Letteratura scientifica selezionata sul tema "Baux d'habitation – Environnement – France"

Issu de la pratique contractuelle anglo-saxonne et codifié en France à l'issue des lois “Grenelle de l'Environnement”, le contrat de bail vert vise l’amélioration des performances énergétiques et environnementales des immeubles tertiaires. A l’échelle internationale, ce dispositif contractuel constitue un élément de la politique de lutte contre les émissions anthropiques de gaz à effet de serre plébiscitée à la fin des années 1990 par l'ONU et par l'Union Européenne. Par-delà sa légitimité, l’application du bail vert illustre des intérêts divergents, des conceptions variées de durabilité, des droits d’usages multiples de la propriété, révélateurs du dualisme sujet/objet entre l’homme et l’idée de nature au sein du phénomène d'urbanisation. En tant qu’il procède du libéralisme économique actuel, le bail vert met en lumière les contradictions du projet de développement durable au sein du secteur immobilier. Il est le fruit d'une anthropisation exacerbée et s’avère être une norme molle, difficile à mettre en oeuvre dans l’hexagone.Réactiver l’utilité juridique du bail vert implique un désenchantement des présupposés médiatiques du développement durable pour accéder à la connaissance de son “devoir-être” contractuel. Cette catharsis du principe est indispensable pour établir l’efficacité de “l’être” contractuel que doit former le consentement entre bailleurs, locataires et exploitants techniques autour d’un même projet d'amélioration environnementale. Néanmoins, ce modèle contractuel ne saurait retrouver sa finalité sans l’intervention autoritaire d’une superstructure institutionnelle dévolue à établir l’obligatorieté de la norme environnementale. Cette thèse s’emploie à susciter un intérêt doctrinal pour cette nouvelle ramification du droit - l’immobilier environnemental - mais également à proposer au législateur un processus original d’admission du statut juridique de l’annexe environnementale. Cette thèse invite ainsi les producteurs de normes à repenser l’application du développement durable dans la cité par la mise en place de leviers, sources d’un nouveau paradigme juridique
Arisen from the contractual Anglo-Saxon practice and codified in France thanks to the ‘Grenelle Laws’, the green lease contract aims at improving the environmental and energy performance of a commercial building. At the international level, this contractual tool constitutes an element of the struggle policy against human greenhouse gas emissions that has been claimed in the late 1990’s by the UN and the EU. Beyond its legitimacy,the implementation of the green lease points out diverging interests, varied conceptions of sustainability,multiple rights of property usage, revealing the duality subject/object expressed on the urbanization phenomena between man and nature. As the green lease is a child of economic liberalism, it reveals the discrepancies of sustainability in the real estate sector. It is the fruit of an heighten anthropisation and turns out to be a soft standard, harsh to implement in France.Recovering the legal usefulness of the green lease involves a disenchantment of the mediatised presumptions towards sustainability so as to access to the knowledge of its ‘must-be’ contractual. This catharsis of the principle is imperative to re-establish the efficiency of the ‘state-of-being’ of the contract, i.e. the consent of landlords, tenants and facility managers around the same project of environmental improvement. Nonetheless, this type of contract won’t be able to recover its target without the compelling intercession of the superstructural institutions committed in establishing the binding nature of the environmental norm. This thesis works on provoking a doctrinal interest for this new embranchment of the law (sustainability in real estate), butalso on suggesting to the legislator a genuine admittance process of the French green lease status. This thesis invites the norm producers to reconsider the legal practice of sustainability in the city by implementing leverages that generate a new legal paradigm

L'originalite du louage d'immeuble dans la preponderance du bien sur les volontes. C'est l'immeuble qui domine les actes ce qui explique la multiplication et la specialisation des textes applicables, mais encore l'opposabilite du reglement de copropriete au locataire, occupant de l'immeuble. En matiere d'habitation en outre, bien doit desormais etre minutiuesement decrit dans le contrat, et, quel que soit le bail, le montant du loyer d'origine ou renouvele est fixe par le legislateur, en fonction des caracteristiques du bien en cause. L'importance reconnue a l'immeuble a donc necessairement des repercussions sur les relations des parties au contrat; le bien sert de mesure aux obligations des parties, qui sont donc appreciees "in concreto". En outre, on constate que le contrat de bail est desormais l'occasion de mouvements de valeur: les parties sont incitees a l'ameliorer en cours d'execution au lieu d'etre seulement tenues de le conserver en l'etat. Enfin, il apparait que la valeur patrimoniale est partage entre bailleur et preneur. Si le louage d'immeuble demeure un contrat consensuel, synallagmatique, onereux et a execution successive, selon la presention habituelle de la doctrine, il faut aujourd'hui, pour decrire la realite economique de ce contrat, tenir compte du bien, "objet" de la location.

Issu de la pratique contractuelle anglo-saxonne et codifié en France à l'issue des lois “Grenelle de l'Environnement”, le contrat de bail vert vise l’amélioration des performances énergétiques et environnementales des immeubles tertiaires. A l’échelle internationale, ce dispositif contractuel constitue un élément de la politique de lutte contre les émissions anthropiques de gaz à effet de serre plébiscitée à la fin des années 1990 par l'ONU et par l'Union Européenne. Par-delà sa légitimité, l’application du bail vert illustre des intérêts divergents, des conceptions variées de durabilité, des droits d’usages multiples de la propriété, révélateurs du dualisme sujet/objet entre l’homme et l’idée de nature au sein du phénomène d'urbanisation. En tant qu’il procède du libéralisme économique actuel, le bail vert met en lumière les contradictions du projet de développement durable au sein du secteur immobilier. Il est le fruit d'une anthropisation exacerbée et s’avère être une norme molle, difficile à mettre en oeuvre dans l’hexagone.Réactiver l’utilité juridique du bail vert implique un désenchantement des présupposés médiatiques du développement durable pour accéder à la connaissance de son “devoir-être” contractuel. Cette catharsis du principe est indispensable pour établir l’efficacité de “l’être” contractuel que doit former le consentement entre bailleurs, locataires et exploitants techniques autour d’un même projet d'amélioration environnementale. Néanmoins, ce modèle contractuel ne saurait retrouver sa finalité sans l’intervention autoritaire d’une superstructure institutionnelle dévolue à établir l’obligatorieté de la norme environnementale. Cette thèse s’emploie à susciter un intérêt doctrinal pour cette nouvelle ramification du droit - l’immobilier environnemental - mais également à proposer au législateur un processus original d’admission du statut juridique de l’annexe environnementale. Cette thèse invite ainsi les producteurs de normes à repenser l’application du développement durable dans la cité par la mise en place de leviers, sources d’un nouveau paradigme juridique
Arisen from the contractual Anglo-Saxon practice and codified in France thanks to the ‘Grenelle Laws’, the green lease contract aims at improving the environmental and energy performance of a commercial building. At the international level, this contractual tool constitutes an element of the struggle policy against human greenhouse gas emissions that has been claimed in the late 1990’s by the UN and the EU. Beyond its legitimacy,the implementation of the green lease points out diverging interests, varied conceptions of sustainability,multiple rights of property usage, revealing the duality subject/object expressed on the urbanization phenomena between man and nature. As the green lease is a child of economic liberalism, it reveals the discrepancies of sustainability in the real estate sector. It is the fruit of an heighten anthropisation and turns out to be a soft standard, harsh to implement in France.Recovering the legal usefulness of the green lease involves a disenchantment of the mediatised presumptions towards sustainability so as to access to the knowledge of its ‘must-be’ contractual. This catharsis of the principle is imperative to re-establish the efficiency of the ‘state-of-being’ of the contract, i.e. the consent of landlords, tenants and facility managers around the same project of environmental improvement. Nonetheless, this type of contract won’t be able to recover its target without the compelling intercession of the superstructural institutions committed in establishing the binding nature of the environmental norm. This thesis works on provoking a doctrinal interest for this new embranchment of the law (sustainability in real estate), butalso on suggesting to the legislator a genuine admittance process of the French green lease status. This thesis invites the norm producers to reconsider the legal practice of sustainability in the city by implementing leverages that generate a new legal paradigm

La politique de rénovation urbaine, de résorption des logements indignes et de sécurité intérieure marque l'acuité des questions de santé et de sécurité dans le bâtiment. Le bail, instrument privilégié de valorisation du patrimoine immobilier, en subit inévitablement les conséquences. Ainsi, au stade de la conclusion comme de l'exécution du contrat, les obligations des parties sont régulièrement accrues par les nombreuses interventions législatives et réglementaires. D'une simple obligation de délivrance en bon état imposée par les rédacteurs du Code Civil, l'impératif de sécurité atteint aujourd'hui un degré d'exigence de plus en plus poussé. En cours d'exécution, la pérennité de cette obligation est garantie par les diverses obligations contractuelles des parties conférant au bailleur une véritable obligation de sécurité. Cette étude permet de constater la prise en compte tardive mais croissante de la sécurité de l'immeuble loué. Ces réformes ont lourdement accru les charges du bailleur, accentuant le déséquilibre contractuel et créant parfois une réelle insécurité juridique. Incidences que la pratique révèle par le succès des aménagements conventionnels permettant aux parties de déroger à ces contraintes. Enfin, affectant la sécurité et la santé publique, ces réformes ont justifié l'immixtion de l'Etat dans la gestion de l'immeuble et en instrumentalisant le bail, ont fait du bailleur l'acteur majeur de cette politique publique
The late but increasing recognition of building security give to the parties involved in a lease a real safety oblogation at its agreement as well as during its execution. The public health and safety policy justifies government interference in building management and seems to be using the lease to ensure building compliance with norms

L' étude comparative de l'habitation dans la maison d'autrui entre le système juridique français et iranien est l'objectif de la présente thèse. Ce sujet doit être visé de différents points de vue ; en effet rester le côté d'un aspect affaiblit l'autre. Cela fait caractériser des traits de l' habitation dans la maison d'autrui comme une figure géométrique à plusieurs côtés qui a des rapports directs avec plusieurs principes : l'obligation et l'engagement envers les contrats privés, le respect au droit de propriété et la protection de la vie privée" ( Protocole additionnel à la Convention de sauvegarde des droits de l'Homme et des Libertés fondamentales prononcée le 20 mars 1952) et surtout l'intérêt public qui est protégé particulièrement par des législateurs internes et qui sont privilégiés aux dits droits. Le manque des lois complètes à répondre aux besoins sociaux oblige des pays à référer aux procédures jurisprudentielles et les stipulations en tant qu'elles constituent une source de droit. L' ensemble de ces observations constituent les paliers principaux de notre étude en deux parties englobant les divers types de contrats dans le but d' habitation dans la maison d'autrui. La première partie concerne les contrats de bail d' habitation et la seconde met en exergue des contrats tels que l'usufruit , le vaghf qui repose sur la charia et les contrats saisonniers et d'hotellerie
Comparative study of residing in someone else's property in France and Iran' s legislation is the focus of this thesis. Living in other property is associated with various issues and protecting one right will undermine the other right. Living in other property, like a geometric shape, has many sides. It is related to many issues such as general rules of contracts adherence to the principle of private contracts, the principle of respect for personal property ( the subject matter of an additional protocol to the Convention on human rights and paris fundamental freedoms, adopted march 20, 1952) and the collective interest (the local legislators are interested in it and is preferred to the mentioned legislation) Lack of laws and the socialneeds in many cases , obliges countries to follow precedent and rulings of their courts as a reference and has become the criterion standard for justice. All of these issues in two separate parts, that focuses on different contratcts for residing in the property of others, are the goals of this thesis. The first part particularly will discuss about leasing contracts and the second part will focus on all other types like the right to profit in others property (by the contract or legally), residing at hotel, seasonal contracts and devotion (which has been taken from islamic laws)

L'imposition des revenus issus de la location des immeubles à usage d'habitation constitue un régime hybride, aboutissant à des conflits de qualification récurrents. Il est inique pour le bailleur, qui ne peut pas déduire l'ensemble des charges foncières engagées. L'absence de prise en compte réelle de l'amortissement aggrave cette surtaxation. A l'imposition sur les revenus locatifs se superposent les impositions sur la détention du capital immobilier, ce qui alourdit encore cette taxation. Le régime simplifié instauré en faveur des bailleurs privés et le recours à des sociétés civiles immobilières, n'atténuent que faiblement le poids de cette fiscalité. Afin de résorber la crise immobilière, l'état a adopté des mesures dérogatoires telles que celles relatives au régime fiscal de la location meublée, véritablement placée en marge du droit commun. Ces dispositions coexistent à côté de normes fiscales purement incitatives. Ces dernières années ont favorisé l'émergence de deux familles qui opposent les aides à la personne aux aides à la pierre. Malgré cet arc-en-ciel fiscal, ce bilan reste en demi-teinte. Les effets pervers liés à cet interventionnisme fiscal et le contentieux issu de cette activité locative atténuent en effet considérablement l'efficacité de ce corpus
The taxing of rental income owing to residential rentals is made up a mixed system wich results in recurring qualification conflicts. It is iniquitous for the lessor who is not able to deduct all the expenses related to rental of real estate. Furthermore, the lack of consideration for the actual depreciation cost worsens the situation of over taxation. In addition to the income tax, there is also a tax on the holding or real property, thereby resulting in an even heavier taxation. The simplified system established in favor of private lessors as well as the recourse to real estate agencies only slightly softens the weight of this taxation. In order to mitigate the real estate crisis, the state has adopted special mesures such as the ones relative to the tax regime of furnished rentals, wich have their place second to common law. The dispositions coexist along with the tax norms wich are purely incentives. These past few years have provided a favorable environment for the emergence of two groups who set social care against capital improvement. Despite this tax haven, the outcome remains semi-tainted. The harmful effects and the litigation occuring as a result of this rental activity reduces considerably the efficiency of this set of laws

Cet essai vise à expliquer trois faits : le changement de qualité des logements ("filtering"), l'écart entre le loyer d'un logement occupe et celui des logements nouvellement loués à caractéristiques identiques, et le rôle des contrôles de loyer. Classiquement, on montre qu'un marché locatif segmente conduit à l'émergence d'équilibres conduit à l'émergence d'equilibres multiples, qui entrainent la coexistence de plusieurs stratégies d'entretien de la part des propriétaires-bailleurs. Le délabrement ("filtering down") pourrait s'expliquer ainsi. D'autre part, et à l'instar de la relation de travail, un modèle de "loyers d'efficience" montre que la prise en compte de l'effort du locataire par le bailleur conduit à des profils de loyer décroissants en cours de bail. On soutient toutefois qu'une approche en information symétrique est plus pertinente, du fait de l'acquisition d'information en cours de bail. Dans la seconde partie, la formation du contrat est donc modélisée de manière déterministe. Le point nouveau est que le locataire entretient son lieu de vie, car il a un horizon de décision non nul (la durée du bail). Le bailleur en tirera une plus-value au départ du locataire. On montre que le locataire entretient d'autant plus que le bail est long, même lorsqu'il est soumis à une contrainte de liquidité. En conséquence, le bailleur réduit son entretien, ce qui pourrait aussi conduire au délabrement optimal. Dans ce nouveau cadre d'analyse, le contrat de bail est pareto-améliorant pour les deux parties, relativement à une situation ou le locataire n'entretient pas. Toutefois, le contrat pareto optimal serait que le bailleur rachète le legs au locataire. De plus, on montre que les contrôles de loyer sont plus neutres qu'on le pense vis-à-vis du délabrement optimal adopte par les bailleurs, ce qui pourrait expliquer leur généralisation dans le monde. L'hypothèse de la relation entre ancienneté de présence du locataire et baisse de loyer est testée sur un échantillon de villes françaises, grâce à une analyse de prix hédoniques. Enfin, il est suggéré que cette approche capitalistique du contrat pourrait être étendue à d'autres formes contractuelles, particulièrement à la relation salariale
This thesis is concerned with the filtering down of the quality of the dwellings, the tenure rent discounts observed in the rental housing markets and the role played by rent controls on the quality issue. Traditional literature shows that a segmented rental housing market leads to multiple equilibria conducting to numerous quality maintenance strategies by the landlords. This could explain the filtering down of the quality of the rental units, but not the tenure rent discounts. A model of "efficient rent", analogous to the efficient wage theory in labor, suggests a decreasing rent over the period of the lease as an incentive device by the landlord to increase the effort by the tenant to maintain the quality of the dwelling. We argue, however, that the "efficient rent" model is based on asymmetric information that does not prevail in the rental housing market, as information on the dwelling is acquired during the period of the lease. In the second part of the thesis, a new deterministic contractual model is proposed. The originality of this approach is to link positively the tenant's quality maintenance of the dwelling with the duration of the contract. The tenant's quality maintenance constitutes a "bequest" to the landlord at the end of the contract, which explains the tenure rent discount offered to the tenant. This contractual arrangement incites the landlord to reduce his level of maintenance of the dwelling, hence the observed filtering down. Compared to a situation where the tenant does not maintain the quality of the dwelling, our model is shown to be pareto improving. But the pareto optimal contract would entail the sale of the bequest to the landlord. We also show that rent controls have less influence on landlord's maintenance than usually thought a possible explanation of why controls are so widely used around the world. A hedonic price analysis tests this tenure rent discount model on a sample of french data. Finally, it is suggested that our approach can be applied to labor contractual arrangements

Qui sont les copreneurs et que leur importe-t-il ? Telles sont sans doute les deux problématiques centrales de l’étude de la coprise à bail. Cette dernière ou comme on l’appelle plus communément en matière de baux d’habitation, la « colocation » existe dès lors que l’on est en présence, dans un même bail, de plusieurs copreneurs. Lorsque l’on évoque cette situation, il vient immédiatement à l’esprit la coprise à bail d’habitation par plusieurs étudiants. En effet, mise en lumière par le film « l’Auberge Espagnole » et par la série américaine « Friends », la coprise à bail d’habitation constitue de nos jours un remède à la pénurie de logement étudiant et répond à une nécessité économique indiscutable. Il n’en demeure pas moins que l’étude de la coprise à bail ne saurait se réduire à l’étude des baux d’habitation. En effet, le coprise à bail rural et la coprise à bail commercial sont bien moins connues du grand public mais demeurent incontestablement une réalité juridique quotidienne, tel sera le cas en cas d’acquisition d’un fonds de commerce comportant bail commercial par deux personnes ou en cas de décès d’un fermier entrainant la transmission du bail à ses enfants qui exploitaient avec leur père… Quelque soit le type de bail, l’existence d’une partie plurale - les copreneurs - pose des difficultés et pourtant le législateur n’a pas cru bon de légiférer en la matière, laissant les copreneurs soumis au droit des obligations plurales. Comment vont pouvoir s’exercer à plusieurs les droits que la loi n’a attribué qu’à une seule personne, le locataire ? En effet, la loi octroie çà et là au preneur à bail divers droits tels que, par exemple, le droit au renouvellement, le droit de préemption, le droit de sous-louer ou encore celui de céder son bail à un tiers, mais la loi ne nous indique quasiment jamais comment peuvent s’exercer ses droits en présence d’une pluralité de preneur à bail. C’est bien là, pour le praticien, l’intérêt de cette étude : tenter de pallier l’oubli quasi permanent par le législateur de la cotitularité d’un bail et d’essayer d’apporter des solutions
Who are the "copreneurs" (that is to say whose who decide to rent together) and what matters to them ? These are with no doubt the two major issues concerning the "coprise à bail". This latter more commnly named "colocation" (i. E. Co-renting) is actual when several "copreneurs" have got a same lease. When bringing up such a situation at once comes to one's mind the "coprise" à bail" by several students. Enlightening by the film ''The Spanish Apartment" and the American series ''Friends" the "coprise à bail" is a solution to the lack of accommodation and is an answer to an unquestionable economic need. Nevertheless the "coprise à bail" and the commercial one are less taken into account by the people but are unquestionably an every day legal reality : let's take the example of two persons signing a commercial lease when acquiring a business fund or a farmer death involving the lease transmission to his children used to work with their father. . . Whatever the sort of lease, a plural part, the "copreneurs" raises difficulties ; yet the legislator has not legislated on this topic, letting the "copreneurs" facing the plural obligation laws. The question is : how will the right be applied to several people, when the law is only used to envisage one person that is to say : the tenant ? As the matter of fact, the law grants the renter some right such as, for example, the renewal, the preemption one, the right to sublet or the right, to let one's lease another person, but the law hardly ever rights when there are several people concerned in the lease. Thus, that is the relevant point of the study : tempting to compesante for the hardly ever permanent omission of a plural lease by the legislation and trying to bring solutions

Appliqué au droit, le postulat hégélien tiré de la dialectique du maitre et de l'esclave permet d'admettre que le contractant n'est plus, à la formation de l'acte, contractant tout court. Il est soit partie forte, soit partie faible. L'employé, le locataire, l'assuré et le consommateur de crédit se placent désormais en situation de dépendance par rapport à l'employeur, le bailleur, l'assureur ou le préteur professionnel en mesure de répondre à leurs besoins. Limité à la durée de l'acte, ce constat conduit donc à considérer que la maitrise de cette donnée essentielle du contrat est détenue par la partie forte, laquelle peut en user à son gré sans considération pour la partie faible. Afin de remédier à l'inégalité des parties inhérente à la durée du contrat de travail, du contrat de location, du contrat d'assurance, et du contrat de crédit, le législateur est donc intervenu sans aboutir, à la différence de Hegel, à une situation d'inégalité inversée. Ainsi, la maitrise réelle de l'élément temporel de l'acte reste détenue, en dehors de la sphère règlementée, par la partie forte. Néanmoins, dans les domaines où le législateur a voulu parvenir à une situation d'équilibre, la partie faible s'est finalement vu confier la maitrise formelle, puisque soumise à l'intervention de la loi, de la durée du contrat. Or, cette maitrise formelle, sans aboutir à une inégalité inversée, révèle l'existence d'une asymétrie ; quant au choix, par les parties, de l'élément temporel de l'acte, asymétrie qui retire à la partie forte une part importante des prérogatives qu'elle pouvait avoir tant sur la fixation initiale de la durée de l'acte, que sur la cessation et la prolongation de l'engagement, afin d'en confèrer l'exercice au contractant faible
Applied to law, the Hegelian theory of the dialectic of the master and the slave allows to acknowledge that parties to a contract are no longer mere contracting parties at the moment when the act is formed. They are either weak or strong. Indeed, the employee, the tenant, the insurance policy holder and the debtor are dependent upon the employer, the landlord, the insurer and the creditor who are able to respond to their needs. Accordingly, if we apply the above mentioned principle to the duration of the contract, it can be observed that the command of such an essential element of the contract lies with the strong party who can use it regardless of the weak party. In order to remedy to such inequality between the parties which comes from the term of agreements, insurance contracts, and consumer credit agreements, the legislator has intervened but, contrary to Hegel's theory, without inverting the inequality between the contracting parties. Henceforth the strong party remains with the control of the temporal element of the contract, but only when teh law does not provide otherwise. Nevertheless, in areas where the legislator has intented to create a balance, the weak party receives formal control, subsequent to the intervention of the legislator, of the term of the contract. Such control, without leading to an inverted inequality, reveals the existence of asymmetry in regard to the choice of the temporal element of the contract. Such asymmetry deprives the strong party of many important prerogatives regarding the initial fixing of the duration of the contract, its termination and extension, to the benefit of the weak party