Littérature scientifique sur le sujet « Multiproprietà »

SuntoL’autore illustra le varie modalità con cui viene posta in essere la multiproprietà (o godimento turnario) nel nostro ordinamento. Inoltre, visto il sempre più frequente uso di modelli di common law, vengono illustrate anche le principali modalità con cui viene gestito il time-share in detti ordinamenti: il club e il trust. In tal modo, viene offerta una panoramica esaustiva delle soluzioni adottate e adottabili dai professionisti italiani nelle operazioni relative a multiproprietà.

La multiproprietà quale modalità di godimento di un bene a fini turistico-alberghieri: da prassi commerciale a “istituto del diritto civile”. La multiproprietà e il suo inquadramento nelle categorie del diritto civile italiano. La Direttiva 94/47 e la sua ricezione in Italia. Le innovazioni conseguenti alla Direttiva 08/122. Le soluzioni adottate e l'efficienza economica. Efficienza economica e scelte del legislatore italiano in materia: alcune prospettive.

Analyse des différentes formules sous lesquelles sont proposées des lots en résidence de tourisme multipropriété ou résidence sous forme de sociétés d'attribution d'immeubles en jouissance à temps partagé pour la première partie. Concernant la deuxième partie sont abordées les formes de résidence de tourisme placées sous le statut de la copropriété il est à remarquer que l'institution des résidences de tourisme relativise beaucoup de notions supposées acquises en matière de droit des biens, et même certaines notions du droit des sociétés. Il s'agit d'un domaine atypique.

Etude juridique de differents modes d'hebergement de loisirs. Examen de biens comme la residence secondaire en copropriete classique, la copropriete hoteliere, l'utoring, et la "nouvelle propriete, la "prepropriete" ", et demonstration que le droit de propriete a fait l'objet d'amenagements, qu'il a fait l'objet d'une adaptation a la consommation vacanciere. Mais aussi etude des formules telles que la "multipropriete, la location saisonniere, l'hotellerie de tourisme, et le village vacances, l'hotellerie de plein-air qui n'offrent a leurs utilisateurs qu'une possession tres precaire. En d'autres termes les premiers sont des droits reels, stables et qui durent, les second ne sont en fait que des droits de jouissance tres temporaires. On peut etre soit un investisseur pour l'avenir soit un consommateur immediat. Travail de recherche dont l'objet est d'expliciter les concepts juridiques qui se cachent sous des appellations parfois barbares

Les droits de jouissance à temps partagé ont connu un essor exponentiel au sein d'un mécanisme juridique original. Leurs caractéristiques propres se rattachent à de multiples qualifications. La mouvance de leur nature juridique conduit inévitablement à une difficulté de conception et d'appréhension du phénomène. La situation du cocontractant démontre, dans cette hyptohèse, une précarité juridique de ses garanties. La compréhension des droits de jouissance à temps partagé, par une réflexion plus avancée de ceux-ci, permettrait une cohérence entre la nature juridique intrinsèque de ces droits et la qualification effectivement retenue. La difficulté de la démarche procède de l'extranéité du système de Common Law. Après la directive 94/47/CE " concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des contrats portant sur l'acquisition d'un droit d'utilisation de biens immobiliers ", ayant évité de légiférer sur la nature juridique de ces droits, les Etats membres de l'Union européenne ont transposé cette norme et ont opéré des rattachements divers sans donner lieu à des prémices de consensus sur ce point. En ce sens, l'approche internationale est indispensable. L'expérience de certains Etats membres de l'Union européenne tend à légitimer le droit de propriété au sein d'un immeuble en jouissance à temps partagé. Il est également permis de s'interroger sur l'existence d'une acception différente du droit de propriété. La détermination d'une qualification juridique, en adéquation avec le mécanisme des droits de jouissance à temps partagé, permettrait, ainsi, une plus grande lisibilité du régime juridique applicable et plus largement, des règles applicables, lorsqu'un tel litige est porté devant les tribunaux. L'objet de cette étude est plus que jamais d'actualité. En effet, suite à la procédure de révision de la directive engagée par la Commission européenne depuis le mois de juillet 2006, une proposition de directive a été rendue publique au mois de juin 2007.

La propriété à temps partagé est un phénomène touristique d'importance internationale. Inventée en France en 1967 par la Société des Grands Travaux de Marseille, elle s'est rapidement répandue partout dans le monde. Appliquée essentiellement dans le domaine de l'immobilier de loisirs, cette formule n'avait pas de statut juridique spécial dans la plupart des pays; elle s'est développée cependant en marge du droit ou dans un état de non-droit. Quelques années après son lancement, diverses imperfections sont apparues; elles ont ralenti son développement. Une intervention législative s'est ardemment ressentie, pour clarifier sa nature juridique, réglementer son exercice, sa gestion, et, ainsi, assurer la protection des acquéreurs. Mais une réglementation nationale ne présente pas grand intérêt dans la mesure où cette formule est transfrontalière par sa nature. Nouvel "arbre juridique", le temps partagé peut emprunter les formes juridiques les plus diverses, bail, société, contrat d'hôtellerie, club trustee, indivision, usufruit, emphytéose, etc. Chaque pays choisit la structure qui lui convient selon son propre système juridique. Conscient de cette réalité, le législateur communautaire n'a pas voulu réglementer la nature juridique de la formule. Il s'est borné uniquement à rapprocher les législations des États membres en édictant un fonds commun de règles visant à protéger le consommateur. Ce dispositif de protection constitue la réglementation idéale qui devrait donner un coup de fouet à la formule. Malgré cela, nombreux sont ceux qui pensent que le "timeshare" rime toujours avec "arnaque" dans l'esprit du public. Pourtant, la formule n'est pas critiquable en soi, ce sont seulement ses méthodes de commercialisation qui lui ont donnée cette image péjorative. L'idée ayant encore du génie, il est dès lors indispensable que les pouvoirs publics et les médias, ensemble, s'associent pour changer cette image et ainsi relancer cette formule, complément nécessaire aux techniques immobilières traditionnelles de loisirs.

Scopo della presente ricerca è indagare i rapporti tra il regime della comunione legale dei beni e le partecipazioni sociali, con particolare riguardo alla posizione del coniuge non acquirente. In particolare, si intende studiare: 1. se le partecipazioni sociali, o alcune di esse, possano essere oggetto della comunione legale; 2. quali siano gli effetti della eventuale applicazione della comunione. Tali questioni, ad ormai oltre quaranta anni dalla riforma del diritto di famiglia del 1975, rivestono ancora notevole interesse. Da un lato, infatti, il dibattito dottrinale e giurisprudenziale in merito è rimasto aperto: anche gli ultimi anni hanno visto contributi scientifici e sentenze di legittimità sposare orientamenti contrastanti. Dall’altro, gli stessi problemi presentano una notevole rilevanza pratica: i matrimoni in regime di comunione legale sono, come si avrà modo di meglio precisare, ancora numerosi, ed altrettanto frequenti sono i casi in cui alcuno dei coniugi detenga partecipazioni societarie. Nel presente lavoro, dopo una brevissima ricognizione dei caratteri fondamentali del regime della comunione legale, si illustrerà l’emersione del problema nella casistica giurisprudenziale. Ciò allo scopo di meglio chiarire la rilevanza concreta della ricerca ed individuare gli interessi contrastanti che devono trovare composizione nelle soluzioni da proporre. Quindi, si illustreranno le diverse opzioni interpretative proposte nel tempo dagli operatori del diritto, analizzandone i rispettivi argomenti. La ricostruzione che si sostiene è quella che distingue le partecipazioni sociali sulla base della loro destinazione. In particolare, nei casi in cui l’acquisto della partecipazione sia finalizzato all’esercizio di attività personale del coniuge acquirente, si ritiene applicabile l’art.178 c.c.. Detta norma assoggetta i beni destinati all’esercizio dell’impresa di uno dei coniugi costituita dopo il matrimonio ad una forma di comunione differita: gli stessi se ne considerano oggetto, infatti, solo se sussistono allo scioglimento della stessa. La ratio dell’art.178 è tutelare la libertà economica del singolo coniuge senza sacrificare del tutto la partecipazione dell’altro alle ricchezze accumulate durante il matrimonio. Tale esigenza ricorre sia quando l’attività è esercitata in forma individuale, sia quando è esercitata in forma associata con altri con un coinvolgimento personale del coniuge. La società è lo strumento per l’esercizio collettivo dell’impresa, all’interno del quale i soci possono essere più o meno personalmente coinvolti nell’attività che costituisce l’oggetto sociale a prescindere dal tipo utilizzato. Se attraverso la partecipazione societaria il coniuge svolge la propria attività personale, deve essergli riconosciuta la stessa tutela della libertà economica che il diritto di famiglia accorda all’imprenditore individuale. La partecipazione sarà dunque sottratta alla comunione immediata ai sensi dell’art.178, quale bene destinato all’esercizio dell’impresa. In caso contrario, invece, la partecipazione costituirà un acquisto suscettibile di cadere nella comunione immediata, a meno che non ricorra una causa di esclusione ai sensi dell’art.179. Assumeranno rilevanza, dunque il coinvolgimento personale del coniuge nella attività societaria e il fatto che egli tragga dalla stessa una rilevante porzione del suo reddito. Questo criterio, che ha trovato anche l’avallo della giurisprudenza di legittimità, è rispettoso del dato normativo e contempera adeguatamente gli opposti interessi alla compartecipazione agli acquisti e alla libertà di iniziativa economica. Si vedrà altresì che l’indagine sulla strumentalità della partecipazione ad attività personale del socio deve essere compiuta in concreto, e non sulla base di criteri rigidamente formali, quali il tipo di società interessato o la responsabilità connessa alla partecipazione. Tale soluzione è coerente con l’impianto normativo della riforma del 1975 e trae ulteriore forza sia dalle recenti evoluzioni del diritto societario, sia da un raffronto con la realtà economica del tessuto imprenditoriale italiano. Sul primo punto, si pensi, in particolare, alla società a responsabilità limitata, società di capitali dove grande rilievo è dato alla persona del socio e che la riforma del 2003 ha definitivamente “staccato” dalla società per azioni modellandola sulla figura dei “soci-imprenditori”. Ad oggi, su circa 850.000 società di capitali presenti in Italia, più di 815.000 sono proprio società a responsabilità limitata. Non può negarsi, dunque, che i tipi societari capitalistici, inclusa la società per azioni, vengono spesso utilizzati per lo svolgimento di attività in cui almeno alcuni dei soci sono personalmente coinvolti. I dati statistici mostrano un’amplissima prevalenza, tra le società di capitali, di compagini sociali molto ristrette, con presenza di singoli soci persone fisiche titolari di partecipazioni di controllo. Sul fronte opposto, la recente legislazione tributaria esplicitamente ammette società semplici “di mero godimento”, società personali che sicuramente non hanno la connotazione di strumento per l’attività personale dei soci. L’adozione del criterio basato sulla destinazione costituisce il punto di partenza per l’analisi delle diverse problematiche inerenti il rapporto tra la comunione legale e l’organizzazione sociale. Difatti, l’effetto della comunione, quando operante, è automatico, ma tutte le società sono caratterizzate da regole proprie concernenti la circolazione delle partecipazioni e l’esercizio dei diritti sociali. Occorre dunque analizzare dapprima se e in quali forme il coniuge non acquirente possa far valere la contitolarità nei confronti dell’organizzazione; e quindi come debba esser regolato l’esercizio dei diritti sociali relativi alla partecipazione cointestata. In particolare, su quest’ultimo punto, si indagherà se le regole della comunione legale siano “autosufficienti” ovvero se occorra fare in ogni caso riferimento alle norme sulla contitolarità di partecipazioni (art.2347 e 2468 c.c.). Dall’altro lato, si indagherà sulle conseguenze in tema di responsabilità per le obbligazioni sociali, ove prevista, e per l’esecuzione dei conferimenti, sia nel caso di partecipazione cointestata, sia nel caso di partecipazione rimasta intestata al solo coniuge acquirente. Inoltre, ci si dovrà soffermare sugli effetti della comunione differita ex art.178 c.c., sui quali si registrano posizioni contrastanti. Stanti le rilevanti differenze di disciplina, saranno analizzate separatamente le società di persone, le società di capitali, le società cooperative e le società tra professionisti.