Littérature scientifique sur le sujet « Mutui immobiliari »

The real estate market is affected by great uncertainty due to the nexus of various factors: a) the specificity of the assets traded, which are illiquid, unique and very hetherogeneous from each other; b) the ‘structural disequilibrium’ of the market caused by the differences emerging in elasticity of supply with respect to demand; c) the non-competitiveness of the market, which often turns into a bilateral monopoly; d) the great variability of market prices. Since the subprime mortgage crisis that broke out at the end of 2006 in the United States, it has clearly emerged that, in a sector that represents about a third of world wealth, it is necessary, on the one hand, to implement proper and increasingly sophisticated valuation tools, to support the design of effective risk management strategies and, on the other hand, to improve the reliability of real estate data, in order to allow for a more robust verification of the hypotheses on the trend of the cash flows generated by the investment and a more accurate valuation of the investment risk and, consequently, of the project expected rate of return. The main objective of this work is to investigate the accuracy and robustness of the estimates of real estate investors of the expected returns on an urban development project in a medium-sized city representative of the North East of Italy. Using a simulation-based approach, the gap between the observed internal rate of return, estimated ex post on the basis of the actual trend of the parameters that influence investment returns, and the expected internal rate of return, calculated ex ante on the basis of the information available at the time of the investment decision. Firstly, we constructed the time series from 1995 to 2015 of the expected and observed internal rates of return of investments in the residential sector. We obtained the time series of the cash flows generated by the investment under investigation by implementing a simulation-based approach. Starting from the comparison between observed internal rate of return and expected internal rates of return, we identified ex post the risk implicitly assumed by the investor at the time of the decision to undertake the investment. Secondly, the effectiveness of the Capital Asset Pricing Model as a method for estimating the return on a property investment was verified, by comparing the project’s observed (ex post) internal rate of return with its ex ante rate of return, estimated through the Capital Asset Pricing Model. To carry out the above analyses, we constructed the time series of observed and expected internal rate of returns from 1995 to 2015 of investments in the residential sector. The time series of the internal rate of returns of real estate investments were obtained by implementing a simulation-based approach to determine the cash flows of real estate investments representative of the context under investigation and by adopting as model inputs the parameters usually adopted in ex-ante and ex-post real estate valuations. Starting from the comparison between observed and expected internal rate of returns, we identified ex-post the risk implicitly assumed by the developer at the time of the decision to undertake the investment. Finally, by investigating the determinants of the divergence between the investment’s observed and expected internal rate of return and cyclical variables, we identified the factors (i.e., the macroeconomic fundaments) which, in the period under investigation, affected investment risk and, consequently, investment return. Finally, by investigating the relationships that account for the difference between the observed and expected internal rate of return and the economic factors that can determine the current stage in economic cycles, we identified the determinants of invetment risk and returns. Il mercato immobiliare è affetto da grande incertezza dovuta a una concatenazione di diversi fattori: a) la specificità dei beni scambiati che sono illiquidi, unici e molto eterogenei tra loro; b) il “disequilibrio strutturale” del mercato causato dalla diversa elasticità del- l’offerta rispetto alla domanda; c) la non concorrenzialità del mercato che, assume spesso le caratteristiche del monopolio bilaterale; d) la grande variabilità dei prezzi di mercato. A partire dalla crisi dei mutui sub- prime scoppiata alla fine del 2006 negli Stati Uniti, è emerso chiaramente come, in un settore che rappresenta circa un terzo della ricchezza mondiale, sia necessario, da un lato, operare con strumenti valutativi adeguati e sempre più sofisticati, in grado di suppor- tare l’individuazione di strategie efficaci di gestione dei rischi e, dall’altro, migliorare l’affidabilità dei dati immobiliari, in modo da consentire una verifica più ro- busta delle ipotesi sull’andamento dei flussi di cassa generati e una stima più accurata del rischio e, conseguentemente, del tasso di rendimento atteso. Obiettivo principale del presente lavoro è di investigare l’accuratezza delle previsioni effettuate da un ipotetico operatore immobiliare sul rendimento di un investi- mento a sviluppo in una città di medie dimensioni rap- presentativa della provincia dell’Italia settentrionale. Attraverso un approccio basato sulla simulazione, è stato calcolato lo scarto fra il tasso interno di rendimento effettivo, stimato ex post in base all’andamento effettivo dei parametri influenti sul rendimento stesso, e il tasso interno di rendimento atteso, calcolato ex ante sulla base delle informazioni disponibili al mo- mento della decisione d’investimento. In primo luogo, è stata costruita la serie storica dal 1995 al 2015 dei tassi interni di rendimento attesi ed effettivi dell’investi- mento immobiliare residenziale a sviluppo. Le serie storiche sono state ottenute mediante la simulazione dei flussi di cassa di investimenti immobiliari rappresentativi della realtà indagata. A partire dal confronto fra tassi interni di rendimento effettivi e tassi interni di rendimento attesi è stato individuato, ex post, il rischio assunto implicitamente dall’investitore al momento della decisione di intraprendere l’investimento stesso. In secondo luogo, è stata verificata la bontà del Capital Asset Pricing Model come metodo di stima del rendi- mento di un investimento immobiliare a sviluppo, confrontando il tasso interno di rendimento effettivo e il tasso di rendimento ex ante stimato attraverso il Capi- tal Asset Pricing Model stesso. Infine, indagando sulle relazioni che intercorrono fra lo scarto fra tasso di rendimento interno effettivo e atteso e le variabili congiunturali, sono stati individuati i fattori che, nel periodo considerato, hanno maggiormente influito sul rischio al quale si è esposto l’investitore al momento di investire.

With reference to real estate auctions activated in the context of judicial procedures (bankruptcy and/or executive), this work develops and tests a logical operating model for the assessment of the forced sale value. This is determined from the market value of the asset by applying an appropriate discount (or premium) coefficient based on the potential risks of the urban and market context in which the property is located. The estimated coefficient allows for determination of the auction value of the property to be sold which, due to yields obtainable and transaction risk, is admissible in terms of buyer convenience. The model proposed and tested here borrows Ellwood's logic as applied to the real estate sector, integrated through the investment risk assessment approach of Real Options Analysis. Applied in the one hundred and forty cities where the Italian courts are based, the model allowed for the construction of an abacus of discount (or premium) coefficients, differentiated in terms of the cities analyzed, the various areas of each city and the intended residential or commercial use. Putting in practice the application highlighted the validity of the model, capable of contextualizing the discount (or premium) coefficient needed to determine forced sale value based on the risk factors of the market areas considered. Practical implications of the abacus include the possibility of limiting the times of auctioning procedures, as well as generating a map of the areas of greatest interest for potential investors, where the uncertainty, typical of this specific real estate sub-market, is overcome by the knowledge of the limit values of investment convenience for the area under analysis. Con riferimento alle aste immobiliari attivate nell'ambito di procedure giudiziarie (concorsuali e/o esecutive), nel presente lavoro è sviluppato e testato un modello logico-operativo per la stima del valore di vendita forzata. Questo valore è determinato a partire dal valore di mercato del cespite applicando, a seconda dei casi, in ragione dei rischi o delle potenzialità del contesto urbano e di mercato in cui l’immobile è ubicato, un congruo coefficiente di sconto o di premio. Il coefficiente stimato permette di determinare il valore a base d’asta dell'immobile da aggiudicare che, in ragione dei rendimenti ottenibili e del rischio dell'operazione, risulti ammissibile in termini di convenienza per l’acquirente. Il modello, qui proposto e testato, mutua la logica di Ellwood applicata al settore immobiliare, integrata mediante l’approccio valutativo della rischiosità degli investimenti proprio dell’Analisi delle Opzioni Reali. Implementato sulle centoquaranta città in cui hanno sede i tribunali italiani, il modello ha consentito di costruire un abaco dei coefficienti di sconto (o di premio), differenziati per le città analizzate, per le diverse zone di ciascuna città e per le destinazioni d’uso "residenziale" e "commerciale". L'applicazione condotta ha posto in risalto la validità del modello, in grado di contestualizzare il coefficiente di sconto (o di premio) per la determinazione del valore di vendita forzata in ragione dei fattori di rischio degli ambiti di mercato considerati. Le implicazioni pratiche dell'abaco concernono la possibilità di contenere i tempi delle procedure di vendita all’asta, come pure di generare per i potenziali investitori una mappa delle aree di maggiore interesse, dove l'aleatorietà tipica di questo particolare sub-mercato immobiliare è superata dalla conoscenza dei valori limite di convenienza dell’investimento per l'ambito in analisi.

Le ragioni della crisi che ha investito l'economia globale, e quindi anche il sistema italiano, sono state identificate con una certa approssimazione, ma la discussione č ancora in corso; occorrerŕ ancora tempo per comprendere appieno il fenomeno. In ogni caso, le prime analisi denunciano una sequenza nella quale hanno avuto effetto causale , tra gli altri, alcuni fattori: la crisi del mercato immobiliare negli Stati Uniti, la conclusione di mutui "subprime", la diffusione di contratti derivati e prodotti finanziari ad alto rischio, l'inattendibilitŕ dei criteri di rating, e, piů in generale, la progressiva prevalenza dell'economia finanziaria sulla economia reale Gli orientamenti delle autoritŕ nazionali si sono divisi in tre diversi modi di operare: l'intervento ad adiuvandum delle imprese in crisi e a sostegno del sistema finanziario; l'astensione da qualsiasi interferenza con la naturale evoluzione della situazione, ritenendosi sufficiente la smithiana "mano invisibile" a porre rimedio alla crisi; l'assenza di decisioni e quindi di provvedimenti, posizione che si avvicina alla soluzione astensionista, ma che si connota per la carenza di una valutazione complessiva delle cause e dei possibili rimedi. In questo contesto appare opportuno un ripensamento di tutte le componenti del sistema economico, e tra esse le tipologie di governance delle societŕ.

L'elaborato si pone l'obiettivo di analizzare dettagliatamente come la crisi del 2007-2008 ha impattato sul mercato immobiliare italiano, considerando tutti i principali indicatori del settore (compravendite, quotazioni, stock,…), incluso l'aspetto bancario (mutui concessi, crediti in sofferenza, tassi di interesse,…). Ciò al fine di offrire una panoramica esaustiva della situazione che ha caratterizzato il mercato immobiliare negli ultimi 10 anni, supportata da una solida base statistica. Viene poi presentato uno dei veicoli oggi utilizzati dagli istituti finanziari per cercare di sanare la situazione legata ai mutui immobiliari sofferenti: la Real Estate Owned Company (in sigla REOCO). Tale strumento viene prima descritto dal punto di vista normativo, analizzando le disposizioni che hanno permesso la sua introduzione, e successivamente da un punto di vista pratico, elencandone le caratteristiche e le potenzialità. Per chiudere il cerchio verranno infine esaminati alcuni casi concreti in cui è stata impiegata una REOCO, e gli effetti che ha prodotto. Seguirà una considerazione conclusiva sulla sua bontà.

Nel paper si analizza lâ effetto che ha avuto la crisi dei subprime sui titoli del comparto immobiliare nel mercato USA, epicentro dellâ attuale crisi economica mondiale. Tramite il modello a tre fattori di Fama e French si studia la relazione tra lâ extra rendimento dellâ indice REIT, considerato una proxy dellâ andamento dei titoli immobiliari americani, e lâ extra rendimento dellâ indice S&P500, considerato una proxy del rendimento del portafoglio di mercato. Si riscontra un aumento del coefficiente di regressione (il beta) nellâ anno 2007 seguito da un ritorno ai valori iniziali nellâ anno 2009 e la possibile presenza di break strutturali. I risultati tendono a confermare la presenza di un â Asymmetric REIT Beta Puzzleâ precedentemente analizzato in letteratura.
This paper analyzes the effects of the subprime crisis on U.S. Real Estate Stocks, which plays a significant role in the current crisis. By analyzying, by means of the Fama & French three factor model, the return on the REIT index, which is considered a proxy for the U.S. Real Estate securities trend, and the return on the S&P500 yield, which may be interpreted as a proxy for U.S. market portfolio. I found evidence of an increase in the beta coefficient in 2007 followed by a reversion to the initial value in 2009. Moreover, I found evidence of the presence of structural breaks. The results tend to confirm the presence of the â Asimmetric REIT Beta Puzzleâ , previously analyzed in literature.

Il lavoro si pone l’obiettivo di studiare il fenomeno della negoziazione del rischio finanziario partendo dall’espressione più elementare dell’autonomia privata: la clausola contrattuale. Negli ultimi anni, la prassi si è difatti mossa reagendo all’impatto prodotto dalle crisi di mercato ed introducendo, così, all’interno dei regolamenti contrattuali disposizioni specificamente volte alla gestione del rischio finanziario. Fattispecie atipiche di tal genere hanno quindi indotto gli interpreti ad affrontare il problema relativo alla loro qualificazione, talora ricorrendo ad una “profilatura” dei soggetti fra i quali è avvenuta la negoziazione (il risparmiatore, l’investitore, la banca, l’assicurazione etc.), altra volta soffermandosi sul tipo contrattuale adottato dalle parti ed assorbendo all’interno di esso l’alveo delle regole applicabili alla singola convenzione. Invero, la realtà delle negoziazioni sul mercato finanziario si mostra assai più complessa di come viene spesso descritta e rifugge, di conseguenza, da facili semplificazioni. La prospettiva da cui si è deciso di muovere parte, invece, da un assunto diverso: quello per cui capire l’operazione conclusa dalle parti significa, anzitutto, capire come esse abbiano inteso ripartire fra loro le conseguenze derivanti dal verificarsi di un rischio, per poter determinare quali regole possano trovar applicazione e in quale “misura” i privati siano liberi di assumere e di scambiarsi fra loro un rischio finanziario.