Thèses sur le sujet « Immobiliare »

La tassazione immobiliare in Italia rappresenta una quota importante della pressione fiscale che grava sui contribuenti, sia persone fisiche che persone giuridiche. Con l’attuazione della Legge delega sul federalismo fiscale si assiste ad una maggiore attribuzione di autonomia agli enti locali in particolare in ambito tributario, assumendo sempre più importanza la tassazione a livello comunale. Negli ultimi anni si assiste ad una forte incertezza in materia, dovuta in particolare al susseguirsi di modificazioni e introduzioni di nuovi tributi che gravano sul patrimonio immobiliare. Con il presente elaborato si è voluto analizzare l’imposizione immobiliare comunale introdotta dalla Legge di stabilità 2014, l’Imposta Unica Comunale (IUC). Tale imposta raccoglie tre tributi autonomi: l’imposta municipale propria (IMU), la tassa sui servizi indivisibili (TASI) e la tassa sui rifiuti (TARI). Viene analizzata l’evoluzione normativa e la disciplina di tali tributi al fine di portare maggiore chiarezza su una questione di interesse collettivo che fa discutere molto. Si tratta di una materia sulla quale il Legislatore interviene nuovamente con la Legge di stabilità 2015 per risolvere questioni di iniquità e incertezza normativa.

La teoria dei mercati efficienti si basa sul presupposto che l’investitore è razionale nell’effettuare scelte in condizioni di incertezza; pertanto le dinamiche di prezzo delle attività finanziarie riflettono cambiamenti dei fondamentali dei titoli stessi. Di contro, nell’ambito della finanza comportamentale il sentiment degli investitori e i limiti dell’arbitraggio hanno un ruolo importante nella determinazione dei prezzi delle attività finanziarie. I fondi immobiliari quotati (Real Estate Investment Trusts - REITs) sono di particolare interesse in tale contesto in quanto sono caratterizzati da un doppio livello di prezzo. Da un lato, le attività finanziarie rappresentative del veicolo di investimento sono scambiate sui mercati azionari (mercato immobiliare indiretto); dall’altro lato, le attività immobiliari che compongono il portafoglio d’investimento vengono negoziate nel mercato immobiliare diretto. Il contributo che questa tesi di dottorato intende offrire alla letteratura sul tema del pricing dei REIT è duplice. In primo luogo, viene affrontata la questione relativa al ruolo del sentiment degli investitori nelle dinamiche di prezzo delle attività finanziarie rappresentative del veicolo d’investimento del fondo immobiliare. A tal fine, viene analizzato l’effetto in termini di pricing sia della componente “razionale” del sentiment, ossia legata a cambiamenti dei fondamentali del mercato immobiliare, sia della componente "irrazionale" del mercato azionario. In secondo luogo, questa analisi rappresenta uno dei primi tentativi d’indagine circa il ruolo svolto dalle caratteristiche specifiche di ciascun fondo, con particolare attenzione alla struttura proprietaria, ai fini della determinazione della rispettiva sensibilità al sentiment degli investitori. A tal proposito è stata creata una misura di tale sensibilità rispetto al sentiment: il “sentiment beta”. Al fine della costruzione dell’indicatore di “sentiment” si ricorre all’analisi delle componenti principali (PCA) per poter misurare la varianza comune di alcune proxies del sentiment degli investitori individuate dalla letteratura (approccio “top-down”). Un Vector Error Correction Model (VECM) viene invece utilizzato al fine di analizzare sia la relazione di breve periodo, sia il processo di aggiustamento verso l’equilibrio di lungo periodo tra il mercato immobiliare diretto ed indiretto. Questa tesi di dottorato è strutturata come segue: dopo un’introduzione del ruolo del sentiment degli investitori nel mercato immobiliare, il capitolo 2 analizza più in dettaglio la letteratura esistente in tema di sentiment degli investitori con riferimento sia al settore finanziario sia a quello immobiliare; successivamente, il capitolo 3 illustra le metodologie di costruzione degli indici di sentiment individuate dalla letteratura esistente. L'analisi empirica circa l'influenza del sentiment sulla dinamica dei prezzi dei REITs nell’ambito del mercato statunitense è presentata nel capitolo 4, mentre il capitolo 5 è dedicato alla misurazione del sentiment beta al fine di testare l’ipotesi di "Hard-toarbitrage, Difficult-to-Value". Infine, nel capitolo 6 seguono le conclusioni finali, utili a sintetizzare l’influenza del sentiment sul pricing dei fondi immobiliari, nonché a proporre possibili sviluppi di indagine futuri.
In Neoclassical finance theory, there is no role for investor sentiment in valuation, markets are efficient and all movements in stock prices rationally reflect changes in cash flows or discount rates. In sharp contrast, the behavioral finance literature posits that investor sentiment and limits to arbitrage play a role in the determination of asset prices which is independent of market fundamentals. Real Estate Investment Trusts (REITs) are unique in that the pricing of the asset class parallels two markets. Specifically, a dual asset market situation exist for trading real estate assets in the private real estate market, trading properties directly, and the public real estate market for trading REIT shares that provides ownership of underlying properties indirectly. The contribution of this analysis to the existing literature of REIT pricing dynamic is twofold. First, this analysis address the question of whether REITs suffer from stock market sentiment following the presence of noise traders or the real market sentiment is an important force in REIT pricing. To this extent this work aims to disentangle the driving forces leading to sentiment as “rational” sentiment, related to fundamental changes and “irrational” stock market sentiment. Secondly, this analysis is one of the first attempts to investigate how REIT-specific characteristics are related to their sensitivity to investor sentiment (“sentiment beta”), focusing the attention on the role played by the institutional investors that are usually view as rational traders by the literature. Several econometric issues arise in the measurement of the investor sentiment index and the time series analysis; therefore, Principal Component Analysis (PCA) and Vector Error Correction Model (VECM) are used to address those issues. The remainder of this work is structured as follow: after an introduction of the role of investor sentiment in the real estate market, chapter 2 analyzes more in detail the investor sentiment literature in the finance and real estate field; subsequently, chapter 3 discusses the construction of the sentiment indices; the empirical analysis of the influence of sentiment on the dynamic pricing of REITs in the US Market is presented in chapter 4; chapters 5 focus on the development of the sentiment beta measure to test the “Hard-to-Arbitrage, Difficult-to-Value Hypothesis”. Lastly, Chapter 6 ends up with the main conclusions and future research developments.

L esigenza di ricorrere a strumenti che consentano di costituire patrimoni separati ed affidarli ad un terzo perché siano gestiti, sembra essere avvertita sempre di più dalla società moderna. Con riferimento al trend ora segnalato, la Convenzione dell Aja del 1985 relativa alla legge sui trusts ed al loro riconoscimento, ha svolto indubbiamente un ruolo importante. E'ben noto come l effetto più rilevante della Convenzione dell'Aja del 1985 sia stato quello di permettere ai trusts costituiti nei sistemi di common law di operare nei così detti paesi non trust. Dalla limitata operatività della convenzione è, inoltre, derivato un incentivo al trasferimento della gestione delle ricchezze in paesi dove esse possono essere gestite con strumenti più flessibili e snelli di quelli posseduti dai principali ordinamenti di civil law. Per questo motivo, il trust è stato inserito per via legislativa in molti sistemi giuridici cosiddetti misti e anche in alcuni di civil law; altri paesi come la Francia, invece, hanno introdotto nel proprio ordinamento istituti giuridici modellati in parte sull'esempio del trust (fiducie). Questi istituti possono essere studiati sotto una molteplicità di profili. La ricerca si propone di valutare l'impatto che essi hanno sulla circolazione dei beni che ne compongono il patrimonio. Nel primo capitolo si tenterà, dunque, di illustrare la disciplina del trust negli ordinamenti inglesi ed in particolare di spigare che esso non comporta uno sdoppiamento della proprietà, ma al contrario ha la funzione di ricompattare tutte le prerogative proprietarie nelle mani di un unico soggetto il trustee, il quale ha il potere di disporre dei beni che compongono il trust fund. Nel corso del secondo capitolo, ove si analizzeranno le soluzioni tramite cui l esperienza francese nel recepire il trust ha risolto il conflitto segnalato, emergeranno invece le difficoltà che gli ordinamenti di civil law avvertono nel replicare la disciplina del tracing. In particolare, se tutti gli istituiti modellati sull'esempio del trust che sono stati introdotti per via legislativa in molti sistemi giuridici «misti» e anche in alcuni di civil law prevedono, sebbene con tecniche diverse, la separazione del fund dal patrimonio del manger, quasi nessuna di queste discipline prevede un rimedio assimilabile al tracing. In questo contesto si colloca, inoltre, la Convenzione dell'Aja del 1985 il cui effetto primario, come si è accennato, è quello di permettere che un trust costituito secondo una legge straniera produca effetti in un altro ordinamento. Poiché lo schema tracciato dal trust prevede il trasferimento della proprietà dei beni che compongono il fund al trustee, sorge la necessità di elaborare dei rimedi efficaci nel caso di abuso di quest'ultimo alla luce del diritto interno. Infatti, in virtù del rinvio alla lex fori di cui all'art. 11, secondo comma, lettera d) della Convenzione, nel caso in cui i beni di cui il trustee abbia abusivamente disposto si trovino in Italia sarà applicabile il diritto italiano. Nel terzo capitolo ci si soffermerà, dunque, su tale problematica e si tenterà di tracciare una possibile soluzione avendo, in articolare, riguardo alla portata degli art. 11 e 12 della Convenzione dell'Aja del 1985 nonché ai principi in materia di trascrizione e le regole poste a tutela dei terzi acquirenti di buona fede. Infine, alla luce dei risultati ottenuti, si tenterà di individuare nel ordinamento italiano una disciplina che consenta all'autonomia privata di conseguire risultati paragonabili a quelli conseguibili con il trust (o con i cosiddetti trust-like devices) avendo particolare riguardo al negozio fiduciario e all art. 2645-ter c.c.

La difficoltà di riallocazione degli immobili che potrebbero essere lasciati vacanti dagli affittuari a causa dell’attuale crisi ha riportato alla luce un rischio spesso sottovalutato in passato dagli operatori: il rischio locatario. Scopo del presente lavoro è l’analisi del rischio tenant degli investimenti immobiliari nel mercato domestico, concentrandosi in modo particolare su tre aspetti specifici: dapprima viene presentata una fotografia del mercato italiano, con l’obiettivo di verificare se la durata “reale” dei contratti sia inferiore a quella pattuita inizialmente per via dell’esercizio delle opzioni di recesso anticipato da parte degli locatari. La seconda parte della ricerca è invece incentrata sulla verifica delle modalità con cui gli investitori professionali gestiscono questa componente aleatoria, al fine di verificare se le diverse asset allocation considerano anche tale fattore di rischio. L’ultima parte dell’analisi, infine, è dedicata all’impostazione di un modello statistico che mira ad individuare eventuali situazioni di tensione, ossia casi in cui le possibilità di abbandono dell’immobile da parte dei locatari sono particolarmente elevate.
Difficulties in relocating buildings that occupants could leave vacant due to the current crisis have induced landlords to consider a risk that in the past was in most cases underestimated: the tenant risk. The aim of this study is to analyze the tenant risk in the Italian real estate market, focusing especially on three different aspects: firstly, the study presents an overview of the Italian real estate market, in order to verify whether the effective contract lengths are lower than those ones agreed at the stipulation dates, due to the exercise of break options by tenants. Then the study analyzes in details if and how professional investors manage this kind of risk, in order to determine whether different asset allocations consider this risky factor. Finally, the last part of the study aims to build a statistical model which helps landlords in identifying possible critical situations, i.e. cases where the probability of the break option exercise by tenants is particularly high.

Il seguente lavoro di studio prevede la descrizione delle Società di Investimento Immobiliare Quotate e della loro evoluzione nel settore immobiliare nazionale. Viene analizzata la normativa che ne ha disciplinato la nascita, ossia la legge 296/2006, e le relative finalità e criticità. Alla luce del mancato sviluppo delle SIIQ, ne vengono discusse le cause principali e il superamento di esse attraverso la revisione normativa avvenuta con il d.l. 133/2014, il cosiddetto Sblocca Italia. Sulla base delle novità introdotte con il nuovo regime, vengono in seguito analizzate le implicazioni sociali che l’operato delle SIIQ potrebbe determinare, e gli sviluppi futuri di utilizzo dello strumento, ad esempio come mezzo per lo spin-off del patrimonio immobiliare non strumentale di istituti bancari ed assicurativi oppure come veicolo per la dismissione degli immobili pubblici. Vengono descritti i tratti principali di fondi immobiliari nazionali e Reits europee, ossia gli strumenti a cui il legislatore ha fatto riferimento per definire la disciplina SIIQ. In conclusione, l’intero percorso di analisi è volto allo studio della disciplina delle SIIQ e alla valutazione del potenziale ruolo di strumento di rilancio per l’intero settore immobiliare.

In Italia il trend di realizzazione di nuovi edifici da decenni è costantemente in decrescita, ne consegue un progressivo aumento dell’età media del parco immobiliare pubblico e privato. Quindi, si intensificano le operazioni di manutenzione, gestione e riqualificazione degli edifici. Conoscere in modo approfondito l’edificio quale contenitore di attività, conoscere gli obiettivi strategici e patrimoniali ad esso legati, i costi che genera, la normativa tecnica di riferimento è una necessità tassativa per tutti gli operatori che li devono governare la sua funzionalità e il suo esercizio, oltre a garantire la sicurezza degli utenti. Il professionista che ha la responsabilità degli immobili aziendali e dei relativi impianti riveste un ruolo complesso che implica plurime competenze e richiede un’approfondita e corretta conoscenza dei beni gestiti. A fronte di questo problema, si è delineata la figura del Facility Manager, che, assieme allo sviluppo di nuove metodologie, tecnologie e normative nel campo manutentivo, è chiamato a mantenere i livelli prestazionali degli edifici adeguati a garantire lo svolgimento delle attività previste. Nella prima parte della trattazione viene presentata una panoramica generale sul tema manutenzioni e gestione dei grandi parchi immobiliari, in particolare: le diverse tipologie di manutenzione, il censimento immobiliare e la normativa. Nella seconda parte, la Tesi analizza il caso studio del sistema informativo realizzato all’Ausl della Romagna, aderendo al progetto “Multiservizio di manutenzione degli immobili in uso alle aziende sanitarie della Regione Emilia Romagna”, promosso da Intercent-ER. Vengono quindi fornite informazioni sulla progettazione e realizzazione del sistema di anagrafica tecnica dei principali asset immobiliari dell’Azienda, che ne considerale dotazioni di tipo edilizio, meccanico ed elettrico, allo scopo di fornire la base per una corretta conoscenza dei beni gestiti.

La ricerca si propone di indagare il tema dell’ammissibilità di una c.d. rinunzia abdicativa alla proprietà immobiliare, e di illustrarne i principali profili e aspetti problematici, alla luce dei principi generali che conformano e governano l’attuale ordinamento giuridico. La tesi si struttura complessivamente in tre capitoli. Il primo capitolo, partendo in via di premessa da un generale esame del significato giuridico-concettuale della rinunzia alle situazioni giuridiche soggettive, si sofferma specificatamente sull’analisi di tutte quelle ipotesi di rinunzia (o abbandono) aventi ad oggetto il diritto di proprietà (o comproprietà) su beni immobili disciplinate espressamente dal legislatore, al fine di valutarne l’eventuale portata e rilevanza sistematica e, al contempo, di meglio delimitare l’oggetto precipuo di indagine. Il secondo capitolo si articola in due sezioni. La prima sezione è dedicata, in particolare, alla ricostruzione tanto del profilo “strutturale” quanto del profilo “effettuale” della rinunzia (meramente) abdicativa alla proprietà, condotta – anche in una logica storico-evolutiva, e di raffronto con la fattispecie dell’abbandono (derelictio) dei beni mobili – alla stregua dei principali indici normativi e giurisprudenziali che utilmente si offrono all’interprete. La seconda sezione mira invece, anzitutto, a porre in luce la natura complessa del diritto dominicale e, in particolare, a evidenziare il c.d. “lato passivo” della proprietà immobiliare, ossia quell’insieme di poste negative, costi, oneri, obblighi e responsabilità (sia di natura pubblicistica che privatistica) strutturalmente connessi al bene, anche ove rinunciato, e, in secondo luogo, a far emergere una possibile dinamica di conflittualità della rinunzia, ossia di contrapposizione tra diversi interessi, da svolgere e risolvere – nel segno di un adeguato e virtuoso componimento – in ossequio al principio costituzionale della “funzione sociale” della proprietà. In considerazione di quanto emerso e alla luce dei risultati ottenuti, il terzo e ultimo capitolo si propone di individuare un momento di bilanciamento e di incontro tra la tutela dell’autonomia privata del proprietario e la tutela di interessi altrui coinvolti e pregiudicati dalla vicenda dismissiva nella possibilità di qualificare – sia pure all’esito di un giudizio da svolgersi caso per caso, e in considerazione della singola vicenda concreta – in termini di abuso (o di emulazione) l’attività dispositivo-rinunziativa del dominus avente ad oggetto il diritto di proprietà immobiliare.

In Cina, la casa ha rappresentato a lungo per la maggior parte delle persone un bene collettivo; tuttavia a partire dall’avvio dell’era postmaoista, passando per i cosiddetti "periodi di riadattamento" e di sperimentazione degli anni Ottanta e affrontando le novità portate dagli anni Novanta, l’avvento del mercato immobiliare ha costituito storicamente una tappa importante. Esso ha favorito di fatto una serie di riforme e modifiche costituzionali a lungo attese e allo stesso tempo necessarie, affinché il passaggio dalla proprietà pubblica alla proprietà privata fosse regolarizzato al meglio. Mentre tra la fine del XX e l'inizio del XXI secolo sono state superate una serie di sfide, portate dall'apertura cinese al mondo e dall'inarrestabile crescita economica, il mercato immobiliare con “caratteristiche cinesi”, seppur ritenuto ancora imperfetto, negli ultimi anni ha raggiunto la sua maturazione e ha avuto un impatto non indifferente sulla popolazione. E’ possibile affermare ciò poiché una delle sue conseguenze dirette è stata la nascita di alcuni fenomeni socio-economici che riguardano due macrocategorie ben precise, i giovani e le donne, che si rapportano in maniera particolare all’acquisto di una casa. Questi gruppi in base al loro stile di vita e al loro atteggiamento vengono classificati con un nome cinese ben preciso, che seppur di recente coniazione è diventato, grazie ai social network, di uso comune e caratteristica distintiva della popolazione cinese. L’obiettivo della ricerca è quello di mostrare la stretta relazione esistente fra l’attuale mercato immobiliare e i fenomeni socio-economici che ne derivano, approfondendone le relative caratteristiche.

La tesi si propone di analizzare la nascita e lo sviluppo del sistema immobiliare urbano in Cina, partendo dal comunismo di Mao, per poi passare attraverso il periodo riformatorio di Deng Xiaoping, sino a giungere ai giorni nostri. In particolare, vengono approfonditi quei processi che negli ultimi quindici anni hanno incrementato la compravendita immobiliare residenziale, portando agli incredibili risultati osservabili nelle città cinesi di oggi. A tal scopo, vengono analizzati i percorsi istituzionali, i processi economici, gli approcci psicologici ed infine le dinamiche sociali che hanno concorso all’avvio dell’acquisto immobiliare da parte dei cittadini cinesi. Si conclude che l’intercorrere e la concomitanza di una serie di fattori socio-economici, combinati agli ideali e ai valori classici della cultura cinese, abbiano contribuito alla crescita esponenziale (e talvolta irrazionale) dell'acquisto residenziale urbano in Cina. Tra questi fattori possiamo elencare la stabilità e la coerenza delle istituzioni, la ristrutturazione e modernizzazione dell’apparato economico con il conseguente boom, il bisogno piscologico di sicurezza e di privatezza in una fase di profondo cambiamento, la necessità di affermazione sociale e individuale. Si tratta del più grande cambiamento avvenuto in Cina nel corso di una generazione.

Devant les remarques critiques dont fait l’objet la profession d’agent immobilier, il a paru intéressant à un agent immobilier à la retraite de faire le point sur la fonction de l’agent dans la vente d’immeuble achevé. Le sujet ne saurait se limiter au seul examen des rapports contractuels compliqués qui se nouent entre le vendeur, l’acheteur et l’agent immobilier. En effet, en menant à bien les projets de vente ou d’achat que lui confient ses clients, l’agent ne se contente pas d’accomplir la tâche d’un intermédiaire fiable sur un marché dont il a une bonne connaissance ; il devient véritablement un rouage structurant du marché immobilier. Naturellement, après l’étude du rôle de l’agent immobilier sur le marché immobilier, c’est son rôle dans le processus qui conduit à la conclusion du contrat de vente qui mérite de retenir l’attention, et cela depuis le moment où quelqu’un lui confie un mandat, qu’il soit de vente ou de recherche, jusqu’au moment où l’une des parties à la vente, mécontente de l’opération, se retourne contre l’agent immobilier
Faced with the criticism hurled at real estate agents, it has appeared useful for a retired real estate agent to review the role of the agent in the sale of completed buildings. The topic is wider than the mere review of complex contractual relationships between seller, buyer and estate agent. As he takes care of the purchase or sale projects of his clients, the agent indeed acts as more than a reliable middleman with comprehensive knowledge of the market he operates in; he actually becomes part and parcel of the structure of the real estate market. After studying the role of the real estate agent in the real estate market, his role in the process leading to clinch a sales contract will be looked into, from the moment he is commissioned to sell or search, until the time when one of the parties in the sale turns against the estate agent in displeasure

Esiste una difficoltà nello stabilire che relazione di causalità vi sia tra la disponibilità di credito e l’ aumento dei prezzi delle abitazioni, infatti da un lato un più facile accesso al credito potrebbe ridurre i vincoli richiesti per l’ottenimento di finanziamenti e quindi aumentare la domanda di abitazioni con un conseguente aumento dei prezzi. Dall’altro lato, potrebbero essere proprio le condizioni di credito a rispondere ad un aumento nella domanda di abitazioni, e di conseguenza ad un aumento dei prezzi delle stesse.

La pubblica amministrazione detiene e gestisce milioni di dati che nascondono potenzialità enormi, ancora in gran parte inesplorate. L'apertura dei dati è un'opportunità che i cittadini e le imprese devono cogliere per realizzare nuovi servizi, al fine di generare valore economico e sociale. Il progetto di tesi è finalizzato a illustrare l'evoluzione dal data on demand al data as a service. Infatti gli Open Data, integrati nel business delle imprese, forniscono servizi in grado di incrementare il benessere dei cittadini ed accrescere la propria competitività nel mercato, divenendo una fonte del vantaggio competitivo.

La crisi economica mondiale ha colpito tutti indistintamente. In Italia, in particolare, il “ciclo economico” è peggiorato in modo significativo, ed il mercato immobiliare, di conseguenza, è entrato in crisi. Una fascia sempre più ampia della popolazione, infatti, si trova al giorno d’oggi priva della liquidità necessaria per l’acquisto della proprietà immobiliare, nonché priva delle garanzie sufficienti per l’ottenimento di un finanziamento bancario a ciò finalizzato. Dall’altro lato, “i costruttori” trovano sempre maggiori difficoltà nell’individuare potenziali acquirenti, e sono sovente costretti ad alienare le unità immobiliari al di sotto del loro valore di mercato. Tutto quanto sopra premesso, ed alla luce del più flessibile mercato del lavoro e dei sempre più “fluidi” legami familiari, sembra chiaro che l’operazione di ‘vendita collegata a mutuo ipotecario’, come fino ad oggi intesa, debba essere “superata”. È parimenti chiara la necessità di individuare fattispecie negoziali adeguate alle possibilità finanziarie dei contraenti, e che consentano loro ‘l’acquisto graduale della proprietà immobiliare’ senza l’intervento di un intermediario finanziatore (in linea con il crescente fenomeno della disintermediazione finanziaria). Una soluzione contrattuale può fin d’ora trovarsi nel decreto legge n. 133 del 12 settembre 2014, convertito con modificazioni dalla legge 11 novembre 2014, n. 64. L’art. 23 del suddetto testo, infatti, ha introdotto il “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobile”, meglio conosciuto come contratto di “rent to buy”, il quale consente un “acquisto progressivo” della proprietà immobiliare. Tale schema contrattuale, sorto per risolvere le problematiche sopra menzionate e la stessa crisi immobiliare, ha introdotto un favorevole quadro normativo per entrambi i contraenti. In particolare, questo garantisce al potenziale acquirente, da un lato, la possibilità di avere immediato accesso all’immobile a fronte di pagamenti periodici e, dall’altro lato, dopo alcuni anni, la scelta ed il diritto di decidere se l’acquisto configuri ancora una soluzione conveniente. Il potenziale compratore, in sostanza, potrà evitare (perlomeno per il primo periodo) l’ottenimento di un finanziamento bancario, ed acquistare “progressivamente” l’immobile imputando (almeno parzialmente) i canoni pagati al prezzo della futura ed eventuale vendita. Con riguardo a tale contratto, e precisamente in merito alla sua applicazione e diffusione, sono però sorti numerosi dubbi interpretativi ed interrogativi di stampo pratico. La presente opera esamina esattamente le principali problematicità sorte nella interpretazione della disciplina giuridica del contratto (segnatamente, in tema di qualificazione giuridica, di “delimitazione” dalle altre fattispecie contrattuali ad esso affini, di applicabilità del contratto in generale, di opponibilità del diritto del conduttore, ecc.), nonché analizza, con un approccio comparativo, il “sistema” degli Stati Uniti d’America (USA) e l’applicazione in esso degli schemi contrattuali ispirati dai medesimi obiettivi. In sintesi, in seguito ad una approfondita analisi della “letteratura” italiana sui suddetti temi, il presente lavoro esamina gli aspetti problematici della disciplina civilistica del contratto e gli orientamenti interpretativi ad essi relativi, fornendo personali soluzioni per una più efficiente applicazione e redazione del “contratto di godimento in funzione della successiva alienazione di immobile” (cd. “rent to buy”).
The global economic crisis has had profound effects on several sectors all over the world. In Italy, particularly, the economic cycle has decreased considerably and the real estate market has, consequently, fallen into crisis. Due to a shortage of liquidity, the ordinary citizens are no longer able to acquire property. Furthermore, they cannot recourse to bank financing due to various issues such as inadequate credit guarantees. On the other hand, developers find difficulty securing potential buyers interested in acquiring building units and are forced to sell them below market value. These reasons have strongly affected the Italian real estate market, which is substantially stagnant. Given the aforementioned set of circumstances, as well as in light of the more flexible labor market and the ever-decreasing enduring relationships, it is clear that the familiar scheme of mortgage loan-sale/purchase has to be overcome. Currently, it is clear that different contractual solutions more closely-related to the financial possibilities of all involved parties must be found (in line with the ever-increasing phenomenon of financial disintermediation). A contractual solution may already be found in the Italian legislative text adopted with Decree-Law n.133 of September 12th 2014 converted into Law n.164 of November 11th 2014. Article 23 of the text introduces the “Contract of use in perspective of a possible sale of property”, well known in Italy as “Rent to buy”, which allows potential owners to gradually have access to real property. This contractual form was born to address precisely the issues previously mentioned in this study: to try to solve the current housing crisis, with a very favourable legal regime for both the buyer and the seller. In particular, it furnishes to the potential buyer on one hand, the possibility to immediately get access to the immovable property through rental payments, and on the other hand, after some years, the choice and the right to decide whether or not purchasing it might be a convenient option. Finally, in this way, it would be possible (but only for an initial period) to avoid needing to take on a hefty financial loan; instead, the accrued sum paid by the potential buyer could serve as an advance payment which would go toward the purchase of the real estate. This new contract, however, has raised questions and doubts regarding its application and implementation and is worthy of further studies and analyses. This research, therefore, focuses on the main issues involved in the legal regime (such as juridical qualification, distinctions between the other domestic legal categories, enforcement of the contract, enforceability of the right of the tenant, etc.), as well as analyzes, with a comparative approach, the U.S. system and its application of the contracts inspired by the same purposes. To sum up, after an in-depth study of Italian literature on these topics, the research examines the problematic civil aspects and correlated interpretative guidances, furnishing personal solutions for useful application of the “contract of use in perspective of a possible sale of property” (cd. “rent to buy”).

La tesi affronta il tema della tassazione dell'abitazione principale sia sotto il profilo reddituale che patrimoniale. Inoltre verrà svolta un'analisi empirica di questa tematica attraverso un modello di microsimulazione.

La maggior parte delle fonti di dati utilizzate in economia, sia da parte del governo che dalle imprese, è in genere disponibile solo dopo un ritardo sostanziale, con un elevato livello di aggregazione e per variabili che sono state specificate e raccolte in anticipo. Questo ostacola l'efficacia delle previsioni in tempo reale. Si dimostra come i dati provenienti da motori di ricerca come Google forniscano un modo altamente accurato, ma semplice, per predire le attività aziendali future. Applicando questa metodologia per prevedere le tendenze del mercato immobiliare, si nota come un indice di ricerca immobiliare possa dare chiare previsioni sulle future vendite e sui futuri prezzi del mercato immobiliare. L'utilizzo dei dati di ricerca produce previsioni out-of-sample con un mean absolute error migliorato rispetto lo stesso dato ricavato dal modello di base, il quale utilizza dati convenzionali, non includendo i dati di ricerca.

The research addresses the economic sustainability of real estate investments, realised through urban densification process. The aim of this work is to verify whether urban form, and diverse high density urban forms specifically, must be taken into account in investments valuations of urban regeneration and urban renewal projects, such as all the other features (i.e. costs, profits, risk) usually part of the valuation process. The research question and the context from which emerges it are presented in the introduction. Subsequently, the two main lines of research are summarised: the first one concerns investments feasibility at project scale; the latter at urban and territorial level. Each one of the following three chapters are paper – based and discuss a specific research issues. The first one describes the relevance of building typology for the success or the failure of high density urban developments. The next one tests the phenomena interpretations, discussed in the previous chapter, with a real option theoretical model. The purpose is to verify the potential option value of sequential investments, using both of the main high density building typology: high rise - tall building and low rise - blocks developments. The last chapter presents the results of a multivariate regression, designed on an original dataset, which verify whether a relationship between urban density and residential market trends actually exists. Finally, the conclusion summarises the research results and suggests further research features on this matter.
La ricerca affronta il tema della sostenibilità economica degli investimenti immobiliari mediante processi di densificazione urbana. Il lavoro qui presentato è volto a verificare se e in quale modo la forma della città, e specificatamente la forma insediativa dell’alta densità, debba essere considerata con un certo grado di autonomia, al pari di altri fattori noti, quando si affronti la valutazione di investimenti di riqualificazione e rigenerazione urbana. Nell’introduzione viene presentata la domanda di ricerca e la lettura del contesto da cui emerge. A seguire sono sintetizzati i due principali filoni di indagine in base ai quali si sviluppa la ricerca: il primo alla scala di dettaglio del progetto, il secondo a scala urbana e territoriale. Ciascun dei tre successivi capitoli della tesi è volto a discutere uno specifico aspetto della ricerca, sulla scorta della struttura di un paper. Il primo dimostra il rilievo che la scelta della tipologia edilizia assume per il successo o il fallimento di una trasformazione urbana ad alta densità. Il secondo verifica l’interpretazione dei fenomeni descritti nel precedente capitolo mediante un modello di opzioni reali, allo scopo di determinare l’eventuale valore dell’opzione di investimenti sequenziali, adottando le due principali tipologie edilizie tipiche dell’alta densità. L’ultimo presenta gli esiti di un modello statistico, elaborato su un data set originale, volto a riscontrare in che termini esista una correlazione tra la densità urbana e l’andamento dei prezzi nel mercato residenziale. Infine le conclusioni sintetizzano gli esiti della ricerca e prospettano ulteriori avanzamenti futuri della stessa.

Una riflessione sul ruolo dell'elemento formale all'interno della fattispecie della caparra confirmatoria, con particolare riferimento alle compravendite immobiliari e al versamento di una somma di denaro al mediatore immobiliare a titolo di caparra in forza di meri accordi verbali. La ricerca non si limita all'ordinamento italiano ma adotta un approccio comparatistico, soffermandosi sulle soluzioni formulate nel sistema francese e in quello di common law, al fine di individuare soluzioni condivise che permettano di risolvere il problema della rilevanza dell'elemento formale della caparra confirmatoria.
A reflection on the role of the formal element of the structure of the caparra confirmatoria, with particular attention to real estate transactions and the delivery of a sum of money to the broker only by virtue of oral agreements. The study is not limited to the anlysis of the Italian legal system but a comparative approach is adopted, in order to evaluate the different solutions put forward in the French legal system as well in the common law system, with the aim to resolve the issue related to the formal element of the caparra confirmatoria.

Questa tesi è il risultato dell’attività di sviluppo di una applicazione Web per l’analisi e la presentazione di dati relativi al mercato immobiliare italiano, svolta presso l’azienda responsabile del portale immobiliare all’indirizzo www.affitto.it. L'azienda commissiona lo sviluppo di un sistema software che generi uno storico e descriva l'andamento del mercato immobiliare nazionale. In questa tesi verrà presentato il processo di sviluppo software che ha portato alla realizzazione del prodotto, che è costituito da un applicativo Web-based implementato col supporto di tecnologie quali PHP,HTML,MySQL,CSS.

L’analisi condotta con la presente tesi di dottorato trae spunto da un iniziale studio sul diritto dei contratti nel mercato e la crisi globale, tematica cui è dedicato il primo capitolo. Questo, oltre a definire in linee generali alcune tematiche che saranno affrontate nel prosieguo del lavoro, è frutto di riflessioni nate nell’ambito delle lezioni del corso di dottorato, il cui argomento di ricerca collettiva è stato il diritto dell’economia globalizzata al tempo della grande crisi economica. Concentrandosi sui singoli contratti di finanziamento immobiliare, il primo ad essere analizzato è il credito fondiario in ogni suo aspetto, riservando particolare attenzione alle garanzie. Oltre all’ipoteca fondiaria, che caratterizza tale tipologia di credito speciale, particolare attenzione è stata dedicata alle garanzie reali (con lo studio dei più recenti interventi normativi che hanno introdotto nel nostro ordinamento la vendita sospensivamente condizionata a scopo di garanzia col patto marciano e il pegno non possessorio), alle garanzie personali e alle garanzie collettive rilasciate dai confidi. Il capitolo si chiude con un’analisi delle prospettive di evoluzione della disciplina alla luce del d.lgs. 72/2016, di recepimento della direttiva 2014/17/UE sul credito immobiliare ai consumatori. Nel terzo capitolo vengono esaminate alcune fattispecie di contratti di finanziamento immobiliare trapiantati nel nostro ordinamento. I contratti analizzati sono il leasing immobiliare abitativo, il sale and lease back, il prestito vitalizio ipotecario, il contratto di risparmio edilizio. Infine, viene criticata la tesi che considera contratto di finanziamento anche quello di rent to buy. L’ultimo capitolo verte sui rapporti tra i contratti di finanziamento per l’acquisto immobiliare e i mercati finanziari. Principale oggetto di analisi sono le operazioni di cartolarizzazione dei crediti ipotecari e le clausole di indicizzazione nei contratti di finanziamento.
The thesis describes the evolution of credit agreements relating to immovable property over the recent years. In the first chapter are introduced some key issues relating to contract law and the recent global crisis. The financial crisis has shown that irresponsible behaviour by market participants can undermine the foundations of the financial system, leading to a lack of confidence among all parties, in particular consumers, and potentially severe social and economic consequences. Many consumers have lost confidence in the financial sector and borrowers have found their loans increasingly unaffordable, resulting in defaults and forced sales rising. At first, the research focuses about credit agreements which are secured by a mortgage (credito fondiario), in their every aspect. A specific attention is drawn on mortgage and other collaterals. At the end of the chapter is made an analysis of the perspectives of evolution of the subject in light of recent d.lgs. 72/2016, which applies Directive 2014/17/EU on credit agreements for consumers relating to residential immovable property. This Directive makes some important changes which will affect the property market because of their impact on the availability of mortgage credit. In the third chapter are analysed some contracts arose abroad which are transplanted in Italian jurisdiction. These are real estate leasing, sale and lease back, reverse mortgage, mortgage saving products and a critique to the thesis about rent to buy as loan agreement. The last chapter describes relationship between credit agreements relating to immovable property and financial markets. The main research topics are the financial practice of securitization and the indexation clauses in credit agreements.

Il sistema fiscale è un cantiere tuttora aperto in Cina. Negli ultimi anni abbiamo assistito ad una cospicua produzione normativa che ha cercato di dare organicità ad un insieme disordinato e poco chiaro di regolamenti e norme, modificando e introducendo imposte che sostenessero lo sviluppo incredibile degli ultimi decenni. Il primo capitolo si focalizza sul processo di riforma che ha interessato il Paese, a partire dal 1978, con particolare attenzione alla riforma del 2008, che ha introdotto nuove regole soprattutto in ambito commerciale e ha cercato di modellare la normativa tributaria seguendo gli schemi degli ordinamenti occidentali. Il secondo capitolo si concentra su un’ analisi economica dell’ imposta immobiliare, oggetto di questa tesi, delineando, prima di passare al caso specifico della Cina, le caratteristiche principali e facendo un confronto a livello internazionale. Sull’ introduzione e la relativa applicazione di questa imposta il dibattito è piuttosto acceso. Da una parte, sembrerebbe tra i più impopolari strumenti di tassazione, dall’ altro si sottolineano invece i benefici in termini di efficienza, impatto sulla crescita, stabilità e finanziamento dei governi locali. La terza parte analizza uno dei pilastri e al tempo stesso punti caldi dell’economia cinese: il mercato immobiliare. Negli ultimi anni questo settore ha visto una rapida crescita, tuttavia non parallela alla domanda. Il rischio di una bolla immobiliare è quanto mai alto. Da una parte, la bolla si gonfia nelle principali città, dove i prezzi delle abitazioni sono in continuo aumento, altrove però il fenomeno delle “città fantasma” dilaga sempre più. Il governo centrale ha cercato di frenare questo fenomeno introducendo un programma pilota di tassazione immobiliare che a partire dal 2011 ha interessato le municipalità di Shanghai e Chongqing. L’ applicazione dell’imposta è differente tra le due città, non solo in termini di aliquote ma anche di tipologia di immobile colpito da tassazione. La quarta parte si focalizza quindi sul caso di Shanghai, pioniere del progetto, nonché centro economico, finanziario e commerciale dell’intero paese, dove l’intento principale è stato quello di frenare le speculazioni nel settore immobiliare e contenere i prezzi.

L’elaborato è incentrato sull’analisi della correlazione tra il mercato immobiliare e quello dei crediti deteriorati posseduti dalle banche, ai fini di studiare come questi si fondano nel tema problematico di stretta attualità dei Non Profit Loans legati a garanzie su beni immobili. La tesi punta allo studio delle caratteristiche generali di questi due mercati, della normativa nazionale e comunitaria e degli strumenti utilizzabili per la valutazione di crediti ed immobili e per lo sviluppo di una strategia d’azione volta alla risoluzione del problema. Parte del lavoro si basa sulla personale esperienza del candidato presso Banca Ifis, uno degli istituti più attivi nel mercato degli NPL, che ha collaborato fornendo strumenti e dati ai fini dell’analisi.

Nell'ambito dell'orientamento comunitario di portata generale sulla salvaguardia e tutela dei diritti del consumatore è venuta in rilievo di recente l'esigenza di una disciplina di carattere speciale volta a garantire la protezione dei consumatori che sottoscrivono contratti di credito relativi a beni immobili. E' a partire da qui che si sviluppa questo elaborato, in cui si è scelto di affrontare il tema della pubblicità e della trasparenza nel rapporto banca-consumatore in relazione all'offerta di credito immobiliare. Nel presente lavoro si delineano in primo luogo i principi, gli obiettivi e gli strumenti della disciplina della trasparenza nel quadro della regolamentazione bancaria ai fini della tutela del consumatore. Si esamina poi l’impatto che l'emanazione del decreto legislativo 21 aprile 2016, n. 72, di attuazione della direttiva europea in materia di credito immobiliare ai consumatori, ha esercitato sul Testo Unico Bancario – TUB, con particolare riferimento al Titolo VI che coordina le norme sulla trasparenza. Più nel dettaglio, l'analisi prosegue sulle modifiche e integrazioni che Banca d'Italia ha apportato al provvedimento “Trasparenza delle operazioni e dei servizi bancari e finanziari – Correttezza delle relazioni tra intermediari e clienti”, per dare attuazione alle novità normative. Infine si espongono le potenziali opportunità prospettabili dalle banche qualora riescano a tradurre il principio di trasparenza, inteso come dovere d’informazione, non tanto come obbligo imposto dalla normativa, bensì come leva strategica per ottenere un vantaggio competitivo nel mercato.

La tesi analizzerà il mercato immobiliare statunitense. Il primo capitolo si occuperà dell’evoluzione del mercato immobiliare dal 1800 ad oggi e come la casa sia diventata un bene in cui vivere o in cui investire; inoltre si tratterà dell’impatto rispetto agli altri settori dell’economia Americana. Nel secondo capitolo verranno messe in rilievo le differenze tra le città principali e poi si confronterà il mercato immobiliare americano con quello europeo. Il terzo capitolo descriverà le crisi che hanno impattato il mercato immobiliare. Infine, si andrà a descrivere attraverso un’analisi empirica come alcune variabili esplicative influenzano la variabile endogena, cioè l’indice dei prezzi delle case, attraverso una regressione panel.

The research focuses on the extent, role, and functions of public real estate as a resource in urban regeneration processes, in order to trigger virtuous mechanisms aimed at countering some of the crisis phenomena in contemporary cities. The interest raised by the topic is due to the uncertainty of the outcomes of the policies developed and the limited consideration of the potential of this asset within the operational practice of urban planning. In this perspective, the role of urban planning tools in the public real estate valorisation process is highlighted, assessing their potential and criticalities in relation to the specific objectives of national policies. The aim is to set a system of theoretical and operational references to draft an urban planning model that integrates public property management into planning practice, in particular disused, unused, or abandoned buildings and areas. The study follows an inductive approach, defining a knowledge framework given the transversality of the research topic, to deepen the relationship between the management of the public real estate and urban planning in the national and international context. The first part of the thesis answers the need to outline the field of the research, which deals with relevant issues for the discipline of urban planning. The second part focuses on the Italian context, which is recognised as a preferential field for a theoretical and empirical analysis of the research topic, due to the fundamental role it plays at a territorial level and its centrality in the political-administrative debate. The third and final part has the dual purpose of extending the scope of the research to the international context and setting its path, in order to define its reflections and address its strategic guidelines. Finally, the thesis focuses on the recognition of the urban plan at the municipal level as a unitary and coherent framework for the definition of strategic choices for the regeneration of public real estate. The results of these reflections are useful for the definition of a proposal based on specific assumptions, but in a general perspective, aimed at the organisation of a comprehensive framework, which integrates the potential offered by the availability of public real estate assets within a broader urban development strategy, with a view to a responsible planning process.

After the Law Decree No. 35 of 14 March 2005, Law No. 80 of 14 May 2005 and Law No. 263 of 28 December 2005, according to the article 499 of Italian Civil Procedure Code only these creditors can partecipate, like intervenors, to a pending attachment procedure: creditors with a “titolo esecutivo” or making a distress, pledged, hypothecary and who can exibit a book entry.Phd thesis is about this article and others (some of them not modified by mentioned laws) of Italian Civil Procedure Code concerning intervention in an attachment procedure.In particular, chapters I, II and III analize legal capacity to intervention and describe powers and onera of these creditors. Finally, the last chapter IV exposes the author’s personal theory of action for these creditors.

In una situazione caratterizzata dalla scarsità delle risorse finanziare a disposizione degli enti locali, che rende necessario il contributo dei privati alla realizzazione delle opere pubbliche, e dalla scarsità delle risorse ambientali, che impone di perseguire la sostenibilità degli interventi, la tesi si pone l’obiettivo di rendere le realizzazioni di nuove infrastrutture viarie “attive” rispetto al contesto in cui si collocano, garantendo l’impegno di tutte parti coinvolte. Si tratta di ottenere il contributo dei privati oltre che per le opere di urbanizzazione primaria, funzionali all’insediamento stesso, anche per la realizzazione di infrastrutture viarie non esclusivamente dedicate a questo, ma che sono necessarie per garantirne la sostenibilità. Tale principio, che viene anche denominato “contributo di sostenibilità”, comincia oggi a trovare un’applicazione nelle pratiche urbanistiche, sconta ancora alcune criticità, in quanto i casi sviluppati si basano spesso su considerazioni che si prestano a contenziosi tra operatori privati e pubblica amministrazione. Ponendosi come obiettivo la definizione di una metodologia di supporto alla negoziazione per la determinazione univoca e oggettiva del contributo da chiedere agli attuatori delle trasformazioni per la realizzazione di nuove infrastrutture viarie, ci si è concentrati sullo sviluppo di un metodo operativo basato sull’adozione dei modelli di simulazione del traffico a 4 stadi. La metodologia proposta è stata verificata attraverso l’applicazione ad un caso di studio, che riguarda la realizzazione di un nuovo asse viario al confine tra i comuni di Castel Maggiore ed Argelato. L’asse, indispensabile per garantire l’accessibilità alle nuove aree di trasformazione che interessano quel quadrante, permette anche di risolvere alcune criticità viabilistiche attualmente presenti. Il tema affrontato quindi è quello della determinazione del contributo che ciascuno degli utilizzatori del nuovo asse dovrà versare al fine di consentirne la realizzazione. In conclusione, si formulano alcune considerazioni sull’utilità della metodologia proposta e sulla sua applicabilità a casi analoghi.
In a situation characterized by scarcity of public financial resources, that makes necessary the contribute of private operators to the realization of public works, and by environmental resources scarcity, which imposes the sustainability of the interventions, the thesis aims at making the realization of new road infrastructures “active” with respect to the context, by guaranteeing the commitment of every involved actor. The aim is to obtain the private actors’ contribution not only for the infrastructures that are functional to the development itself, but also for the realization of road infrastructures that are not strictly dedicated to it, but that are necessary for guaranteeing its sustainability. This principle, called also “sustainability contribution”, which is beginning to be applied in the urban planning practice, shows some critical aspects, because the developed cases are often basing on hypothesis that give raise to questions of law between private developers and public bodies. Aiming at defining a methodology to support the negotiation for the univocal and objective definition of the contribution to be asked to the private developers for the realization of the new road infrastructures, the thesis focuses on the definition of an operative model basing on classical four steps traffic simulation models. The proposed methodology has been verified through the application to a case study concerning the realization of a new road infrastructure on the boundary between Castel Maggiore and Argelato, in the Bologna province. The road, which is essential for guaranteeing the accessibility to the new developments, permits also to solve some actual critical situations of the provincial road network. The addressed problem is therefore the definition of the sustainability contribution to be asked to the users of the new road for allowing its realization. In conclusion, some considerations about the methodology utility and its applicability to similar cases are discussed.

In una situazione caratterizzata dalla scarsità delle risorse finanziare a disposizione degli enti locali, che rende necessario il contributo dei privati alla realizzazione delle opere pubbliche, e dalla scarsità delle risorse ambientali, che impone di perseguire la sostenibilità degli interventi, la tesi si pone l’obiettivo di rendere le realizzazioni di nuove infrastrutture viarie “attive” rispetto al contesto in cui si collocano, garantendo l’impegno di tutte parti coinvolte. Si tratta di ottenere il contributo dei privati oltre che per le opere di urbanizzazione primaria, funzionali all’insediamento stesso, anche per la realizzazione di infrastrutture viarie non esclusivamente dedicate a questo, ma che sono necessarie per garantirne la sostenibilità. Tale principio, che viene anche denominato “contributo di sostenibilità”, comincia oggi a trovare un’applicazione nelle pratiche urbanistiche, sconta ancora alcune criticità, in quanto i casi sviluppati si basano spesso su considerazioni che si prestano a contenziosi tra operatori privati e pubblica amministrazione. Ponendosi come obiettivo la definizione di una metodologia di supporto alla negoziazione per la determinazione univoca e oggettiva del contributo da chiedere agli attuatori delle trasformazioni per la realizzazione di nuove infrastrutture viarie, ci si è concentrati sullo sviluppo di un metodo operativo basato sull’adozione dei modelli di simulazione del traffico a 4 stadi. La metodologia proposta è stata verificata attraverso l’applicazione ad un caso di studio, che riguarda la realizzazione di un nuovo asse viario al confine tra i comuni di Castel Maggiore ed Argelato. L’asse, indispensabile per garantire l’accessibilità alle nuove aree di trasformazione che interessano quel quadrante, permette anche di risolvere alcune criticità viabilistiche attualmente presenti. Il tema affrontato quindi è quello della determinazione del contributo che ciascuno degli utilizzatori del nuovo asse dovrà versare al fine di consentirne la realizzazione. In conclusione, si formulano alcune considerazioni sull’utilità della metodologia proposta e sulla sua applicabilità a casi analoghi.
In a situation characterized by scarcity of public financial resources, that makes necessary the contribute of private operators to the realization of public works, and by environmental resources scarcity, which imposes the sustainability of the interventions, the thesis aims at making the realization of new road infrastructures “active” with respect to the context, by guaranteeing the commitment of every involved actor. The aim is to obtain the private actors’ contribution not only for the infrastructures that are functional to the development itself, but also for the realization of road infrastructures that are not strictly dedicated to it, but that are necessary for guaranteeing its sustainability. This principle, called also “sustainability contribution”, which is beginning to be applied in the urban planning practice, shows some critical aspects, because the developed cases are often basing on hypothesis that give raise to questions of law between private developers and public bodies. Aiming at defining a methodology to support the negotiation for the univocal and objective definition of the contribution to be asked to the private developers for the realization of the new road infrastructures, the thesis focuses on the definition of an operative model basing on classical four steps traffic simulation models. The proposed methodology has been verified through the application to a case study concerning the realization of a new road infrastructure on the boundary between Castel Maggiore and Argelato, in the Bologna province. The road, which is essential for guaranteeing the accessibility to the new developments, permits also to solve some actual critical situations of the provincial road network. The addressed problem is therefore the definition of the sustainability contribution to be asked to the users of the new road for allowing its realization. In conclusion, some considerations about the methodology utility and its applicability to similar cases are discussed.

L’ordinamento giuridico cinese contemporaneo si è, recentemente, impegnato in una riforma che ha interessato le norme vigenti in materia di registrazione immobiliare con l’intento di realizzare un sistema unitario dell’istituto. Dal momento che la modernizzazione del diritto civile cinese è iniziata - a partire dalla fine del XIX secolo – tramite il recepimento del diritto civile occidentale, la disamina delle esperienze europee in materia di pubblicità immobiliare assume una notevole importanza, al fine di esaminare le norme vigenti in Cina e i cambiamenti scaturenti dalla riforma. Pertanto, l’obiettivo della mia ricerca è stato quello di avanzare una tesi che possa rivelarsi quale strumento utile per la riforma in Cina, attraverso uno studio comparato dei modelli europei in materia di registrazione immobiliare. A tal fine, il lavoro è stato suddiviso in due parti: nella prima si è presentata un’analisi dettagliata del diritto di proprietà, del dualismo delle proprietà fondiarie e relative problematiche, del sistema dei diritti reali costituito dalla Legge sui diritti reali del 2007, da cui è partita la riforma dell’istituto della registrazione immobiliare. Un approfondimento particolare è dedicato al pluralismo dei regimi di registrazione immobiliare vigenti nel diritto cinese contemporaneo e all’introduzione dei cambiamenti apportati dal nuovo regolamento del 2015. Nella seconda parte dell’elaborato, attraverso lo studio comparato dei diversi modelli Europei (Francese, Tedesco e Inglese), si è tentato di illustrare le esperienze europee in materia di pubblicità immobiliare maturate nei tre temi maggiormente rappresentativi e concreti, quali la tutela degli interessi privatistici, l’autenticità dei titoli e il ruolo del notaio, la procedura della pubblicità immobiliare, al fine di individuare una via percorribile per il perfezionamento del sistema unitario della registrazione nell’ordinamento cinese. Nelle conclusioni, infine, sono state inserite anche alcune riflessioni circa l’importanza dello studio del diritto comparato per l’esperienza Cinese.
Recently, a legal reform on the institution of real estate registration is taking place in China which aims to establish a uniform system of real estate registration in Chinese legal system. Since the modernization of Chinese civil law began from the reception of Western civil law in the last years of the nineteenth century, in order to examine the rules in force and changes arising in the reform, an analysis of the European real estate registration systems is greatly useful. Therefore, the goal of my doctoral research is to present, through the comparative study on European models of real estate registration, a thesis that it may be useful for the reform in China. In order to achieve this goal, the paper presented now is composed of two parts: the first part has analyzed the property right, the duality of the land property and relative problems, the real estate rights system provided in the Property Law 2007, in particular, has examined the existing plural regimes of real estate registration in China and generally introduced the changes brought by the new Regulation of 2015. The second part of the thesis focuses on the analysis of European real estate registration systems and useful experiences for the Chinese reform. Through the comparative study on the different European models (French, German and English models), the thesis has found the useful experiences in three specific arguments, the protection of private interests, the authenticity of the titles and the role of the notary and, last, the Procedure of real estate registration, which may be improve the Chinese real estate registration. In the conclusion, as well as to conclude the research carried out in the first two parts, are also presented some simple reflections on the comparative law study in China.

L’ordinamento giuridico cinese contemporaneo si è, recentemente, impegnato in una riforma che ha interessato le norme vigenti in materia di registrazione immobiliare con l’intento di realizzare un sistema unitario dell’istituto. Dal momento che la modernizzazione del diritto civile cinese è iniziata - a partire dalla fine del XIX secolo – tramite il recepimento del diritto civile occidentale, la disamina delle esperienze europee in materia di pubblicità immobiliare assume una notevole importanza, al fine di esaminare le norme vigenti in Cina e i cambiamenti scaturenti dalla riforma. Pertanto, l’obiettivo della mia ricerca è stato quello di avanzare una tesi che possa rivelarsi quale strumento utile per la riforma in Cina, attraverso uno studio comparato dei modelli europei in materia di registrazione immobiliare. A tal fine, il lavoro è stato suddiviso in due parti: nella prima si è presentata un’analisi dettagliata del diritto di proprietà, del dualismo delle proprietà fondiarie e relative problematiche, del sistema dei diritti reali costituito dalla Legge sui diritti reali del 2007, da cui è partita la riforma dell’istituto della registrazione immobiliare. Un approfondimento particolare è dedicato al pluralismo dei regimi di registrazione immobiliare vigenti nel diritto cinese contemporaneo e all’introduzione dei cambiamenti apportati dal nuovo regolamento del 2015. Nella seconda parte dell’elaborato, attraverso lo studio comparato dei diversi modelli Europei (Francese, Tedesco e Inglese), si è tentato di illustrare le esperienze europee in materia di pubblicità immobiliare maturate nei tre temi maggiormente rappresentativi e concreti, quali la tutela degli interessi privatistici, l’autenticità dei titoli e il ruolo del notaio, la procedura della pubblicità immobiliare, al fine di individuare una via percorribile per il perfezionamento del sistema unitario della registrazione nell’ordinamento cinese. Nelle conclusioni, infine, sono state inserite anche alcune riflessioni circa l’importanza dello studio del diritto comparato per l’esperienza Cinese.
Recently, a legal reform on the institution of real estate registration is taking place in China which aims to establish a uniform system of real estate registration in Chinese legal system. Since the modernization of Chinese civil law began from the reception of Western civil law in the last years of the nineteenth century, in order to examine the rules in force and changes arising in the reform, an analysis of the European real estate registration systems is greatly useful. Therefore, the goal of my doctoral research is to present, through the comparative study on European models of real estate registration, a thesis that it may be useful for the reform in China. In order to achieve this goal, the paper presented now is composed of two parts: the first part has analyzed the property right, the duality of the land property and relative problems, the real estate rights system provided in the Property Law 2007, in particular, has examined the existing plural regimes of real estate registration in China and generally introduced the changes brought by the new Regulation of 2015. The second part of the thesis focuses on the analysis of European real estate registration systems and useful experiences for the Chinese reform. Through the comparative study on the different European models (French, German and English models), the thesis has found the useful experiences in three specific arguments, the protection of private interests, the authenticity of the titles and the role of the notary and, last, the Procedure of real estate registration, which may be improve the Chinese real estate registration. In the conclusion, as well as to conclude the research carried out in the first two parts, are also presented some simple reflections on the comparative law study in China.

Nel paper si analizza lâ effetto che ha avuto la crisi dei subprime sui titoli del comparto immobiliare nel mercato USA, epicentro dellâ attuale crisi economica mondiale. Tramite il modello a tre fattori di Fama e French si studia la relazione tra lâ extra rendimento dellâ indice REIT, considerato una proxy dellâ andamento dei titoli immobiliari americani, e lâ extra rendimento dellâ indice S&P500, considerato una proxy del rendimento del portafoglio di mercato. Si riscontra un aumento del coefficiente di regressione (il beta) nellâ anno 2007 seguito da un ritorno ai valori iniziali nellâ anno 2009 e la possibile presenza di break strutturali. I risultati tendono a confermare la presenza di un â Asymmetric REIT Beta Puzzleâ precedentemente analizzato in letteratura.
This paper analyzes the effects of the subprime crisis on U.S. Real Estate Stocks, which plays a significant role in the current crisis. By analyzying, by means of the Fama & French three factor model, the return on the REIT index, which is considered a proxy for the U.S. Real Estate securities trend, and the return on the S&P500 yield, which may be interpreted as a proxy for U.S. market portfolio. I found evidence of an increase in the beta coefficient in 2007 followed by a reversion to the initial value in 2009. Moreover, I found evidence of the presence of structural breaks. The results tend to confirm the presence of the â Asimmetric REIT Beta Puzzleâ , previously analyzed in literature.

L'obiettivo di questo elaborato è studiare l'andamento del mercato immobiliare australiano, che come è noto non ha risentito della crisi del 2006-2007, cercando di comprendere se gli interventi preventivi delle autorità economiche del Paese abbiano realmente evitato lo scoppio della bolla immobiliare o se questo risultato debba imputarsi ad altre ragioni. Alcuni economisti sono convinti che sia stata la politica monetaria, unita a misure fiscali, a raffreddare il mercato immobiliare australiano, altri, come Greenspan, affermano che le misure cautelari prese contro una bolla siano inutili, o peggio, dannose per il resto dell’economia. Per comprendere quale tesi sia più realistica, l’elaborato propone un confronto tra l’Australia, che ha visto forti azioni preventive da parte delle Autorità, e gli Stati Uniti, Paese in cui i responsabili politici ed economici hanno preferito intervenire sul mercato creditizio ed immobiliare solo a seguito dello scoppio della bolla.

In base all’evoluzione di pianificazione della città l’area collinare di Bologna è rimasta con una ridotta urbanizzazione con lo scopo di salvaguardare il valore naturale e paesaggistico delle colline. Tale scelta ha portato una bassa densità demografica della zona in questione attraverso una limitazione dell’attività edificatoria; quest’ultimo aspetto ha influenzato il mercato immobiliare nell’area, rendendolo stabile e con prezzi più alti al metro quadrato rispetto alla media all’interno del comune di Bologna. Il caso di studio affrontato ha come obiettivo lo studio di fattibilità economica di un progetto di trasformazione di un fabbricato ex rurale sito nella zona collinare-Saragozza in una immobile a carattere residenziale, attraverso la stima del probabile valore di mercato del progetto caso di studio e la redazione di un business plan. Dalla redazione del business plan è emerso che il VAN per il progetto in caso di compravendita dell’unità immobiliare è di 421.058 €, rispetto a un investimento stimato di 1.101.336 €, essendo il probabile profitto superiore del 10% per il progetto esaminato, tale investimento si può definire sicuro.

La seguente tesi ha lo scopo di illustrare il funzionamento del sistema di tassazione in Cina che, sebbene fosse già presente ai tempi della fondazione della Repubblica Popolare Cinese, fu ampliato e migliorato solo a seguito delle riforme economiche del 1978. In particolare verrà presa in esame l’imposta sulla proprietà immobiliare la cui introduzione nel sistema di tassazione è strettamente collegata allo sviluppo del mercato immobiliare e al riconoscimento della proprietà privata nella Repubblica Popolare Cinese. Sino ai primi anni Ottanta del XX secolo la proprietà privata venne ritenuta contrastante con i principi del socialismo e non fu pertanto tollerata nel sistema. Dopo le riforme economiche fu invece dichiarata compatibile con il nuovo “socialismo di mercato” e da quel momento furono varate diverse riforme sul settore immobiliare urbano. Recentemente è stata introdotta in via del tutto sperimentale un’imposta sulla proprietà immobiliare nella municipalità di Chongqing: a differenza di molti Paesi occidentali, non è la prima casa ad essere sottoposta a tassazione, bensì seconde case e case di lusso. Come si vedrà nel corso della trattazione dell’argomento, anche se molti passi sono stati compiuti dalla Cina per elaborare un sistema di tassazione paragonabile ai migliori sistemi fiscali occidentali, ancora molte sono le contraddizioni da risolvere sia in termini di squilibri interni ( a livelli interprovinciale e tra zone rurali e urbane), sia di trasparenza nell’applicazione delle leggi, sia di efficienza dell’amministrazione.

L’alloggio è uno dei bisogni primari dell’essere umano, esso infatti funge da riparo per i componenti del nucleo familiare e per i suoi possedimenti. Oltre a soddisfare un bisogno di primaria necessità, l’acquisto di immobili ad uso abitativo è oggi considerato un investimento dal quale ottenere un rendimento. Nell’economia statunitense, l’investimento immobiliare residenziale svolge un ruolo significativo, quasi da locomotiva, stimolando la crescita anche in altri settori come quello finanziario, assicurativo e dei servizi. Il presente lavoro di tesi ha come obiettivo quello di approfondire il tema dell’investimento residenziale, con un particolare focus sul mercato americano. Il primo capitolo è dedicato a fornire un inquadramento generale sul tema, dandone una definizione e descrivendo la relazione che esiste tra questo e il mercato azionario. Si è inoltre dato spazio alla disamina degli interventi governativi attuati dagli Stati Uniti volti a supportare lo sviluppo del mercato immobiliare residenziale dal momento che, in parte, ne spiegano le dinamiche. Il secondo capitolo approfondisce invece il ruolo dell’investimento residenziale all’interno del ciclo economico andando a studiare quanto questo sia influenzato da alcuni aggregati più di altri. Ciò mediante lo studio di quanto presente in letteratura sul tema e confrontando i modelli sviluppati da vari autori che si sono posti l’obiettivo di spiegare il fenomeno. Infine, nell’ultimo capitolo si presenta un modello di regressione uniequazionale la cui finalità è quella di descrivere l'andamento passato del residential investment e di fornirne una previsione.

Since the beginning of XX century appraisers have been trying to introduce in the trade practice quantitative approaches developed from mathematical and statistical fields. The goal was to introduce a formal, objective and clear approach to real estate appraisal, over and above the usual heuristic approaches. The academic researches on quantitative methods spread over the past fifty years in particular on two main fields: on one hand an in-deep examination of the market value’s forming mechanism, on the other hand setting-up robust and clear estimation models. Both these research fields have produced a great amount of works that has helped to steady the appraisal’s scientific profile. Nevertheless rebound in trade practice appraiser’s activities seems small, as to hedge the application only in few circumstance as mass appraisal. Reason behind are known and essentially having reference to lack of availability and quality data, and the need to test the data’s strength, pliability, and transparency. These reasons together with a need for procedure able to taking into account also appraisers knowledge and judgment suggest the application of multiplecriteria methods for real estate appraisal. The aim of this work is to propose the application of two methods developed in multicriteria decision analysis (MCDA) as real estate appraisal tool: the dominance-based rough set approach (DRSA) and the UTA method. Classical Rough Set Approach (CRSA) has been recently proposed as an automated valuation methodology for mass appraisal. In CRSA market data are organized in value classes and the procedure define a set of “if … then …” rules based on a “crisp” indiscernibility relations between the classes. Then rules are used to classify the properties in the appropriate value classes. To overcome the limits of the “crisp” rules a value tolerance relation (VRA) has been introduced to improve flexibility in rules generation. The procedure proposed in this work is based on Dominance-based Rough Set Approach (DRSA) an extension of the CRSA suitable for valuation problems where the order properties of real property characteristics (surface, age, etc.) and the sales price is properly taken into account. In DRSA indiscernibility principle is substituted by dominance principle and this improves the amount of information used by the model in defining rules. In particular DRSA does not need to organize market data in value classes because it permits to estimate a value interval for a specific property in terms of “at least” and “at most” values. UTA method is a procedure able to asses a set of utility functions, consistent with the decision-maker’s a priori preferences. The set of utility functions is assessed using an ordinal regression method and linear programming. Linear programming is used to optimally adjust additive non-linear utility functions. This method could be proficiently used as adjustments factors estimate in the Adjustment Grid Method (AGM). An application of DRSA and UTA on a database of property gather in the city of Trieste (Italy) proves their usefulness for real estate appraisal.
Negli ultimi vent'anni si è registrata una particolare attenzione da parte della letteratura estimativa verso la studio e la ricerca di nuovi approcci alla stima immobiliare. Tale attenzione è, in parte, da attribuirsi alle nuove richieste di un mercato immobiliare in evoluzione che richiede al perito estimatore una sempre maggiore attenzione ai processi che permettono di giungere ad un giudizio estimativo trasparente e verificabile. Oltre ad affinare i consolidati approcci di carattere statistico-econometrico la disciplina ha cominciato ad esplorare le metodologie e modelli sviluppati in altri campi di ricerca. In particolare è stato rilevato come approcci propri dell’analisi multicriteriale possano essere applicabili con profitto al campo estimativo. Il lavoro di ricerca proposto sviluppa e approfondire l’applicazione di due metodi sviluppati nel campo dell'MCDA, recentemente applicati anche al campo estimativo, la teoria Rough Set e l'UTA. La ricerca ha potuto evidenziare l'utilità di tali metodi come supporto all'attività estimativa di predisposizione del giudizio di stima su base sintetico-comparativa.

Il settore creditizio negli ultimi anni ha subito un’evoluzione della regolamentazione sotto il profilo del rischio, che ha portato ad una maggior attenzione in particolar modo a seguito della crisi finanziaria del 2008. Uno dei rischi che - alla luce dei fatti accaduti - occorre tenere in considerazione è il rischio immobiliare, seppur continuino a sussistere elementi di criticità, assieme ad alcune lacune regolamentari in materia. L’elaborato apre con un’introduzione al mercato abitativo, sotto il profilo connesso al mercato creditizio destinato ad un approfondimento dei mutui immobiliari e della relazione che si instaura tra banche e immobili posti a garanzia. Data la commistione tra i due settori, capace di creare un potenziale rischio nel recupero degli insoluti, si propone di valutare il modo in cui il rischio immobiliare, all’interno del rischio di credito, impatti a catena sulla rischiosità degli enti creditizi. Sono quindi approfondite le normative cui sono sottoposti gli istituti di credito ed i modelli di gestione del rischio imposti dall’architettura di Basilea III, regolazione vigente in materia. A tale scopo viene infine analizzato il modello empirico sul Credit Real Estate Loan Risk (RER), sviluppato dall’agenzia Moody’s, sotto scenari di mercato alternativi, in modo tale da valutarne i possibili sviluppi e la coerenza delle indicazioni normative con i riscontri rilevati.

In una realtà sempre più globalizzata e di competizione tra città, ospitare un mega-evento è un’opportunità di accelerazione della trasformazione economica, infrastrutturale, sociale e urbana. Questa tesi si propone di valutare se Torino è stata capace di trasformare l’occasione dei Giochi Olimpici Invernali 2006 in una duratura eredità per la città, separando l’effetto dei Giochi in se' e per se' da quello degli investimenti pubblici e della visibilità. Il primo capitolo evidenzia l’importanza di ospitare un evento per l’economia locale e fornisce un quadro generale d’analisi, presentando la scelta della dinamica dei prezzi immobiliari rispetto ad altri metodi usati in letteratura, assieme a quella della tecnica difference-in-differences. Infine, propone il contesto teorico dell’analisi empirica che viene sviluppata nei due capitoli successivi, spiegando le ragioni dietro la scelta del caso delle Olimpiadi di Torino. Il secondo capitolo mira a separare l’effetto differenziale degli investimenti pubblici locali (introducendo una loro nuova misurazione diretta) sull’attrattività della città, distinto da quello dell’ospitare i Giochi di per sé. Il terzo capitolo amplia l’analisi empirica introducendo il ruolo della visibilità internazionale tramite la creazione di un innovativo indice di visibilità basato sui dati forniti dallo strumento Google Trends.
In a context of increasing globalisation and competition between cities, hosting mega-events is an opportunity to accelerate economic, infrastructural, social and urban transformation. This dissertation aims at analysing if Turin was able to transform the hosting of the 2006 Winter Olympic Games in a long-lasting legacy for the city, separating the effect of the Olympics per se from the ones of public investments and visibility. In doing so, the first chapter highlights the importance of event hosting for local economies and provides a general framework of analysis, discussing the choice of housing prices dynamics to evaluate the impact of mega events with respect to other methods used in literature, as well as the one of difference-in-differences technique. Finally, the theoretical background of the empirical analysis that follows in the subsequent chapters is presented along with the choice of the case of Turin’s Olympics. The second paper aims at disentangling the differential effect of local public investments (introducing a new direct measure of them) on city appeal, distinguished from that of hosting the Olympics per se. The third paper extends the empirical analysis introducing the role of international visibility in shaping the legacy of Turin Olympics. In doing so, an innovative index of visibility is constructed using data from the Google Trend Tool.

The question of how to enhance the Italian public real-estate assets is a topic widely debated by local authorities and the central government. The reuse and enhancement of a public asset of immense size no longer used for public purposes and at risk of abandonment is a challenge for the Italian territories and for the government finances. For a long time, the lawmaker's effort in this field has focused on facilitating the public procedures for the alienation of public buildings. The bases of these policies were the need to enter the property on the market to entrust them to operators which would hold the appropriate financial resources and knowledge able to redevelop the buildings and ensure new uses. At an ex-post evaluation, facilitation and market access measures through traditional valuation tools have not yielded the hoped outcome. Growing downturns on real estate sales may be similar to the market for non-performing loans - estimated at no more than 30% of their real value as reported by the Bank of Italy - imposes new solutions to avoid the sale and the abandonment of such assets. In public real-estate assets suspended among the negligence of the administrations and the exclusion from the traditional real estate market logic, in recent years innovative forms of enhancement of public real-estate properties took place. These are promoted by a citizenship that is eager to get involved in enhancing its territory. If traditional operators no longer have the interest or resources to transform public areas and buildings, the creative class, represented by associations, artists and companies, fab-lab, creative industries, digital manufacturing workshops, craft workshops and professional firms, rediscovers abandoned real estate assets to launch innovation projects with cultural and social purposes. At the core of these activities is the desire to restart the territories affected by the structural crisis that has hit our country through culture and the sharing of projects and ideas. The present research aims to study these innovative forms of enhancement of public real-estate properties promoted from bottom-up processes, from initiatives taken by local citizenship. In particular, the goal is to identify the conditions for predicting the success of such projects and, from a real-estate economics point of view, to what extent similar actors can generate new economic value in the enhanced real-estate assets. Often, governments encourage the development of similar initiatives that revitalize properties and establish new ecosystem with culture and enterprise, simultaneously promoting economic development and urban regeneration. From reserve of financial value, public properties are thus transformed into new commons, of which citizenship reappears to start new social and economic activities. Although bottom-up processes are a well-established procedure in Europe, in the literature the theme is still experimental. For this reason, research is based on the analysis and interpretation of some empirical successful experiences in Italy and it can be distinguished in three phases. A first experimental survey was conducted on fifteen successful case studies in Italy. The basics of descriptive statistics have allowed us to identify some of the elements common to most of the experiences. Among them, the importance of active citizenship, temporary uses, the conceptual framework of commons and the attractiveness of creative industries. The second step explores in more detail the dynamics of bottom-up processes and deepens some aspects of macro and micro-territorial scale. The dataset has been expanded through fifty experiences that have been explored through multivariate statistics techniques. In particular, cluster analysis has allowed identifying some internal groups to the datasets with similar characteristics. From the analysis emerged some elements that can represent many predictors for the success of the bottom-up enhancement experiences in Italy. From the macro-territorial point of view, the importance of the endowment of social capital in a territory has emerged. Large cities have always been characterized by a high level of social and human capital and, for this reason, bottom-up processes are typically an urban phenomenon. Nevertheless, similar mechanisms can also occur where social capital is latent. In this case, administrations have promoted specific public policies to stimulate citizenship to pursue such initiatives. From the micro-territorial scale, the cluster analysis allowed to identify some architectural, managerial and legal aspects. Bottom-up enhancement processes take place in small buildings in a good state of conservation. Such mechanisms require an emblematic figure, the social entrepreneur, to ensure their economic sustainability. From a legal perspective, flexibility is the necessary element to ensure contractual formulas that are appropriate to the needs of proprietary and the users of the assets. If the positive externalities that bottom-up processes generate locally (new jobs, urban regeneration, new community services) are clear, the economic benefits, from a purely real-estate point of view, are less evident. The third step concerns the value creation process that similar mechanisms are able to generate in the enhanced asset. The discounted cash flow analysis conducted on a case study is the procedure employed to estimate the value generated by bottom-up processes. To measure in the high degree of uncertainty associated with the value chain that characterizes bottom-up initiatives, the estimation model has been combined with the Monte Carlo simulation. The results show that from a near-zero initial value, bottom-up processes have contributed to increasing this value, demonstrating how similar processes represent a valid alternative to traditional administrative procedures for enhancing abandoned property assets. From a practical point of view, research highlights new perspectives for enhancing public property assets and provides a valid support for administrations to promote similar practices. Finally, scientific results link two issues - the enhancement of public real-estate assets and bottom-up processes - which are now treated distinctly in the literature and show the effectiveness of such practices in the regeneration of territories.
La questione su come valorizzare il patrimonio immobiliare pubblico è un tema ampiamente dibattuto dalle amministrazioni locali e dal governo centrale. Il riuso e la valorizzazione di un patrimonio pubblico di immense dimensioni non più utile ai fini pubblicistici e a rischio di abbandono è una sfida per i territori italiani e per le finanze delle amministrazioni. Per un lungo periodo, lo sforzo del legislatore in materia di valorizzazione è stato incentrato sull’agevolazione delle procedure di alienazione degli immobili pubblici. Alla base di queste vi era la necessità di immettere i beni sul mercato per affidarli a operatori che disponessero delle appropriate risorse finanziarie e conoscenze in grado di riqualificare gli immobili e assicurarne nuovi usi. A una valutazione ex post, le misure di agevolazione e di accesso al mercato attraverso i tradizionali strumenti di valorizzazione non hanno dato l’esito sperato. I crescenti tentativi di vendite al ribasso di beni immobili pubblici possono essere posti in analogia al mercato dei crediti deteriorati che sono stimati al massimo al 30% del loro reale valore così come segnalato da Banca d’Italia. Tali esiti fallimentari hanno imposto la ricerca di nuove soluzioni per evitare la svendita e l’abbandono di tali beni. In un patrimonio sospeso tra l’incuria da parte delle amministrazioni e l’esclusione dalle tradizionali logiche del mercato immobiliare negli ultimi anni hanno avuto luogo innovative forme di valorizzazione promosse da una cittadinanza desiderosa di mettersi in gioco per valorizzare il proprio territorio. Se gli operatori tradizionali non hanno più l’interesse né le risorse per trasformare aree e manufatti, la creative class, rappresentata da associazioni, artisti e imprese, fab-lab, industrie creative, atelier di manifattura digitale, laboratori artigianali e studi professionali, riscopre il patrimonio immobiliare abbandonato per avviare progetti d’innovazione a sfondo culturale e sociale. Alla base di queste attività vi è il desiderio di far ripartire i territori segnati dalla crisi strutturale che ha colpito il nostro paese attraverso la cultura e la condivisione di progetti e idee. La presente ricerca mira a studiare queste innovative forme di valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico promosse dal basso, dalle iniziative portate avanti dalla cittadinanza locale. In particolare, l’obiettivo è di individuare le condizioni in grado di predire il successo di simili progetti, e, dal punto di vista estimativo, in quale misura simili attori siano in grado di generare nuovo valore economico nel patrimonio immobiliare valorizzato. Spesso le amministrazioni favoriscono lo sviluppo di simili iniziative che rivitalizzano gli immobili a costi contenuti e instaurano inediti ecosistemi di cultura e impresa, promuovendo simultaneamente sviluppo economico e rigenerazione urbana. Gli immobili pubblici si trasformano così da riserva di valore finanziario in nuovi beni comuni, di cui la cittadinanza si riappropria per avviare nuove realtà sociali ed economiche. Sebbene i processi di valorizzazione dal basso siano una procedura ormai consolidata in ambito europeo, in letteratura il tema è ancora sperimentale e in via di definizione. Per questo motivo, la ricerca è basata sull’analisi e sull’interpretazione di alcune evidenze empiriche di successo in Italia e può essere distinta in tre fasi. Una prima indagine sperimentale è stata condotta su quindici casi studio di successo in Italia. Le metodologie a fondamento della statistica descrittiva hanno permesso di individuare alcuni elementi comuni alla maggior parte delle esperienze. Fra questi, l’importanza di una cittadinanza attiva, gli usi temporanei, il quadro concettuale dei beni comuni e l'attrattività delle industrie creative. Il secondo step indaga più dettagliatamente le dinamiche dei processi di valorizzazione dal basso e approfondisce alcuni aspetti a scala macro e micro-territoriale. Il dataset di esperienze di valorizzazione è stato ampliato passando a cinquanta esperienze che sono state esaminate attraverso le tecniche di statistica multivariata. In particolare, l’analisi cluster ha permesso di individuare alcuni gruppi interni al dataset con caratteristiche simili. Dall’analisi sono emersi alcuni elementi che possono rappresentare altrettanti predittori per il successo delle esperienze di valorizzazione dal basso in Italia. Dal punto di vista macro-territoriale è emersa l'importanza della dotazione di capitale sociale in un territorio. Le grandi città sono da sempre caratterizzate da un’alta dotazione di capitale sociale e umano e, per questo motivo, i processi di valorizzazione dal basso sono tipicamente fenomeni urbani. Ciononostante simili meccanismi possono avvenire anche in realtà dove il capitale sociale è latente. In questo caso le amministrazioni hanno promosso specifiche politiche pubbliche per stimolare la cittadinanza a portare avanti simili iniziative. A scala micro-territoriale, l’analisi cluster ha permesso di individuare alcuni aspetti a livello di architettonico, gestionale e giuridico. I processi di valorizzazione dal basso avvengono in edifici di piccole dimensioni in buono stato di conservazione. Simili meccanismi necessitano di una emblematica figura, quella dell’imprenditore sociale, per garantire la loro sostenibilità economica nel tempo. Dal punto di vista giuridico, la flessibilità è l’elemento necessario per garantire formule contrattuali appropriate alle esigenze dell’amministrazione proprietaria e degli ideatori del progetto. Se sono evidenti le esternalità positive che i processi bottom-up generano a livello locale (nuovi posti di lavoro, rigenerazione urbana, nuovi servizi per la comunità), i vantaggi economici, da un punto di vista puramente immobiliare, sono meno evidenti. Il terzo step riguarda il processo di creazione di valore che simili processi sono in grado di generare nel patrimonio valorizzato. L'analisi dei flussi di cassa scontati condotta su un caso studio è la procedura utilizzata per stimare il valore generato dai benefici che la mobilitazione dal basso genera per le amministrazioni proprietarie. Per misurare nell'elevato grado di incertezza associata alla catena del valore che caratterizza le iniziative bottom-up, il modello di stima è stato combinato con la simulazione Montecarlo. I risultati evidenziano che da un valore iniziale pressoché nullo, i processi bottom-up hanno contribuito ad accrescere del 60% tale valore, dimostrando come simili processi rappresentino una valida alternativa alle tradizionali procedure delle amministrazioni per valorizzare gli asset immobiliari abbandonati. Dal punto di vista pratico, la ricerca mette in luce nuove prospettive di valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e fornisce un valido supporto alle amministrazioni per promuovere simili pratiche. I risultati scientifici, infine, connettono due temi – la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e i processi di mobilitazione dal basso – ad oggi trattati distintamente in letteratura e dimostra l’efficacia di simili pratiche nella rigenerazione dei territori.

La "financiarisation de l'immobilier", vocable introduit par la presse journaliste, est propre à nommer le phénomène de "mobilisation économique" de la propriété immobilière. La notion de propriété, arrachée à son contexte juridique et placée dans le contexte économique, engendre une certaine "liquéfaction" de l'actif immobilier, destinée à le valoriser. La "pierre", objet de droit réel, est transformé en pseudo produit financier, objet de droit personnel, afin de faciliter les échanges et de rendre plus attractif le marché immobilier. Dans cette perspective, la summa divisio des droits patrimoniaux est bouleversée. La césure entre le droit réel et le droit personnel devient floue. Cette mobilité, poussée à l'extrême, que l'on retrouve au travers du concept de "financiarisation", vient à défier la liberté contractuelle. Celle-ci tend à être objectivée et introduit la notion de "réification" du contrat.

L’osservazione del mercato telematico dei fondi evidenzia che i fondi immobiliari italiani quotano a sconto rispetto al loro valore patrimoniale netto (Net Asset Value - NAV). Con riferimento al mercato italiano, la letteratura rileva che le principali motivazioni di tale fenomeno possono essere identificate nelle specifiche caratteristiche strutturali del mercato (limitato flottante del mercato telematico dei fondi, scarsa liquidità del mercato secondario, debole interesse mostrato dagli investitori istituzionali ecc.), nelle peculiarità dei fondi immobiliari italiani (holding discount derivante dall’obbligo di legge di avere forma chiusa o semi-chiusa, scarsa trasparenza da parte delle Società di Gestione del Risparmio in materia di corporate governance ecc.) e nelle specificità del sottostante rappresentato da asset immobiliari (completezza e attendibilità delle valutazioni degli esperti indipendenti, rischio sistematico connesso al settore immobiliare ecc.). Il presente lavoro si inserisce nel più ampio dibattito internazionale relativo alla quotazione a sconto dei fondi chiusi (closed-end fund puzzle) ed analizza il fenomeno in un’ottica razionale, al fine di comprendere se le caratteristiche tecniche e di performance dei fondi rappresentano variabili significative per la spiegazione del puzzle. Le verifiche empiriche evidenziano che lo sconto medio annuo cresce al crescere della durata residua e del valore nominale della quota, che lo sconto medio annuo risulta essere maggiore sia per i fondi ordinari (ed inferiore per quelli ad apporto) sia per i fondi a distribuzione dei proventi (ed inferiore per quelli ad accumulo dei proventi). L’indagine mostra, altresì, che lo sconto medio annuo si contrae al crescere di ROA mentre cresce al crescere del Price/earning ratio. Infine lo studio, con significatività più contenuta, mostra che anche il grado di leverage sembra avere un effetto sul puzzle: lo sconto medio annuo cresce al crescere della leva finanziaria.
The observation of the Italian Funds Market shows that the real estate closed-end funds trade at an average discount on their Net Asset Value (NAV). As regards to the Italian market, anecdotical and empirical surveys stress that the main reasons of this phenomenon are referred to the structural characteristics of the market (the scarce outstanding shares of the Italian real estate funds market, the poor liquidity of the secondary market, the low interest in dealing shown by institutional investors, etc), to the peculiarities of real estate funds (the holding discount, the low disclosure on corporate governance of management companies, etc) and to the features of the underlying real estate assets (the fairness of the independent expert evaluations, the real estate systematic risk, etc). This paper enters the wide international debate about closed-end fund puzzle and argues, following a rational approach, if the puzzle can be explained by technical characteristics and performance aspects of Italian Real Estate funds. The empirical evidence points out that the NAV discount increases as the time to maturity and the nominal size of shares increase, that it is higher for blind pool funds and lower for seeded funds, and that the NAV discount is higher for income distribution funds and lower for income accumulation funds. Furthermore, the analysis bears that the NAV discount decreases as the ROA increases while it increases as the Price/earning ratio increases. Finally, the study shows the NAV discount increases as the leverage increases.

Il presente elaborato, frutto dell’adesione al progetto Language Toolkit, ha come oggetto la redazione in lingua italiana e relativa traduzione in inglese di un rapporto aziendale, commissionato dall’impresa bioedile Bloomfield S.r.l. in vista della sua partecipazione all’iniziativa europea Pro-GET-onE. Pro-GET-onE è un progetto finanziato dall’Unione europea al fine di promuovere lo sviluppo di un nuovo metodo di ristrutturazione edilizia per la messa in sicurezza antisismica e l’efficientamento energetico del patrimonio immobiliare europeo. Per poter prendere parte all’iniziativa, la Commissione europea ha richiesto alle imprese di ogni paese aderenti al progetto l’elaborazione, in lingua inglese, di un rapporto contenente un’analisi descrittiva e valutativa del proprio sistema nazionale di norme, bonus e detrazioni per gli interventi di recupero e riqualificazione edilizia. La produzione in lingua italiana e successiva resa in inglese di questo rapporto hanno costituito l’incarico aziendale oggetto della presente dissertazione, che prende in esame i processi di redazione e autotraduzione dell’elaborato in tutte le loro fasi costitutive. Dopo una panoramica teorica volta a definire il “rapporto” il quanto genere testuale, la tesi si focalizza sulla descrizione del metodo di produzione dell’elaborato, dall’analisi dei documenti adoperati a supporto della rendicontazione alle tecniche di scrittura adottate, fino al processo di revisione finale da parte dell’azienda. In ultima analisi, la dissertazione ripercorre l’iter traduttivo volto alla ricodifica funzionale dell’elaborato in questione, descrivendo l’approccio adottato, i processi finalizzati alla creazione di risorse linguistiche e terminologiche (corpora e glossari), nonché i casi più interessanti ed esemplificativi delle strategie messe in atto in fase di traduzione ai livelli del testo, della morfosintassi e delle scelte lessicali e terminologiche.

En France, un grand nombre d'immeubles est détenu par l'intermédiaire de sociétés. Le présent ouvrage a pour objet de donner une réponse et de faire une synthèse aux/des questions suivantes: pourquoi constituer une société pour détenir un patrimoine immobilier? Comment structurer la détention d'un immeuble par l'intermédiaire d'une société? Quels en sont les impacts fiscaux?

Il lavoro di questa tesi si pone l'obbiettivo di realizzare un'applicazione, per dispositivi Android, di un'ipotetica agenzia immobiliare dal nome “FoundHouse” con alcuni edifici fittizi completi di tutte le informazioni fondamentali a caratterizzarli (immagini, nome, città, località, descrizione, prezzi).

Oggetto del presente studio è un'analisi del genere testuale del contratto di compravendita immobiliare negli ordinamenti di Italia, Germania e Austria in un'ottica sincronica e pragmatica. Il testo è considerato come un atto comunicativo legato a convenzioni prestabilite e volto ad assolvere a specifiche funzioni sociali. L'obbiettivo principale del lavoro è lo sviluppo di un modello di analisi testuale che possa evidenziare l'interazione tra la funzione primaria e l'assetto macro- e microstrutturale di questo genere testuale, ovvero tra il piano giuridico e quello linguistico-testuale. L'analisi svolta permette inoltre di confrontare tre sistemi giuridici rispetto alla modalità di attuare questo negozio, nonché le lingue italiana e tedesca ed altresì due varietà di quest'ultima. Il corpus è composto da 40 atti autentici e 9 atti da formulari, compresi in un arco temporale che va dal 2000 al 2018. L'analisi parte con la definizione delle coordinate intra-ed extratestuali che determinano questo genere testuale e da una sua classificazione all'interno dei testi dell'ambito giuridico. Su questa base, i contratti dei corpora di Italia, Germania e Austria vengono analizzati separatamente rispetto alla loro macrostruttura, comprendendo in ciò tre piani macrostrutturali, ovvero quello giuridico da un lato e quelli funzionale e tematico dall'altro. L'interazione tra la funzione giuridica e l'assetto linguistico-testuale del contratto di compravendita immobiliare emerge in particolare a livello di quello funzionale, ossia relativo alla sequenza delle funzioni linguistiche realizzate sulla base dei contenuti giuridici. I risultati evinti dall'analisi dei tre corpora sono, infine, messi a confronto e integrati con una classificazione delle forme verbali che caratterizzano determinati macro-ambiti d'uso/funzionali all'interno di questo genere testuale, ovvero la realizzazione di specifiche funzioni linguistiche e giuridiche. Il metodo proposto offre nuovi spunti per ricerche future, tanto nell'ambito della linguistica contrastiva applicata a testi specialistici, che della traduzione e linguistica giuridica.
The present study analyses the textual genre of real estate purchase contract in the legal systems of Italy, Germany and Austria from a synchronic and pragmatic perspective. At its core, the dissertation sees “text” as a communicative act linked to pre-established conventions aimed at fulfilling specific social functions. The study develops a textual analysis model on the interplay between this genre’s macro- and microstructural structure and its primary legal function, i.e. the interaction between linguistic-textual and legal levels of inquiry. In so doing, the analysis compares the method of legal text writing in the afore-mentioned legal systems, to then contrast between Italian and German languages as well as two varieties of the latter. Forty authentic purchase contracts were used as primary sources, as well as nine model contracts from form books, issued between 2000 and 2018. The analysis starts with an identification of the intra- and extratextual factors that define this textual genre and its classification within the legal framework. On this basis, the contracts of the corpora of Italy, Germany and Austria are analyzed separately. In particular, the work focuses on their macrostructure, including legal, functional and thematic macro-structural plans. The interaction between legal function and linguistic-textual structure of the real estate purchase contract emerges especially at a functional level, through the sequence of linguistic functions carried out on the basis of legal contents. The results obtained from the analysis of the three corpora are finally compared and integrated with a classification of verbal forms that characterize certain macro uses within this textual genre, i.e. the realization of specific linguistic and legal functions. The method proposed offers novel inputs for future research in the field of comparative linguistic applied to specialized texts, as well as translation studies and legal linguistics.

Parce qu'ils concernent directement l'usage des biens, les démembrements de la propriété s'inscrivent dans l'enrichissement continuel du droit des biens. Pourtant, les termes même de « démembrement de la propriété» n'ont jamais été précisément définis. La loi n'en donne aucune définition et se contente d'énumérer les techniques censées composer. Parfois décriée, l'appellation même de « démembrement de la propriété» est considérée comme un « concept usuel» ayant des vertus didactiques. La défaveur doctrinale a pour cause une approche traditionnelle répandue mais erronée de la notion et qui ne correspond à aucune réalité juridique. Face à ce constat, doit-on condamner et abolir la notion de démembrement de la propriété? N'y-a-t-il plus aucun intérêt à faire exister la notion? Les démembrements de la propriété bénéficient aujourd'hui d'un dynamisme évident d'un point de vue à la fois économique et patrimonial. La pratique en la matière est en plein essor et la vitalité de la notion est manifeste ces demières années. Aujourd'hui, entreprendre une réflexion sur le renouvellement possible de la conception des démembrements est nécessaire. La construction d'une nouvelle conception de démembrement de propriété a permis de déterminer ses critères essentiels et irréductibles. Confrontée à son environnement juridique la conception nouvelle des démembrements se révèle être une notion vivante, car son existence et son efficacité sont sans conteste évidentes. Loin d'être tombée en désuétude ou dans l'oubli, on y retrouve une notion contemporaine apte à appréhender les biens et les techniques juridiques les plus modernes
Because they directly affect the use of property, the "dismembennent of property" are part of the continual enrichment of property law. However, the concept has never really been defined. Neither the law nor does the doctrine have given a precise definition. This disinteres was causes by a traditional widespread but erroneous notion of. Against this backdrop, we must condemn and abolish the concept of dismemberment of property? Is there any interest to the concept exist? The dismemberment of property now enjoy economic dynamism and heritage obvious. Practice in this area is booming and the vitality of the concept is evident in recent years. So start thinking about the possible renewal of the concept is needed. The construction of a new concept of dismemberment of property has identified its key criteria and reveal a living concept. Contemporary