Дисертації з теми "Marchés immobiliers en Corse"

Ce travail de thèse porte sur le développement de modèles économétriques/statistiques spatiaux pour analyser le marché immobilier en Corse. Concernant les contributions techniques, j'aborde dans ce travail la question de l'autocorrélation spatiale et temporelle dans le résidu de la régression linéaire classique qui peut conduire à des estimations biaisées. Les premières études empiriques utilisant des outils « a-spatiaux », tels que la méthode des moindres carrés ordinaires, ont ainsi probablement produit des estimations biaisées. Grâce à l’adoption de techniques basées sur l'économétrie spatiale, les économistes peuvent désormais gérer de manière plus efficace les problèmes liés à la présence d'autocorrélations dans les données. Cependant, la prise en compte de la dimension temporelle dans ce type de modèles demeure « floue » en raison du recours à des paramètres complexes qu’elle nécessite. Pour faire face à l'autocorrelation spatiale et temporelle, j’ai eu recours à l'application de modèles spatiotemporels hiérarchiques bayésiens. En termes d'économie régionale, j’ai utilisé les modèles hiérarchiques spatiotemporels bayésiens que j’ai développés pour évaluer le marché immobilier en Corse. En particulier, la question de savoir en quoi l’emplacement géographique affecte les caractéristiques du logement (prix, destination principale) constitue le cœur de cette thèse. Les sujets analysés sont complexes car ils traitent de questions allant de la prévision des prix de vente des appartements en Corse, à l'enquête sur les taux des résidences secondaires et à l'évaluation de l'impact de la vue sur mer. En outre, les fondements économiques de ces thématiques reposent sur la méthode des prix hédoniques, la prise en compte d’effets adjacents (adjacent effects) et d’effets d’entrainement (ripple effects). Enfin, j'identifie les points chauds (hot spots) et les points froids (cold spots) en termes de prix des appartements et de taux des résidences secondaires, et j’évalue l’impact de la vue sur mer (la mer Méditerranée dans le cadre de ce travail) et de l'accessibilité à la côte sur les prix des appartements. Ces résultats devraient fournir de précieuses informations pouvant aider à la prise de décision des planificateurs en matière d’urbanisation et des décideurs publics
This thesis focuses on the development of spatial econometric/statistical models that are used for analyzing the Corsican real estate market.Concerning technical contributions, I address the issue of spatial and temporal autocorrelation in the residual of classical linear regression that may yield biased estimates. Early empirical studies using “spaceless” tools such as OLS probably yield biased estimates. With the acceptance of spatial econometrics, regional scientists can better handle the autocorrelation in data. However, the temporal dimension remains unclear due to its complex settings. To tackle both spatial and temporal autocorrelation, I suggest applying Bayesian hierarchical spatiotemporal models.Regarding the contribution in terms of regional economics, the developed ad-hoc Bayesian spatiotemporal hierarchical models have been used to assess the Corsican housing market. In particular, how locations affect housing is the key issue in this thesis. The topics analyzed are complex because they deal with issues ranging from predicting Corsican apartment sales prices, investigating second home rates to assessing the impact of sea views. Furthermore, the economic underpinnings of these topics include the hedonic price method, the adjacent effects and the ripple effects.Finally, I identify “hot spots” and “cold spots” in terms of apartment prices and second home rates, and I also indicate that both the sea (Mediterranean Sea) view and the coast accessibility affect apartment prices. These findings should provide valuable information for planners and policymakers

La question centrale de cette recherche concerne la spécificité que semblent présenter les mécanismes de formation des prix des actifs non reproductibles (actifs immobiliers et fonciers) au regard des placements alternatifs que constituent les actions et obligations. Cette préoccupation nous est dictée par le constat d'une absence de l'immobilier dans le corps de la théorie économique, malgré le poids de tels actifs dans nos économies. Nous justifions dans un chapitre préliminaire, en faisant appel notamment aux apports des analyses walrasienne et marshallienne, que les actifs immobiliers et fonciers relèvent d'une analyse spécifique par rapport aux actifs financiers notamment. Dans une première partie, nous exposons une analyse théorique de la formation des prix des actifs non reproductibles et de leur sensibilité aux taux d'intérêt et à l'inflation. L'analyse de la relation aux taux d'intérêt fait apparaître la forte sensibilité théorique pour ces actifs sur longue période, sensibilité qui se trouve cependant amoindrie par les caractéristiques de ces marchés. Nous abordons par le biais de modèles de portefeuille avec arbitrage l'idée selon laquelle ces actifs bénéficient d'une appréciation de leurs prix relatifs en situation inflationniste, tout en mettant l'accent sur le fait que là encore les caractéristiques de ces marchés ne sont pas neutres. Cette partie théorique met en évidence le besoin d'une approche spécifique de ces marchés et la nécessité de les appréhender empiriquement. La seconde partie a pour objet de proposer une analyse empirique de la sensibilité des actifs aux taux d'intérêt et à l'inflation (étude du Japon et de la Grande-Bretagne). Pour cela, nous adoptons la méthodologie des tests de cointégration qui permet de rendre compte à la fois des équilibres de longue période et des ajustements à court terme, ce qui nous paraît essentiel étant donné la nature même des actifs immobiliers et fonciers considérés.

Cette thèse présente trois essais qui fournissent un aperçu global de la manière dont les chocs au niveau du marché immobilier affectent l'économie et vice versa.Dans le premier essai, nous utilisons des modèles de Markov à changement de régimes avec des probabilités qui dépendent du temps et des probabilités fixes afin d'évaluer l'ampleur des mécanismes de transmission entre le marché de placements immobiliers, le marché du logement et le marché boursier au Royaume-Uni et aux États-Unis. Nous montrons que la relation entre les marchés immobiliers et les marchés des actions est plus significative quand les marchés immobiliers sont considérés comme des variables explicatives.Dans le deuxième essai, nous introduisons le marché d'immobilier commercial afin d'identifier les interactions entre différents marchés immobiliers et certaines variables macroéconomiques. Nous utilisons une fonction de cohérence dynamique dans un cadre d'analyse spectrale pour évaluer ces liens. Les résultats montrent une tendance commune à long terme des différents marchés immobiliers. Aux États-Unis, les canaux de transmissions: richesse et dépenses de logement sont très conducteurs en cas de crise immobilière. Cependant, au Royaume-Uni, seulement le canal de la richesse s'avère conducteur dans les périodes de ralentissement du marché immobilier. Le troisième essai développe un cadre pour modéliser le marché de logement français. Nous élaborons et estimons un modèle de recherche d'équilibre du marché du logement segmenté entre locataires et propriétaires se caractérisant par une hétérogénéité des besoins de logement. Notre modèle reproduit l'évolution des prix de l'immobilier sur le marché français de 1996 à 2006, ainsi que la corrélation entre le prix, l'âge et la durée. En outre, nous montrons que l'inadéquation des individus avec leur logement est fortement corrélée avec le cycle de vie, et que l'agrégation de ces événements peut empêcher l'équilibre du marché à long terme
This thesis contains three essays on the linkages between real estate and the wider economy. We provide a global snapshot of how shocks in the real estate market affect the economy and vice versa. In the first essay, we use Markov Switching models with time varying transition probabilities and fixed time transition probabilities in order to assess the magnitude of the transmission mechanisms between real estate markets and stock markets in the UK and the US. The results show a more significant credit price effect than a wealth effect. In addition, the different features of the linkages between real estate markets and stock markets are explained by the difference in the indices constructions of the housing prices and the REIT models in the two countries.In the second essay, an additional property market is included to further investigate the links of different real estate markets with some key macroeconomic variables. We use a dynamic coherence function in a spectral framework to assess these linkages. We find a common trend that drives all the real estate markets, particularly in the long run. The results show that in the US, wealth and housing expenditure channels are very conductive during real estate crises. However, for the UK, only the wealth is significant as a transmission channel during real estate market downturns. The third essay develops a framework that models the French housing market. We specify and estimate an equilibrium search model of the housing market that features a segmented housing market with heterogeneity in housing need. Our model reproduces almost exactly the evolution of French housing prices from 1996 to 2006, along with the correlation between price, age and duration. In addition we show that individuals mismatch is highly correlated with the life-cycle, and that aggregation of such events can prevent the market from clearing over a long period of time

Les promoteurs privés sont des acteurs majeurs de la production immobilière. Ils représentent, depuis le milieu des années 1990, plus de 50 % de la production de logements neufs en Île-de-France. Par les moyens financiers dont ils disposent, ils impulsent largement les innovations en matière d'usages du sol urbain. À travers l'analyse, à l'échelle communale et sur près de trois décennies, de la production résidentielle (logements collectifs, individuels et résidences avec services) de cette filière, l'objectif de ce travail est d'étudier les stratégies spatiales de ses acteurs sur les marchés immobiliers. Le suivi, statistique et cartographique, des activités de la promotion privée s'appuie essentiellement sur une exploitation de la base privée GRECAM logement (environ 12 000 opérations et 500 000 logements recensés, pour quasiment 2000 promoteurs distincts), complétée par d'autres sources : données censitaires, bases SIT@DEL2 et ECLN. Nous revenons précisément sur le rôle des promoteurs privés dans le processus de production immobilière, ainsi que sur les principaux mécanismes qui orientent leurs choix de localisation. Nous mettons en évidence les localisations préférentielles de leurs opérations en Île-de-France et leurs principales évolutions. Nous nous penchons ensuite sur le système d'acteurs de la promotion immobilière privée, notamment au travers d'une typologie des promoteurs franciliens en fonction de leurs stratégies de localisation, et d'une analyse des trajectoires des plus importants d'entre eux. Pour finir, nous nous intéressons au rôle de la promotion privée dans l'ancrage territorial de produits d'investissement locatif financiarisés que sont les résidences avec services
Real-estate developers are major actors of property production. They have accounted for more than 50 % of the total housing production in the Paris region since the mid-1990s. Given their financial means, they are leaders in the changes of urban land use. The aim of this PhD work is through the analysis of their housing production (collective and individual dwellings, serviced residences) at municipal scale and over three decades. The statistical and cartographie monitoring of their activities is mainly based on the operation of a private database called GRECAM, which lists about 12 000 operations representing 500 000 dwellings produced by almost 2 000 developers. Other databases have also been used : census data, SIT@DEL2 and ECLN databases. The role of property developers in the housing production processes is closely studied, as well as the main mechanisms driving their locational choices. The geographic patterns of their operations and their evolutions in the Paris region are highlighted. Then, the system of actors of the private property development sector is analyzed, through a typology of property developers according to their locational strategies. Besides, the trajectories of the main property developers are presented. Lastly, focus is put on the role of property developers in the territorial anchorage of financialized rental investment products such as serviced residences

La thèse s'intéresse à la place encore méconnue des promoteurs immobiliers privés dans la fabrication des espaces urbains en Inde, en prenant pour terrain de recherche les régions métropolitaines de Bangalore et Chennai. L’enjeu de cette recherche doctorale est d’observer et d’expliquer comment des promoteurs immobiliers contribuent à la transformation de l’organisation spatiale des villes et de leurs paysages, mais également de la manière de les représenter et de les concevoir ainsi que de les aménager et de gouverner leur développement. En sondant ces dimensions matérielles, symboliques et politiques, nous explorons les mécanismes qui aident à comprendre l'essor plus rapide de certains promoteurs à un moment récent de l'histoire urbaine. Ceci nécessite alors de prendre en compte les spécificités de l’activité de promotion en scrutant les modalités par lesquelles les entreprises accèdent aux ressources qui leur sont nécessaires (le foncier, les capitaux et le pouvoir réglementaire) tout en prenant soin de les historiciser. Dans le contexte de l'Inde libéralisée, nous remarquons que l'essor des entreprises de promotion immobilière tient à trois aspects conjugués : 1) une demande importante en nouvelles constructions qui reflète la consommation immobilière d’entreprises recherchant des locaux modernes pour héberger leurs salariés et d’une classe moyenne supérieure croissante; 2) un environnement socio-règlementaire assoupli sur tous les aspects importants pour l’activité de promotion immobilière, et en particulier les modalités d'accès aux matériaux de construction et à la main-d’œuvre, mais également au foncier urbain et aux capitaux pour préfinancer les opérations de promotion ; 3) enfin, la disponibilité de ces capitaux à partir de diverses sources (marchés financiers, banques commerciales, investisseurs particuliers). Ainsi, au milieu des années 2000, certains promoteurs sont parvenus à se développer très rapidement, tout en parvenant à conserver une autonomie forte vis-à-vis des investisseurs qui sous-tendent leur essor. Cette autonomie relative des promoteurs, doublée de la puissance de feu apportée par les marchés financiers leur a permis de mettre en œuvre une stratégie de conquête de marchés immobiliers à la fois dans leurs espaces d’origine et par l'implantation dans d'autres villes d’Inde du sud. Ils ont ainsi pu accroître leur volume de production, multipliant des projets caractérisés par leur taille croissante. Les promoteurs immobiliers étudiés se trouvent en position de force pour énoncer des visions sur le développement urbain, la gouvernance des métropoles et pour société urbaine indienne. Ces visions retrouvent celles proposées par d'autres grands entrepreneurs indiens et des cabinets d'audit internationaux : la ville indienne doit être transformée afin de répondre à un idéal de ville de classe mondiale, caractérisée notamment par des infrastructures et services urbains efficients. Les promoteurs disqualifient les acteurs publics en raison de leur incompétence et de leur recours à des pratiques de rémunération frauduleuse. A contrario, les promoteurs se targuent de produire des formes urbaines répondant à cet idéal de ville de classe mondiale, d’apporter des services efficaces au sein de leurs complexes immobiliers, de démontrer leur probité et leur intégrité professionnelles notamment en répondant aux exigences de transparence en matière de communication financière et de bonne gouvernance, et plus généralement d’œuvrer au bien commun par la production de logements et d’immeubles de bureaux adapté à la modernisation économique de l’Inde. Discours d’auto légitimation qui les incitent à rêver tout haut de se substituer aux autorités publiques en charge de l'aménagement des métropoles, ou du moins, à assumer une responsabilité plus importante encore dans leur transformation
The thesis focuses on the little-known role of private developers in making of urban spaces in India, in the metropolitan regions of Bangalore and Chennai. The aim of this doctoral research is to observe and explain how developers contribute to the transformation of the spatial organization of cities and their landscape, but also the way of representing and designing as well as develop and govern the development. By probing the physical, symbolic and political, we explore the mechanisms that help explain the more rapid growth of some promoters to a recent moment in urban history. This then needs to take into account the promotion of the activity of specific scrutinizing the ways in which businesses access to the resources they need (land, capital and regulatory power) while taking care of the historicizing. In the context of liberalized India, we note that the growth of real estate development companies due to three aspects combined: 1) a significant demand for new construction that reflects the real estate consumer companies seeking modern premises to house their employees and a growing upper middle class; 2) a socio-relaxed regulatory environment on all important aspects of the property development business, and in particular the arrangements for access to building materials and labor, but also to urban land and capital to pre-finance development operations; 3) finally, the availability of capital from various sources (financial markets, commercial banks, private investors). In the mid 2000s, some developers have managed to develop very rapidly, while managing to maintain a strong autonomy vis-à-vis investors that underpin their development. This relative autonomy of developers, coupled with the firepower provided by the financial markets allowed them to implement a strategy to conquer real estate markets in both their original spaces and by implanting in other cities of south India. They were able to increase their production volume, multiplying projects characterized by their increasing size. Real estate developers surveyed are in strong position to articulate visions on urban development, the governance of cities and urban Indian society. These views reflected those proposed by other leading Indian business leaders and international audit firms: the Indian city should be transformed to meet a world-class city ideal, characterized by efficient urban infrastructure and services. Proponents disqualify public players because of their incompetence and their use of fraudulent compensation practices. Conversely, proponents boast of producing urban forms responding to this world-class city ideal, provide effective services in their housing complexes, demonstrate probity and professional integrity including meeting the requirements of transparency in financial communication and good governance, and more generally to work for the common good through the production of housing and office buildings adapted to the economic modernization of India. These self-legitimation discourse encourage them to dream aloud to replace public authorities in charge of the development of cities, or at least to assume even greater responsibility in their transformation

Cette thèse porte sur les relations villes-campagnes de Louis XIV à la Révolution dans deux provinces de la France du Nord, le Cambrésis et la Flandre wallonne, caractérisées par une inégale armature urbaine dans les campagnes dynamiques dominées par l'aristocratie paysanne. Elle aborde le thème dans la perspective d'une histoire comparée soucieuse d'embrasser les pratiques des groupes sociaux face à la propriété des biens immobiliers et fonciers, aux confins de l'histoire sociale, de l'économie et de l'histoire urbaine et rurale, à partir des propriétés qui forment la matière première de cette étude, il s'agit de déterminer qui possèdent, qui animent le marché et participent à la définition de la structure sociotopographique des patrimoines. Bref, c'est en fonction des trois champs, le marché, l'espace et la propriété que nous proposons d'appréhender l'identification des pratiques sociales des hommes face à la terre dans le cadre d'une enquête sur les relations villes-campagnes

De nombreux objets et espaces urbains situés dans les métropoles deviennent des actifs financiers. Bureaux, centres commerciaux, résidences étudiantes, grands équipements sont acquis par des fonds d’investissement et des sociétés cotées qui capitalisent sur les flux de revenus futurs générés par l’usage de ces bâtiments par des entreprises et des habitants. Le redéveloppement urbain à travers l’aménagement de quartiers mixtes se retrouve, par l’entremise des circuits de financement des marchés immobiliers, branché sur les marchés financiers. La thèse se propose d’analyser cette financiarisation du capitalisme urbain à partir de l’articulation des politiques des gouvernements urbains et des stratégies financières des gestionnaires d’actifs immobiliers. Les rapports de pouvoir entre ces deux acteurs et leurs effets socio-spatiaux et matériels sont interrogés à partir d’une comparaison de deux grands projets d’aménagements situés dans le Grand Paris et le Grand Lyon. C’est dans cette perspective que l’enquête porte sur les projets opérationnels, mais aussi sur les salons immobiliers où ils sont présentés, et les stratégies métropolitaines.La recherche montre qu’en dépit d’orientations politiques différentes, la construction d’immobilier tertiaire standardisé, polarisé, et réservé à quelques grandes entreprises conditionne le redéveloppement urbain dans les deux cas. Ces conditions correspondent aux standards d’investissement sélectifs des gestionnaires d’actifs, que les conseils en immobiliers et les promoteurs relayent auprès des gouvernements urbains. Elles résultent de processus dont la conflictualité varie en fonction des agendas locaux. Après d’intenses négociations menées par les promoteurs, la municipalité de Saint-Ouen a renoncé à certains principes structurants du projet des Docks. L’aménagement du Carré de Soie s’est au contraire traduit par un consensus entre promoteurs et le Grand Lyon autour de la réalisation d’un pôle tertiaire. Deux configurations locales sont avancées pour interpréter ce résultat comparatif propice à la financiarisation. La faiblesse de la régulation de la production de bureaux à l’échelle de la métropole parisienne conduit à des négociations localisées au sein du projet, où les objectifs municipaux sont contraints par la hiérarchisation des priorités politiques, les modalités de financement de l’aménagement et la matérialité du foncier. Dans la métropole lyonnaise, l’institutionnalisation d’une politique de l’offre immobilière portée par l’exécutif et les services de développement économique du Grand Lyon organise la circulation des standards d’investissement à l’échelle de l’agglomération et renforce leur poids sur l’aménagement.À partir de ces résultats, la thèse propose une lecture d’économie politique urbaine de la financiarisation de l’environnement urbain alternative à la théorie marxienne, en insistant sur le rôle des gestionnaires d’actifs et soulignant ses médiations. Elle contribue aux théories du pouvoir urbain en montrant le poids limité des agendas locaux sur les effets sélectifs de la financiarisation, et en discutant la formation, à certaines conditions, d’une coalition de croissance financiarisée
Myriads of urban objects and spaces located in city-regions have turned into financial assets. Office buildings, shopping malls, student dwellings, and large utilities are purchased by investment funds and listed property companies, which seek to capitalise on the future income streams based on their use by firms and people. Urban redevelopment and financial markets are thus intertwined through the financing circuits of property markets. By analysing the interactions between the financial strategies of real estate asset managers and the urban development policies of city governments, the thesis sets out to analyse this financialisation of urban capitalism. In order to question their power relationships and their socio-spatial and material outcomes, it develops a comparison between two large-scale, mixed-use urban redevelopment projects located in the Greater Paris and Greater Lyon areas. The comparison is based on the investigation of the projects, commercial real estate fairs where they are showcased to investors, and metropolitan strategies.Despite different local agendas, both projects leads to the production of standardised and spatially clustered commercial real estate buildings whose access is limited to a restricted set of tenants, thus strongly constraining urban redevelopment policies. Such characteristics correspond to the selective expectations of asset managers, whose investment standards are circulated by real estate brokers and developers to city governments. They result from different processes, which involve more or less conflicts according to local agendas. Faced with intense opposition from developers, the city of Saint-Ouen had to back on several key goals of the project, whereas the redevelopment of the Carre de Soie was undertaken on the basis of a strong consensus between local developers and the Greater Lyon metropolitan authority. In order to account for these differences, the thesis identifies two local configurations conducive of financialisation. In Saint-Ouen’s Docklands case, weak regulation at the city-region scale between cities competing to attract businesses contributes to localised power relationships; their results depend in turn from the combination between priority-setting, redevelopment financing and land materiality. In the Carre de Soie case, the institutionalisation of a property-led policy carried out by the metropolitan executive and its economic development staff has organised the circulation of investment standards at the city-region scale, thereby enhancing their impact on urban redevelopment.Based on these results, the thesis offers an urban political economy of the financialisation of urban production which, compared to Marxian theory, highlights the role of real estate asset managers and pays attention to the mediations of such a process. It also contributes to theories of urban power by emphasising the limited explanatory power of local agendas on the selective effects of financialisation. Eventually, it discusses how, under specific circumstances, an urban financialised coalition emerges

Cette thèse relève de l’économie urbaine, de l’économie de l’environnement et de l’évaluation des politiques publiques. La première partie (chapitres 1 et 2) est une évaluation empirique de l’impact de la perception du risque industriel sur le marché du logement. Plus précisément, ces chapitres exploitent des méthodes quantitatives initialement élaborées pour l’évaluation des politiques publiques pour mesurer la réaction des marchés immobiliers locaux à deux changements dans la perception des risques industriels. Le chapitre 1 analyse ainsi les conséquences de l’accident d’AZF (Toulouse, 2001), et le chapitre 2 celles de la loi Bachelot (votée en 2003). Ces deux chapitres montrent que l’information additionnelle sur les risques industriels qui a découlé de ces deux événements s’est traduite par une baisse significative des prix immobiliers, de l’ordre de 2 % en moyenne. Cet effet prix suggère que les marchés à risque se trouvaient en situation d’information imparfaite avant ces événements. En outre, ces chocs ont modifié la composition socio-démographique des voisinages exposés au risque industriel. Cette première partie illustre des situations dans lesquelles il n'est pas possible de concevoir des expérimentations contrôlées. Il est donc important d'étudier les propriétés des estimateurs d’appariement sur score de propension, qui sont souvent considérés comme une alternative raisonnable. C'est l'objet de la seconde partie (chapitres 3 et 4) de cette thèse. Le chapitre 3 compare ainsi les performances de deux procédures d'estimation dans le cadre d’un programme d’accompagnement au retour à l’emploi. La première repose sur une expérimentation contrôlée, et la seconde sur un appariement sur score de propension. Dans ce cas, les méthodes d’appariement ne parviennent pas à reproduire les estimations issues de l’expérimentation. Le chapitre 4 propose donc une alternative aux méthodes classiques d’appariement, l'estimateur BEAST, et en illustre les propriétés à partir de simulations et d’études de cas
This thesis falls within the scope of urban economics, environmental economics and public policy evaluation. The first part (chapters 1 and 2) is an empirical evaluation of the impact of industrial risk perception on the housing market. More specifically, these chapters rely on quantitative methods originally designed for public policy evaluation to measure the reaction of local housing markets to two changes in industrial risk perception. Chapter 1 analyzes the consequences of the AZF accident (Toulouse, 2001), and chapter 2 the consequences of the Bachelot regulation (passed in 2003). Both chapters show that additional information on industrial risk translated into a significant housing price decrease of about 2% on average. This price effect is consistent with an initial imperfect information setting. In addition, there is some evidence of neighborhood composition changes following these changes. This first part builds on typical examples in which randomized experiments cannot be designed, which lead to questioning the properties of estimators based on propensity score estimation. This is the aim of the second part (chapters 3 and 4) of the thesis. Chapter 3 compares the performances of experimental and non-experimental estimators using the example of a job-search assistance programme. It shows that, in this particular case, matching methods cannot accurately replicate the experimental results. Chapter 4 proposes the BEAST estimator as an alternative to typical propensity score matching, and illustrates its properties on simulations and case studies

Pourquoi prend-on ou non des risques ? Pourquoi ne recycle-t-on pas davantage ? En situation d'incertitude, quels prix immobiliers peut-on anticiper ? Pour d'éventuelles explications et pronostics concernant ces questions, les principes d'économie comportementale peuvent être invoqués. L'économie comportementale (CE) est l'association de la psychologie et de l'économie ayant pour but de donner une explication aux comportements observés sur les marchés, comportements humains faisant preuve de rationalité limitée et de raisonnements complexes (Mullainathan et Thaler, 2000). L'étude de l'économie comportementale a inspiré un grand nombre de théories différentes et a été utilisée dans de nombreuses applications empiriques et cette thèse suit le même schéma en explorant différentes applications de l'économie comportementale. Cette thèse développe trois nouvelles extensions de l'économie comportementale aux champs du management, du choix en termes de politiques et en termes de décision d'investissement immobilier
Why do we take risks or we do not? Why do not we recycle more? Under uncertainty what do we expect will happen to our home prices? These and many other questions are asked on daily basis.For possible explanations and answers to these and similar questions principles of behavioural economics can be used. Behavioural economics (BE) is the combination of psychology and economics that investigates what happens in markets in which some of agents display human limitations and complications (Mullainathan and Thaler, 2000). Behavioural economics provides more realistic psychological foundations to increase explanatory and predictive power of economic theory. The study of behavioural economics has inspired a number of different theories and has been used in many applications, and this thesis follows the same path and investigates different applications of behavioural economics. This thesis explores three novel applications of behavioural economics to management, policy making and property investment decision making

Cette thèse se compose de trois essais aux approches complémentaires portant sur l'économie de l'intégration sociale en milieu urbain. Le premier essai analyse l'émergence de hiérarchies ethno-culturelles dans un contexte multi-culturel, typique des grandes métropoles actuelles. Cette émergence est étudiée au moyen d'un modèle de théorie des jeux évolutionnaires selon lequel une vision hiérarchique commune émerge, dans une société, à partir d'une multitude d'interactions indépendantes entre membres des différents groupes ethno-culturels en présence. L'originalité du modèle proposé tient à l'inclusion de plusieurs minorités et conceptions hiérarchiques (i.e. modèle multi-groupes et multi-stratégies) et à la prise en compte des effets réciproques que plusieurs minorités peuvent avoir sur les statuts sociaux des autres. Ces effets permettent d'expliquer la relation non-linéaire entre taille d'une minorité et statut social suggérée par la littérature empirique, ainsi que les effets complexes de l'arrivée d'une nouvelle minorité sur les autres minorités. Le processus évolutionnaire étudié suggère que la hiérarchie ethno-culturelle adoptée est, dans la plupart des cas, économiquement sous-efficace car trop inégalitaire. Le deuxième essai présente un modèle d'économie urbaine adapté au contexte des villes d'Afrique sub-Saharienne où la propriété foncière est souvent informelle et incertaine et où les transactions foncières sont souvent entravées par d'importantes asymétries d'information entre acheteurs et vendeurs. Le modèle permet d'étudier théoriquement l'impact de deux institutions visant à réduire l'incertitude liée aux transactions. La première consiste en un système d'enregistrement formel des terrains dans un cadastre géré par l'administration, la deuxième en une norme sociale traditionnelle de confiance liant certains groupes sociaux. Le modèle qui est, à notre connaissance, le premier à étudier l'effet d'une norme sociale sur le fonctionnement d'un marché immobilier urbain et la structure urbaine, montre que le système d'enregistrement est plus efficace que la norme sociale si les coûts d'enregistrements sont limités, mais que les deux institutions sont en partie substituables. Il prédit que l'enregistrement des terrains remplacera progressivement les normes traditionnelles de confiance dans le futur, à mesure que les coûts d'enregistrement décroîtront.Enfin, le troisième essai consiste en une analyse économétrique des effets du Programme National de Rénovation Urbaine (PNRU), lancé en France en 2003 pour la rénovation de 600 quartiers défavorisés. Afin d'éviter certains biais liés à l'hétérogénéité des effets du programme entre les différents quartiers et entre les différentes périodes temporelles, nous mobilisons le tout récent estimateur DID_M développé par De Chaisemartin and D'Haultfoeuille (forthcoming) et complémentons ses résultats par une plus traditionnelle estimation de différences-de-différences. Nos résultats indiquent que le programme a eu des effets non-significatifs et, de toute façon, très limités (moins de 3.5%) sur les prix immobiliers dans les quartiers rénovés. Les effets sur les volumes de transactions sont aussi non significatifs. Toutefois, le programme a engendré une sensible évolution à la hausse du profil socio-professionnel des acheteurs de logement par rapport aux vendeurs, suggérant une certaine amélioration de l'attractivité des quartiers rénovés
This dissertation consists in three essays with complementary approaches on the economics of social integration in an urban setting. The first essay analyzes the emergence of ethno-cultural hierarchies in a multi-cultural context, typical of nowadays large metropolises. This emergence is studied using an evolutionary game theory model according to which, in a society, a common hierarchy view emerges from a multitude of independent interactions between members of the different ethno-cultural groups. The originality of the model lies in the featuring of several minorities and hierarchical views (i.e. multi-group and multi-strategy model) and in the reciprocal effects that minorities may have on each others' social statuses. These effects allow to explain the non-linear relationship between a minority's size and its status suggested by the empirical literature, as well as the complex impacts of a new minority's arrival on the other minorities. The evolutionary process implies that the adopted ethno-cultural hierarchy is, in most cases, too inegalitarian and thus economically inefficient. The second essay presents an urban economics model adapted to the sub-Saharan African city context where land ownership is often informal and uncertain and where land transactions are often hampered by important information asymmetries between buyers and sellers. The model allows to theoretically study the impact of two institutions aimed at reducing transaction uncertainty. The first one consists in a formal land registration system administered by the government, the second is a traditional social trust norm that links specific social groups. This model is, to the best of our knowledge, the first one to study the effects of a social norm on the functioning of an urban housing market and the urban structure. It shows that the land registration system is more efficient than the traditional trust norm if registration costs are limited, but also that the two institutions are partly substitutable. The model predicts that, with the gradual decrease of registration costs, land registration will progressively replace social trust norms in the future.Eventually, the third essay consists in an econometric analysis of a large urban renewal program launched in France in 2003 for the renovation of 600 deprived neighborhoods (i.e. the « Programme National de Rénovation Urbaine », PNRU). In order to avoid possible biases linked with heterogeneities in the program's effects across neighborhoods and across time periods, we rely on the very novel DID_M estimator developed by De Chaisemartin and D'Haultfoeuille (forthcoming) and complement its results with a more traditional difference-in-differences estimation. Our results suggest that the program had non-significant and, in any case, very limited effects (i.e. smaller than 3.5%) on housing prices in renovated neighborhoods. The program's effects on transaction volumes are also non-significant. However, the program led to a sizable upward evolution in the socio-professional status of housing buyers as compared to sellers, suggesting some improvement in the attractivity of renovated neighborhoods

Depuis quelques années, la valorisation des titres de propriété et des biens immobiliers a entraîné une accumulation patrimoniale et une hausse des inégalités sociales dans les pays capitalistes avancés. Ces dynamiques sont particulièrement vives dans les espaces métropolitains et conduisent à l’accroissement des différenciations socio-spatiales. La région métropolitaine parisienne est un cas emblématique de ces processus. Pour autant, ni le rôle du marché immobilier dans la production d’inégalités, ni la spatialité du phénomène n’ont été étudiés dans leur intégralité. Cette thèse propose d’évaluer les conditions de production des inégalités par le marché du logement à la propriété. En catégorisant des produits homogènes de l’investissement immobilier, le concept de régimes de marché est proposé afin de réaliser une géographie empirique du marché immobilier. Ce travail s’accompagne en outre d’une proposition théorique pour comprendre comment ces inégalités sont inhérentes au fonctionnement de ce marché. Les analyses sont réalisées à partir des données notariales sur les transactions immobilières (BIEN) de la région métropolitaine de l’ÎIle-de-France entre 1996 et 2012. A partir de ce matériau, la géographie du marché immobilier révèle différents régimes de marché qui ont chacun leur propre logique de formation des prix. Les résultats montrent trois formes d’inégalités produites par le marché. La première est spatiale : elle est appréciée comme la production de zones inégales d’accumulation qui dépendent des logiques de l’investissement immobilier et d’accaparement de la rente. La deuxième est sociale : l’accumulation spatiale inégale contribue à reproduire et à renforcer la stratification sociale. La troisième est socio-spatiale : le marché immobilier contribue à renforcer la division sociale de l’espace et, dans certains cas, encourage les dynamiques d’exclusion spatiale des catégories populaires. Les hypothèses explicatives au centre de la proposition théorique avancée dans la thèse sont fondées sur le processus de qualification, emprunté aux travaux en sociologie économique. La conceptualisation par ce processus a pour avantage de rendre possible l’interprétation des dynamiques d’investissements au travers des stratégies des acteurs intermédiaires du marché ; ceux-ci souhaitant faire correspondre l’offre et la demande. Cette mise en adéquation repose sur une catégorisation des biens, des vendeurs et des acquéreurs, qui permet de définir un produit d’investissement en amont de la rencontre marchande. Le processus de qualification s’appuie, d’une part, sur des dispositifs de filtrage et de stratification des acquéreurs par le système du crédit et, d’autre part, d’un travail de jugement et d’opinion fondé sur les différenciations de l’espace métropolitain
In recent years, property ownership emerged as a central feature for asset accumulation and increasing social inequalities in advanced capitalist economics, especially in metropolitan areas. The Greater Paris is one emblematic case of these processes which contribute to the increase of socio-spatial differentiation. However, neither the role of the real estate market in the production of inequalities nor the spatiality of this phenomenon has been thoroughly studied. This thesis seeks to evaluate the modalities and channels through which the housing market produces inequalities. For this purpose, it introduces the concept of market regimes, both for categorizing homogeneous products of real estate investments and foregrounding an empirical geography of the market. Furthermore, the thesis suggests a theoretical framework for understanding how these inequalities are inherent to the functioning of the market. Real estate transactions for the Greater Paris metropolitan area, recorded between 1996 and 2012 and sourced from a notarial database, constitute the main material of investigation. Spatial analysis, multivariate statistics and mapping reveal how the geography of the housing market unfolds through different market regimes that have their own logic of price formation. Results highlight three forms of inequality produced by the market. The first one is spatial and understood as the production of unequal areas of accumulation, which depend on the logics of real estate investment and rent capture. The second form is social : unequal spatial accumulation contributes to the reproduction and reinforcement of social stratification. The third one is socio-spatial : the housing market strengthens the social division of space and, in some cases, encourages the spatial exclusion of working-class groups. Building on its theoretical framework and borrowing from the field of economic sociology, the thesis suggests some explanatory hypotheses based on the notion of qualification. This notion enables to interpret investment dynamics under the lenses of the strategies and practices of intermediate actors, who aim at matching supply with demand. This matching, which operates through the categorization of assets, sellers and buyers, defines ahead of the actual transaction, investment products. This process of qualification is based on the filtering and stratification of buyers by the credit system, and on performative, professional judgments and opinions structured on the internal differentiations of the metropolitan area

Cette thèse qui porte sur les marchés de bureaux se présente sous la forme de trois articles. Le premier a pour objectif d'identifier les déterminants persistants et transitoires de l'évolution des loyers de bureaux franciliens, à partir d'analyses de propriétés de co-intégration et de ruptures structurelles. Le second article porte sur l'étude des interactions entre les dynamiques des cinq sous-marchés qui composent le marché des bureaux de Central Paris. Plus précisément, la méthodologie adoptée permet de définir la nature des interactions en termes de substituabilité, complémentarité ou indépendance entre sous-marchés. Le troisième article contribue à l'étude du marché de l'immobilier d'un point de vue financier en analysant le' déterminants du taux de rendement du marché des bureaux au Royaume-Uni. Un modèle non ­linéaire à changement de régime permet de mesurer l'impact relatif de ces déterminants sur le taux de rendement en fonction de l'environnement monétaire et financier
This thesis which focuses on office markets is composed of three papers. The first one aims at identifying the long-run and short-run determinants of the Greater Paris office market, combining cointegration and structural break approaches. The second paper focuses on the interactions between the dynamics of the five submarkets of the Central Paris area. The methodology used allows determining precisely the nature of the interrelations between the submarkets in terms of complementary, substitutability or independence. Finally, the third article contributes to financial analysis of the real estate field by investigating the determinants of yield in the UK office market. A nonlinear regime switching mode! permits to assess the relative impact of these determinants on yields depending on the overall monetary and financial conditions and notably liquidity conditions

Tokyo est une ville mature qui se caractérise par une contraction de sa population active à la suite du vieillissement démographique et par une stagnation de ses indicateurs économiques (Produit Urbain Brut, prix immobiliers, stagflation). Néanmoins, malgré cet état, le tissu urbain de ses espaces centraux a été rénové à un rythme soutenu à partir du tournant des années 2000. Le dynamisme de la livraison de tours de grande hauteur contraste avec le contexte de maturité. La politique de renaissance urbaine mise en place en 2002 par le gouvernement central participe de la grande mutation des espaces centraux et péri‐centraux de la capitale japonaise. Elle permet d’articuler acteurs publics et privés autour d’opérations de rénovation urbaine de grande ampleur, qui concentrent les investissements dans des espaces précis. Ce travail de recherches doctorales analyse les impacts de la maturité urbaine sur la production immobilière et les recompositions spatiales du tissu tokyoïte, en interrogeant la mutation des stratégies des acteurs publics et privés impliqués dans la fabrique urbaine. La maturité est au cœur des questionnements : qu’est ce qu’une ville « mature » ? Comment continuer de créer de la richesse dans un contexte de quasi stagnation économique et démographique ? Cette thèse de doctorat aboutit à trois constats. La ville mature évolue peu à l’échelle macro, mais connaît d’intenses recompositions internes aux échelles méso et micro, traduisant une maximisation de la concurrence et de la compétition entre acteurs et entre territoires. Fruit de cette concurrence généralisée, Tokyo se recompose en points chauds qui concentrent les investissements et en points froids sur‐déprimés dans lesquels les pertes économiques et démographiques sont importantes. Afin de maintenir des taux de rentabilité intéressants pouvant garantir les opérations de renaissance urbaine, un nouveau régime d’accumulation du capital se met en place : un régime d’accumulation « dynamique ». Ce nouveau régime maximise les profits en accélérant la rotation du capital et des investissements immobiliers par le biais d’une obsolescence accélérée du bâti et par la mise en place d’une rotation cyclique des investissements par catégorie (bureau, Résidentiel de luxe, équipement, hôtellerie de luxe). La Contrepartie en est la contraction continue des espaces économiquement rentables ou intéressants les investisseurs privés. La Ville mature entraîne alors une contraction spatiale et temporelle des investissements et aboutit à des logiques de plus en plus concentrées et de plus en plus court‐termistes
Tokyo is a mature city characterized by two elements: its working population shrinks because of the demographic ageing, and its economic indicators stagnate (Growth Urban Product, real estate prices, stagflation). Nevertheless, in stead of this state, the urban frame of central spaces has been rapidly renewed since the turn of the 2000s. The dynamism of high rise building construction contrasts with the urban context. The urban renaissance policy initiated in 2002 by the central government encourages the great transformation of Tokyo’s central and sub‐central spaces. It allows to articulate public and private agents developing big urban renaissance projects, which concentrate investments in few urban spaces. This doctoral research work analyzes the impacts of urban maturity on real estate activities and on spatial restructurations of Tokyo’s urban frame. It investigates the strategy mutations of public and private agents involved in urban making. Maturity is the core of this PhD: What is a « mature » city? How to continue to create values in such a context of economic and demographic stagnation? This PhD thesis makes three conclusions. The mature city slightly changes at the macro scale, but faces intense internal recomposition at the meso and micro scales. It maximizes competition between agents and territories. As a result of this general competition, Tokyo is recomposed in hot spots, where are concentrated the investments, and in cold spots where economic and demographic losses are important. In order to maintain interessant rentability levels, a new capital accumulation regime appears: a « dynamic » capital accumulation regime. This new regime maximizes profits by speeding the rotation of capital and real estate investments speeding up the obsolescence of buildings and developing a cycle rotation of investments by category (commercial, residential, equipments, hotels). The counterpart is the shrinkage of economically profitable spaces. The mature city is therefore characterized by a spatial and temporal shrinkage of investments, and leads to more and more concentrated and more and more short- termist logics

Cette thèse est organisée autour de deux axes qui traitent des inégalités face au logement. Le premier axe porte sur l'évaluation des politiques du logement au regard de leur objectif de maîtrise des dépenses des ménages modestes pour ce bien. Nous proposons une évaluation des effets des aides personnelles au logement sur les loyers en exploitant une réforme d'extension des aides dans les années 1990 : il apparaît que les aides ont eu des effets inflationnistes sur les loyers. Le deuxième axe se concentre sur les mécanismes par lesquels les marchés immobiliers créent de la ségrégation scolaire. Nous analysons les effets de la sectorisation sur la stratification résidentielle et scolaire avec un modèle théorique et des calibrations. Nous estimons ensuite l'effet du niveau des collèges sur les prix immobiliers à Paris. Il apparaît que le niveau du collège de secteur a un effet modeste mais significatif sur les prix et que la présence d'écoles privées dans le quartier atténue cet effet
This thesis on housing inequalities is organized in two main parts. The first part analyses the efficiency of housing policies that aim at providing low income households with affordable housing. We propose an evaluation of the incidence of housing benefits on rents by exploiting a reform that extended the benefits in the 1990's. Our estimations show that they have led to an increase in rents. The second part studies how housing markets contribute to create educational inequalities. We first analyse theoretically the effect of strict school zoning on residential stratification and educational inequalities. We then estimate empirically the impact of public schools' performance on housing prices. We find a modest but significant effect of middle school performance on housing prices in Paris. We also show that the presence of private schools in the neighbourhood tends to attenuate the impact of public schools

À partir de l'analyse d'Élyssar, grand projet d'aménagement urbain de la reconstruction de Beyrouth, ce travail met en évidence des principes d'action de l'urbanisme lorsque ses acteurs politiques et techniques conçoivent de régulariser des quartiers irréguliers. Au Liban, ceux-ci sont surtout situés en banlieue sud de la capitale où défauts d'urbanisme et conflits de légitimité ont formé les conditions de leur développement. Établis dans une négociation politique entre le Premier ministre Hariri et les partis chiites Amal et Hezbollah, les choix du projet, compromis comme évidences, ressortissent à la fois au jeu stratégique des acteurs et à leurs représentations de la ville et de ses enjeux. Trois registres de raisonnement ont été identifiés, reliés à plusieurs systèmes de valeurs, mobilisés par les acteurs indépendamment de leur catégorie. Ils permettent de montrer l'articulation des représentations et des jugements dans les choix du projet et les conditions de leur mise en oeuvre.