Thèses sur le sujet « ICAR/22 ESTIMO »

Contemporary city development follows deeply different patterns compared to those of the XXth century. The trend of urban expansion has changed. Current juncture is towards urban “regeneration”, from a social, urban, economic and technological point of view. There is no unique approach towards urban regeneration: “smart” features intertwine on the basis of economic, territorial and environmental variables. The aim of this study is to identify, evaluate and test approaches and models of sustainable urban regeneration, mostly on the economic point of view. This research moves from the reasons of the present “introvert” city pattern. The outline of its social and economic reasons makes allows to relate them back to modernity, by means of variables able to influence the sustainability of regeneration processes. The rationale of present trend of urban development towards regeneration was outlined, and the variables of urban planning necessary to appraise the economic convenience of such projects were identified. A quantitative model was developed in order to analyse the feasibility of drastic regeneration processes. Terms of demolition and reconstruction are now convenient only in few cases; otherwise, it is mostly necessary to think of a re-use of the existent. Retrofit process of the existent was analysed, at a national and international level, in order to elaborate an explorative scenario for urban regeneration in Italy. Comprehensive strategies of planning, evaluation and management are necessary for Deep Energy Retrofit at a urban scale.
La città contemporanea si sviluppa secondo dinamiche profondamente diverse dallo scorso secolo. La tendenza all’espansione urbana ha subito un’inversione, e le attuali contingenze sociali, urbane, economiche e tecnologiche, hanno determinato l’orientamento verso la c.d. “rigenerazione” urbana. Non esiste un unico approccio alla rigenerazione, nella quale le tematiche “smart” si intrecciano sulla base di variabili economiche, territoriali ed ambientali. Lo scopo del presente studio è identificare, valutare ed applicare approcci e modelli di rigenerazione per la città che siano sostenibili, soprattutto sul piano economico. Il lavoro di ricerca muove dalle origini della attuale “introversione” urbana, identificandone le ragioni socio-economiche, da riportare alla contemporaneità in variabili che influenzano la sostenibilità dei processi di trasformazione. Dopo aver estrapolato le motivazioni dell’attuale tendenza di sviluppo urbano alla rignerazione, sono state identificate le variabili urbanistiche necessarie per valutarne la convenienza economica. Mediante un modello di carattere quantitativo, è stato possibile valutare come processi di rigenerazione radicale, in termini di demolizione e ricostruzione, siano ora sostenibili in pochi casi, mentre prevalente sia un orientamento necessario al riuso dell’esistente. Forme di retrofit, tradizionale e innovativo a livello nazionale ed internazionale, sono state analizzate, al fine di elaborare un primo scenario esplorativo per la rigenerazione urbana in Italia mediante modelli di pianificazione, valutazione e gestione di interventi di Deep Energy Retrofit a scala urbana.

The thesis focuses on valuation in land use allocation, dealing with the problem of determining the optimal choice among alternatives in land planning. The aim of the thesis is double. In fact, on the one hand, the role of valuation in planning activities is investigated, in the light of sustainable development concept; on the other and, an original decision aiding methodology is proposed, which can be used by planners to select an optimal land use plan that balances the socioeconomic benefits and environmental impacts. The thesis is divided in two parts: the first part focuses on sustainability and planning concepts, deepening the role of valuation in sustainability assessment of land use plans; the second part shows the methodology proposed. The first part is made up by three chapters. The first chapter enters the concepts of sustainability and natural capital, and the debate on economic growth (expansionistic versus ecological paradigm). In the second chapter, the relationship between valuation and planning process, its development in the course of time, and the development of new valuation methods for sustainability assessment in planning are investigated. The most diffused approaches are illustrated: the cost-benefit approach, the multi-criteria evaluation, and the new "landscape approach". In the third chapter, methods for natural capital assessment are presented, from both economic and ecological point of view. For each one of these two approaches, the concept of value, valuation methods and applicability are analysed. The second part of the thesis presents a method that can be used by planners to select an optimal land use plan among alternatives. The method focuses on spatial dimension of economic activities and of ecosystems conservation. The model has a multicriteria structure, based on two objectives: economic efficiency and ecosystems conservation (that are contrasting elements of sustainable development). In the fourth chapter the framework of the model is illustrated, and its application in planning processes is explained. The fifth, and last, chapter presents the parameters used in the model to quantify the two objectives: Economic Index and Quality Index. The Economic Index measures the economic efficiency of a certain landascape structure (proposed by a land use plan), while the Quality Index quantify landscape structure ability to protect natural systems. These indexes are constructed referring to principles and instruments of specific disciplines: respectively, Regional Economy, which affects the relationship between land use and economic efficiency, and Landscape Ecology, which investigates the relationship between land use and ecosystems health. Conclusions summarize thesis contents and highlight difficulties and further research possibilities.

The setting of the study conducted in this thesis is based on three key elements that have characterized the development of environmental and energy sustainability in the main countries of the European Union. First, to achieve a secure energy sector, competitive emissions and the development of "zero" is the path taken since the definition of the 20-20-20 targets for 2020 (remember the 20% reduction of pollutant emissions, reduction of 20% of final consumption and an increase of 20% of energy produced from renewable sources). Now the European Commission seeks to improve the objectives going beyond 2020, and his proposal of the Energy Roadmap 2050, submitted in December 2011. Second, in recent years the world is experiencing a growing interest in the environmental pollutant effect generated by the agro-livestock, in particular, are concerned about the fate of the nitrogen in farm effluents used in land agricultural. This problem is strongly felt in areas with high stocking density, where it became necessary to rebalance the relationship between the load of animals and land available for spreading manure. It should be noted, however, that in many cases the negative impact derives not only from the characteristics of the effluent, as recently rational management procedures, treatment and end use, are often not sustainable in the territorial system hosting the activity overall livestock. In Italy, the final implementation of the so-called Nitrates Directive (Directive 91/676/EEC) has made it even more difficult this situation; over unquestionable issue that has arisen regarding the definition in general terms of the Nitrate Vulnerable Zones (where you can spread the up to 170 kg / ha of nitrogen) and Nitrate Vulnerable zones not (where the limit is raised to 340 kg / ha), please note that the values of nitrogen stable product used by the Regions until the entry into force of the Ministerial Decree, not correspond to those adopted in other EU countries. Third, in the past, the main EU directives, first, with the help of price support, and then, with contributions to agricultural land (after the MacSharry reform of 1992), have addressed the farmers to concentrate their efforts to increase the efficiency of agricultural techniques to improve crop yield and the final production especially of commodities and goods with exclusive food destination. With the reform of the common agricultural policy of the early 2000s and the introduction of decoupling, farmers were partly free to make their own business decisions carefully assessing the market, its territory, the technology available and the funding for the business development, for example, through the guidance and resources of the regional Rural Development Plans of the second pillar of the CAP. Now you are waiting for more profound changes with the new reform that will start in 2014, which seems even more (from what originated as a proposal of the European Commission) directed towards the protection of the environment and the role of "service" of activities of the farm. Faced with such a radical change in the reference scenario, they redesigned new possible strategies for medium to long term for the farm, combining resources and assets and verifying the adaptability of the farmers themselves to future choices of direction, a second approach multifunctional. Farmers, therefore, have the opportunity to rethink and change their role in the future than merely that of agricultural entrepreneurs to also service activities, with all the requirements that this feature underlies It is necessary, however, a repositioning functional and efficient actors entire agro-livestock, private and public, which affect and interact with the activities of the company. From the foregoing it can be said that energy production could represent an important opportunity for the farmer to diversify its business, expanding perspectives and scenarios for the company. The study observed these complex issues, wants to propose an analysis of the implications on the future choices of the entrepreneur to light, even, new indications in the Ministerial Decree of July 6, 2012 "Implementation of Art. 24 of the legislative decree of 3 March 2011, no. 28 establishing incentives for the production of electricity from renewable sources other than solar "by comparing the different scenarios with the incentive scheme will run until 31 December 2012.
L'impostazione dello studio condotto nel presente lavoro di tesi si basa su tre elementi fondamentali che stanno caratterizzando lo sviluppo della sostenibilità  ambientale ed energetica nei principali Paesi dell'Unione Europea. In primo luogo, il conseguimento di un settore energetico sicuro, competitivo e tendente ad emissioni "zero" è la strada intrapresa fin dalla definizione degli obiettivi 20-20-20 per il 2020 (si ricorda la riduzione del 20% delle emissioni inquinanti, la riduzione del 20% dei consumi finali e l'incremento del 20% di energia prodotta da fonti rinnovabili). Ora la Commissione europea cerca di migliorare gli obiettivi andando oltre il 2020 e lancia la proposta dell'Energy Roadmap 2050, presentata nel dicembre 2011. In secondo luogo, negli ultimi anni a livello mondiale si sta registrando un crescente interesse per la tutela dell'ambiente dall'effetto inquinante generato dal settore agro-zootecnico; in particolare, preoccupa il destino dell'azoto presente negli effluenti degli allevamenti utilizzati nei terreni agricoli. Tale problema è molto sentito nelle aree con elevate densità  di capi, dove è diventato necessario riequilibrare il rapporto tra carico di animali e terreno disponibile per lo spandimento dei liquami. Si osserva, peraltro, che in molti casi l'impatto negativo deriva non solo dalle caratteristiche degli effluenti, quanto da poco razionali modalità  di gestione, di trattamento e di impiego finale, spesso non sostenibili nel sistema territoriale complessivo che ospita l'attività  zootecnica. In Italia il recepimento finale della cosiddetta Direttiva Nitrati (Dir. 91/676/CEE ) ha reso ancora più difficoltosa tale situazione; oltre all'indubbia questione sorta in merito alla definizione in termini generali delle Zone Vulnerabili ai Nitrati (dove si possono spandere al massimo 170 kg/ha di azoto) e Zone Non Vulnerabili ai Nitrati (dove il limite sale a 340 kg/ha), si ricorda che i valori di azoto prodotto in stalla utilizzati dalle Regioni fino all'entrata in vigore del Decreto Ministeriale , non corrispondevano a quelli in adozione negli altri Paesi dell'UE. In terzo luogo, nel passato, le principali direttive comunitarie, prima, con gli aiuti a sostegno dei prezzi e, poi, con i contributi a superficie coltivata (dopo la Riforma di Mac Sharry del 1992), hanno indirizzato gli agricoltori a concentrare i loro sforzi al fine di incrementare l'efficienza delle tecniche agricole per migliorare le rese unitarie e la produzione finale soprattutto di commodities e beni ad esclusiva destinazione alimentare. Con la riforma della politica agricola comunitaria dei primi anni del 2000 e l'introduzione del disaccoppiamento, gli agricoltori sono stati in parte liberi di fare le proprie scelte imprenditoriali valutando attentamente il mercato, il proprio territorio, le tecnologie a disposizione ed i finanziamenti per lo sviluppo aziendale, ad esempio, attraverso le indicazioni e le risorse dei Piani di Sviluppo Rurale regionali del secondo pilastro della PAC. Ora si è in attesa di ulteriori profondi cambiamenti con la nuova riforma che avrà  avvio nel 2014, che sembra ancora di più (da quanto scaturisce dalle proposte della Commissione europea) indirizzata verso la tutela dell'ambiente e di un ruolo di "servizio" delle attività  dell'impresa agricola. Di fronte ad un cambiamento così radicale dello scenario di riferimento, si sono ridisegnate nuove possibili strategie di medio-lungo periodo per l'azienda agricola, combinando risorse e capitali e verificando l'adattabilità  degli stessi agricoltori alle scelte future di indirizzo, secondo un approccio multifunzionale. Gli agricoltori, pertanto, hanno l'opportunità  di ripensare e di modificare il loro ruolo per il futuro: da quello esclusivo agricolo a quello di imprenditori per attività  anche di servizio, con tutti i requisiti che questa funzione sottende; è necessario però anche un riposizionamento funzionale ed efficiente degli attori dell'intera filiera agro-zootecnica, privati e pubblici, che condizionano ed interagiscono con le attività  dell'impresa. Da quanto premesso si può affermare che anche la produzione energetica potrebbe rappresentare per l'imprenditore agricolo un'importante opportunità  per differenziare la propria attività , allargando le prospettive e gli scenari per l'azienda. Il presente studio, osservate tali complesse questioni, vuole proporre un'analisi che valuti gli effetti sulle scelte future dell'imprenditore alla luce, anche, delle nuove indicazioni presenti nel Decreto ministeriale del 6 luglio 2012 'Attuazione dell'art. 24 del decreto legislativo 3 marzo 2011, n. 28, recante incentivazione della produzione di energia elettrica da impianti a fonti rinnovabili diversi dai fotovoltaici' confrontando vari scenari con il sistema d'incentivazione valido fino al 31 dicembre 2012.

This thesis is structured in three articles and include topical issues in the study of estimation of patents. In particular, in the first part of the thesis is part of the topic from the perspective of historical legislative and outlines how the interventions of the Italian legislature in the matter of "academic patents" are motivated by a desire to encourage the development of new technologies and inventions, but in reality are often far from reality and cause unintended effects. In the second part of the thesis we have analyzed the quantitative methods, highlighting their strengths and weaknesses. Cost-based methods have the advantage of being easy to calculate, but they have no correlation with future benefits derivable from the patent. The market-based methods have extreme concreteness, but often few comparable transactions to refer to. Income-based methods take into account the future benefits arising from the exploitation of patents, but involve a certain difficulty in calculating reliable. Finally, the methods based on real options are extremely flexible, but require complicated calculations enormously. In the third and final part of the thesis we have analyzed the qualitative evaluation methods. It 'been developed and tested on case studies a new grid for the evaluation of young patents, especially those born within the University.
Il presente lavoro di tesi è strutturato in tre articoli e comprende argomenti di attualità nell’ambito dello studio della stima dei brevetti. In particolare, nella prima parte della tesi si inquadra l’argomento dal punto di vista storico-legislativo e si delinea come gli interventi del legislatore Italiano in materia di “brevetti accademici” siano motivati dalla volontà di incentivare lo sviluppo di nuove tecnologie ed invenzioni, ma in realtà siano spesso distanti dalla realtà e provochino effetti non previsti. Nella seconda parte della tesi sono stati analizzati i metodi di valutazione quantitativa, evidenziandone i punti di forza e di debolezza. I metodi basati sul costo hanno il vantaggio di essere di facile calcolo, ma nessuna correlazione con i benefici futuri ricavabili dal brevetto. I metodi basati sul mercato hanno estrema concretezza, ma spesso poche transazioni comparabili a cui fare riferimento. I metodi reddituali tengono in conto i benefici futuri derivanti dallo sfruttamento dei brevetti, ma comportano una certa difficoltà di calcolo attendibile. Infine i metodi basati sulle opzioni reali sono estremamente flessibili, ma richiedono calcoli enormemente complicati. Nella terza ed ultima parte della tesi sono stati analizzati i metodi di valutazione qualitativa. E’ stata elaborata e testata su casi studio una nuova griglia per la valutazione di brevetti giovani, in particolare quelli nati in seno all’Università.

The aim of this research was to provide innovative valuation approaches of building energy retrofit projects. We analysed the cost-effectiveness of building energy retrofit projects taking into account the trade-offs between costs and direct, indirect, tangible and intangible benefits of retrofit solutions. In detail, the research focused on the estimation of the monetary value of benefits and co-benefits related to BER which may boost investment in building energy retrofit projects. In the end, we provided interesting policy implications to support the Italian Governments in the design of optimal incentive policies.
Lo scopo di questa ricerca è quello di fornire approcci innovativi di valutazione economica dei progetti di riqualificazione energetica degli edifici. Abbiamo analizzato il rapporto costo-efficacia dei progetti di riqualificazione energetica degli edifici tenendo conto dei trade-off tra costi e benefici diretti, indiretti, tangibili e intangibili delle soluzioni di retrofit. Nel dettaglio, la ricerca si è concentrata sulla stima del valore monetario dei benefici e dei co-benefici relativi al retrofit energetico degli edifici che potrebbero favorire gli investimenti. Alla fine, abbiamo anche fornito interessanti implicazioni di policy per supportare i governi italiani nella progettazione di politiche di incentivazione.

2016 - 2017
In the Countries of the Western Europe, present weather changes have caused a growing attention to the use of water resources. In particular, in Italy the summer of 2017 – characterized by a prolonged drought – caused emergencies also in Regions who are traditionally rich in water. So, there is the necessity of an efficient water management through a correct model of Integrated Water Service (SII). The rational approach is to be applied both to the maintenance and development of the infrastructural asset useful for water supply, storage and distribution, for the wastewater disposal and purification, and to the management model for the optimization of public service supply. In both cases, the operational scheme prescribed by the National Authority (ARERA), through a tight and constant regulations, sees a very strong push to rationalize the operating principles. This research is part of this theme, outlining a multi-criteria model that allows the optimal selection of investments in water infrastructures within the Program of Interventions, with respect to a multi-subject and multi-interest operational scenario, therefore complex and not rarely conflictual (public interests versus entrepreneurial interests of the Utilities). The model proposes the application of the AHP within an innovative logical scheme also with respect to the current national legislation. In detail, the first two chapters of the Thesis outline the current management of the Integrated Water Service in Italy and in the main European countries. The third chapter describes the programming tools that the regulatory bodies have at their disposal to make the Service more efficient, as well as the tariff structure in force in Italy. Finally, the fourth and fifth chapters illustrate the innovative model proposed for the Program of Interventions and its application to a real case in Campania. The experiment allowed to permeate a complex and articulated procedure with the principles of the scientific-rational approach. The results can be traced back to some main points: 1. the model architecture explicits the recommendation of ARERA concerning the need to adopt evaluation techniques ratified by the scientific bibliography for the choice of intervention alternatives, in fact applies the AHP methodology; 2. the model esemplifies the process of selecting critical issues affecting the SII, starting from the set described by ARERA, leading it back to the set whole coherent with the ATO and then with the subset of the specific territory managed from the Utility that adopts the protocol; 3. the model accompanies the operators in the correct identification of the technical parameters representative of the status of the criticalities elicited, inducing them to the correct balance between the suggestions of the Authority and the extemporaneous solutions consistent with the informative and cognitive conditions of the professional reality 4. the model introduces, in addition to the evaluation criteria of ARERA, 3 other criteria (population affected by investments, cost of investment and maintenance of the proposed technical solutions) that enhance the social and economic profile of the projects, not adequately covered by the indicators recommended by the Authority; 5. the model simplifies the selection of technical solutions that have widespread positive effects on multiple levels of problems, allowing a quick synthesis of investments that have convenient scale effects in both costs and results; 6. the model allows the temporal ranking of winning alternatives, concileing the public goals contained in the strategic planning tools (PdA) and the private goals of financial optimization of the investment process. However, it should be noted that the model discounts the still relevant informative asymmetry between the Utility - often the only holder, although partial, of knowledge about assets, stocks and costs of production factors - and Regulator who instead, in the absence of a correct campaign to quantify the parameters of the SII, remains an inert observer with respect to budgeting and corporate planning problems. Finally, the result of temporal ranking performed on the real case is certainly satisfactory. From the tendential coincidence between the primary objectives of the public and of the private sector derives a positive perspective in the potential collaboration to the development of the sector in the South Italy areas. [edited by Author]
XXX ciclo

The research addresses the economic sustainability of real estate investments, realised through urban densification process. The aim of this work is to verify whether urban form, and diverse high density urban forms specifically, must be taken into account in investments valuations of urban regeneration and urban renewal projects, such as all the other features (i.e. costs, profits, risk) usually part of the valuation process. The research question and the context from which emerges it are presented in the introduction. Subsequently, the two main lines of research are summarised: the first one concerns investments feasibility at project scale; the latter at urban and territorial level. Each one of the following three chapters are paper – based and discuss a specific research issues. The first one describes the relevance of building typology for the success or the failure of high density urban developments. The next one tests the phenomena interpretations, discussed in the previous chapter, with a real option theoretical model. The purpose is to verify the potential option value of sequential investments, using both of the main high density building typology: high rise - tall building and low rise - blocks developments. The last chapter presents the results of a multivariate regression, designed on an original dataset, which verify whether a relationship between urban density and residential market trends actually exists. Finally, the conclusion summarises the research results and suggests further research features on this matter.
La ricerca affronta il tema della sostenibilità economica degli investimenti immobiliari mediante processi di densificazione urbana. Il lavoro qui presentato è volto a verificare se e in quale modo la forma della città, e specificatamente la forma insediativa dell’alta densità, debba essere considerata con un certo grado di autonomia, al pari di altri fattori noti, quando si affronti la valutazione di investimenti di riqualificazione e rigenerazione urbana. Nell’introduzione viene presentata la domanda di ricerca e la lettura del contesto da cui emerge. A seguire sono sintetizzati i due principali filoni di indagine in base ai quali si sviluppa la ricerca: il primo alla scala di dettaglio del progetto, il secondo a scala urbana e territoriale. Ciascun dei tre successivi capitoli della tesi è volto a discutere uno specifico aspetto della ricerca, sulla scorta della struttura di un paper. Il primo dimostra il rilievo che la scelta della tipologia edilizia assume per il successo o il fallimento di una trasformazione urbana ad alta densità. Il secondo verifica l’interpretazione dei fenomeni descritti nel precedente capitolo mediante un modello di opzioni reali, allo scopo di determinare l’eventuale valore dell’opzione di investimenti sequenziali, adottando le due principali tipologie edilizie tipiche dell’alta densità. L’ultimo presenta gli esiti di un modello statistico, elaborato su un data set originale, volto a riscontrare in che termini esista una correlazione tra la densità urbana e l’andamento dei prezzi nel mercato residenziale. Infine le conclusioni sintetizzano gli esiti della ricerca e prospettano ulteriori avanzamenti futuri della stessa.

Since the beginning of XX century appraisers have been trying to introduce in the trade practice quantitative approaches developed from mathematical and statistical fields. The goal was to introduce a formal, objective and clear approach to real estate appraisal, over and above the usual heuristic approaches. The academic researches on quantitative methods spread over the past fifty years in particular on two main fields: on one hand an in-deep examination of the market value’s forming mechanism, on the other hand setting-up robust and clear estimation models. Both these research fields have produced a great amount of works that has helped to steady the appraisal’s scientific profile. Nevertheless rebound in trade practice appraiser’s activities seems small, as to hedge the application only in few circumstance as mass appraisal. Reason behind are known and essentially having reference to lack of availability and quality data, and the need to test the data’s strength, pliability, and transparency. These reasons together with a need for procedure able to taking into account also appraisers knowledge and judgment suggest the application of multiplecriteria methods for real estate appraisal. The aim of this work is to propose the application of two methods developed in multicriteria decision analysis (MCDA) as real estate appraisal tool: the dominance-based rough set approach (DRSA) and the UTA method. Classical Rough Set Approach (CRSA) has been recently proposed as an automated valuation methodology for mass appraisal. In CRSA market data are organized in value classes and the procedure define a set of “if … then …” rules based on a “crisp” indiscernibility relations between the classes. Then rules are used to classify the properties in the appropriate value classes. To overcome the limits of the “crisp” rules a value tolerance relation (VRA) has been introduced to improve flexibility in rules generation. The procedure proposed in this work is based on Dominance-based Rough Set Approach (DRSA) an extension of the CRSA suitable for valuation problems where the order properties of real property characteristics (surface, age, etc.) and the sales price is properly taken into account. In DRSA indiscernibility principle is substituted by dominance principle and this improves the amount of information used by the model in defining rules. In particular DRSA does not need to organize market data in value classes because it permits to estimate a value interval for a specific property in terms of “at least” and “at most” values. UTA method is a procedure able to asses a set of utility functions, consistent with the decision-maker’s a priori preferences. The set of utility functions is assessed using an ordinal regression method and linear programming. Linear programming is used to optimally adjust additive non-linear utility functions. This method could be proficiently used as adjustments factors estimate in the Adjustment Grid Method (AGM). An application of DRSA and UTA on a database of property gather in the city of Trieste (Italy) proves their usefulness for real estate appraisal.
Negli ultimi vent'anni si è registrata una particolare attenzione da parte della letteratura estimativa verso la studio e la ricerca di nuovi approcci alla stima immobiliare. Tale attenzione è, in parte, da attribuirsi alle nuove richieste di un mercato immobiliare in evoluzione che richiede al perito estimatore una sempre maggiore attenzione ai processi che permettono di giungere ad un giudizio estimativo trasparente e verificabile. Oltre ad affinare i consolidati approcci di carattere statistico-econometrico la disciplina ha cominciato ad esplorare le metodologie e modelli sviluppati in altri campi di ricerca. In particolare è stato rilevato come approcci propri dell’analisi multicriteriale possano essere applicabili con profitto al campo estimativo. Il lavoro di ricerca proposto sviluppa e approfondire l’applicazione di due metodi sviluppati nel campo dell'MCDA, recentemente applicati anche al campo estimativo, la teoria Rough Set e l'UTA. La ricerca ha potuto evidenziare l'utilità di tali metodi come supporto all'attività estimativa di predisposizione del giudizio di stima su base sintetico-comparativa.

The subject of the thesis: “Evaluating Public Policies - Normative Models Beyond Cost Benefit Analysis” arise from the interest in the public policies and their construction, and in particular from the problem of how to evaluate them. The thesis, after a preliminary study of tools and mechanisms for European Public Policy founds distributions, has dealt with the Evidence-Based Policy-Making (EBPM). Thus, studying EBPM’s objectives and concepts, we studied the characteristics that make legitimate policies, but also those features that make public policies “unique” investment decisions, or better that make such decisions different from all other types of decisions. These feature were then analyzed and summarized in four points: - medium or long-term time horizon; - several different source of uncertainty related with the policy-maker; - great importance of the economic aspect; - great importance of the flexibility. The study of these has pushed the research and our thesis towards the study of the tools and the mechanisms necessary for the public policies creation, management and monitoring. Therefore, from this broad framework the thesis is focused on the study of the normative tools currently available to the policy-maker, that are: - Cost-Benefit Analysis (CBA); - Decision Theory (DT); - Real Options Theory (ROT). In the first part of the thesis we presented these three tools in relation to public policies and policy-makers decision. From that it became clear the inadequacy of the existent tools in addressing the different aspects that characterize public policies. The CBA, despite being the tool in absolute more used and recognized as legitimate, fails to take account and manage one of the four fundamental policies features, namely the policy-maker flexibility to manage the policy in all its time horizon. On the other hand, the study of DT has highlighted the inadequacy of the decision tree analysis to consider and manage public policies in real time horizons. Finally, the ROT study has made clear that despite such tool represents an important evolution from the CBA, since it is closely related to finance, it fails to take into account the policy-makers subjectivity. In the second part of the thesis, starting from the conclusions about the relevance of the use of CBA, DT and ROT in the field of public policies, we propose a “new instrument”. Such tool could be considered an evolution of the decision tree, because although it is built like a normal decision tree it take into account the time in practical terms: not only through a policy construction and decision-making over the time, but also through the inclusion of a subjective discount rate. The subjective discount rate, derived by the utility function of the policy-makers, is able to take account their personal time and uncertainty preferences. The thesis ends with a critical comparison between the new temporal decision tree proposed and the real options theory. The critical comparison show that the two tools are different in two main aspects: 1. The real options are based on the existence of an underlying asset, which allows many simplification. Assuming that the underlying asset perfectly replicate the investment and the investment decision, it is legitimate to use the risk-free discount rate and the risk neutral probabilities, then it is always on the existence of the underlying asset that it is based the probability conditioning. 2. Temporal decision trees on the contrary do not make any of these hypothesis. There is nothing that can replicate the investment, the decision and the policy-maker. The conditional probabilities depend only on the oracle choose, and all formal construction revolve around the subjectivity and preferences of policy-makers. In conclusion we can say that, starting from the study of public policies and their characteristics, the assessment tools currently available to the policy-makers (CBA, DT, and ROT) are incomplete. In other words, they are not able to adequately considered and managed the four key characteristics. Overcoming this problem is essential to give at the policy-makers a comprehensive assess and decision aiding tool, thus we decide to build a decision tree ad hoc for the public policies. Such decision tree was constructed following the traditional model, but it is adding both the temporal dimension and the economic concept of costs and benefits. Moreover, we have also revised and integrated some ideas related to managerial flexibility arising from the ROT. In this way, the resulting “temporal decision tree” is able to consider and manage the specific needs of the public decision-making, remaining both in the normative rationality field through the economic evaluation concepts, and in the constructive rationality field, because the tool incorporates and revolves around the subjective preference of the policy-makers and those who legitimately represent
Il soggetto della tesi “Evaluating Public Policies: Normative Models Beyond Cost Benefit Analysis” nasce dall’interesse verso le politiche pubbliche e la loro costruzione; e più precisamente dal problema di come valutare tali politiche pubbliche. La tesi, dopo un preliminare studio degli strumenti e dei meccanismi distributivi dei fondi relativi alle politiche pubbliche europee (App. A), si è avvicinata al tema dell’Evidence-Based Policy-Making (EBPM). Tale avvicinamento ha portato allo studio dei concetti e degli obiettivi dell’EBPM (Cap. 2) e pertanto alla ricerca delle caratteristiche che rendono una politica legittima, ma anche quelle caratteristiche che rendono una politica pubblica una decisione di investimento “unica”, ovvero diversa rispetto a tutte le altre tipologie di decisione. Tali peculiarità sono state quindi analizzate e sintetizzate in 4 punti: - orizzonti temporali medio-lunghi o molto lunghi; - fonti di incertezza numerose e di diversa natura legate al decisore; - grande importanza dell’aspetto economico; - grande importanza della flessibilità. Lo studio di queste caratteristiche ha spinto la tesi e la nostra ricerca verso lo studio degli strumenti e dei meccanismi necessari alla loro formazione, gestione e monitoraggio. Da questo ampio quadro di riferimento la tesi si è quindi focalizzata sullo studio degli strumenti normativi di valutazione e gestione a disposizione del legislatore, ovvero: - l’Analisi Costi Benefici (CBA); - la Teoria Decisionale e dell’Utilità attesa (DT); - la Teoria delle Opzioni Reali. (ROT). Nella prima parte della tesi abbiamo quindi presentato lo studio di questi tre strumenti in relazione alle politiche pubbliche e alle decisioni del legislatore. Da questo studio è emersa chiaramente l’inadeguatezza dei tre strumenti nel fronteggiare i vari aspetti caratterizzanti le politiche pubbliche. La CBA, nonostante sia lo strumento in assoluto più utilizzato e riconosciuto come legittimo, non riesce a tener conto e gestire uno dei quattro aspetti fondamentali, ovvero la flessibilità del legislatore nel gestire la politica in tutto il suo orizzonte temporale (Cap. 3). Dall’altro lato, lo studio della DT ha messo in evidenza l’inadeguatezza dello strumento principe di questo settore, ovvero gli alberi decisionali, di considerare e gestire le politiche pubbliche negli orizzonti temporali concreti (Cap. 4). Infine, lo studio della ROT ha esplicitato come nonostante lo strumento sia un’importante evoluzione della CBA, essendo fortemente legato alla finanza, non riesca a tener conto della soggettività del decisore (legislatore) (Cap. 5). Nella seconda parte della tesi, partendo dalle conclusioni a cui siamo giunti in merito alla pertinenza dell’uso della CBA, DT e ROT nel campo delle politiche pubbliche, proponiamo e mostriamo un “nuovo strumento” (Cap. 6). Tale strumento può essere considerato un’evoluzione degli alberi decisionali, in quanto pur essendo costruito come un normale albero tiene conto del tempo in maniera concreta: non solamente attraverso una costruzione della politica e della decisione nel tempo, ma anche attraverso l’inserimento di un tasso di sconto soggettivo. Il tasso di sconto soggettivo ricavato mediante la funzione di utilità del decisore (legislatore) è in grado di tener conto delle sue personali preferenze sia sul tempo che sull’incertezza. La tesi termina poi con un confronto critico tra il nuovo albero decisionale temporale proposto e la teoria delle opzioni reali. Tale confronto critico mostra che i due strumenti si differenziano sotto il profilo formale per vari aspetti: 1. Le opzioni reali si basano sull’esistenza di un asset sottostante, che permette una serie di semplificazioni. Partendo dall’ipotesi che l’asset sottostante replichi perfettamente l’investimento e la decisione d’investimento, si passa poi all’utilizzo del tasso di sconto risk free e quindi all’uso di probabilità neutrali al rischio, ed è sempre sull’esistenza dell’asset sottostante che si basa il condizionamento delle probabilità successive. 2. Gli alberi decisionali temporali al contrario non fanno nessuna di queste ipotesi. Non esiste nulla che possa replicare l’investimento, la decisione ed il decisore, le probabilità condizionate dipendono dall’oracolo e tutta la costruzione formale ruota attorno alla soggettività e alle preferenze del decisore. Concludendo possiamo dire che, partendo dallo studio delle politiche pubbliche e delle loro caratteristiche intrinseche, gli strumenti di valutazione attualmente a disposizione del legislatore (CBA, DT, ROT) sono incompleti. Ovvero, non riescono a considerare e gestire adeguatamente e contemporaneamente le 4 caratteristiche fondamentali considerate. Superare questo problema è fondamentale per dotare il legislatore di uno strumento completo di valutazione e di aiuto alla decisione, pertanto abbiamo pensato di costruire un albero decisionale ad hoc per le politiche pubbliche. Tale albero decisionale è stato quindi costruito seguendo il modello del tradizionale, ma aggiungendo sia la dimensione temporale sia il concetto economico di costi e benefici. Inoltre, sono state anche rielaborate ed integrate alcune idee legate alla flessibilità manageriale provenienti dalla teoria delle opzioni reali. In questo modo, il risultante “albero decisionale temporale” è in grado di considerare e gestire le specifiche esigenze della decisione pubblica, rimanendo sia nell’ambito della razionalità normativa attraverso i concetti di valutazione economica, sia nell’ambito della razionalità costruttiva, poiché lo strumento ingloba e ruota attorno alle preferenze soggettive del decisore e di coloro che legittimamente rappresenta

In the last ten years, in Italy, there has been a steady increase in enforcement proceedings which culminate in real estate auction. There has been a reduction of proceedings in the last two years, this turnaround was not able to absorb the previous oversupply, as demand steadily declining. Sale timing and discounts from the list prices have increased. Few researchers have studied the Italian real estate forced sale market until now, because of the reduced volume of sales and the small number of stakeholders. This type of market and its balance between supply and demand is an interesting and innovative study. This research analyzes the discount-premium in auction market. It calculates the difference between the estimated value of the property, which coincides with the listing price, and the price of final adjudication. This difference helps us to construe more accurately the meaning of forced sales value in relation to the market value, which has not been well defined yet in literature, neither the national nor the international one.
Negli ultimi dieci anni si è riscontrato quasi un costante aumento delle procedure esecutive che si formalizzano con l’atto conclusivo dell’asta immobiliare. Da due anni a questa parte si può notare una lieve inversione di tendenza, causata in parte dalla volontà degli istituti di credito di ricercare strade alternative, che però non è riuscita ad assorbire il precedente eccesso di offerta, rispetto alla domanda costantemente in calo. I tempi di vendita si sono quindi dilatati e gli sconti sul valore a base d’asta sono aumentati, rendendo necessario uno studio più approfondito del settore, fino a oggi considerato di nicchia, sia per il volume delle compravendite sia per il ridotto volume dei soggetti interessati. Il lavoro di ricerca proposto analizza lo sconto-premio che si ottiene dall'aggiudicazione dell’asta. Si determina quindi il divario esistente tra il valore di stima dell’immobile, coincidente con il prezzo a base d’asta, e il prezzo di aggiudicazione finale. Tale differenza ci aiuta a interpretare e quindi a formalizzare più correttamente il valore di vendita forzata in relazione a quello di libero mercato, rapporto sinora non ancora ben definito ne dalla letteratura nazionale ne da quella internazionale.

The research theme is Eco Industrial Parks (Eip) and valuation models supporting decision-making, concerning their planning, design and implementation. The first part of the study is an introduction to the issue of Eip. It defines the context: what is an Eip, which are the the more important national and regional legislation, what are the key competitive factors of the new business model and what possible sources of funding can be activated to stimulate these initiatives. The second part of the study contains a collection of experiences: national and international networks for sharing know-how, regional and provincial guidelines, templates of management and monitoring, the experiences of municipals and international best practices. The third part of the study takes as the main reference the principle of "sustainable development", explored in its many aspects. The first problem was the meaning of "sustainability" in the specific case of Eip, and then the identification of objectives and actions to achieve it. Thus, it was constructed an assessment model in order to support decision-makers that have to identify the prioritization of the actions in order to achieve industrial "sustainability" objectives. The assessment model was build using the Macbeth approach (Measuring. Attractiveness by a Categorical Based Evaluation TecHnique) because as it was considered particularly suited to manage an efficient decision-making process in public administration. Through the application of this evaluation model it was possible to identify the Eip standard needed to obtain the classification of Eip projects. The standard is identified in relation to its local context, and in order to create an instrument to allocate incentives and public funding. The experiment permits to focus how the evaluation can be usefull in order to integrate in a consistent way sustainability principle in the Eip planning.
Il lavoro di ricerca ha riguardato le Aree Produttive Ecologicamente Attrezzate (Apea) e più precisamente i modelli di valutazione da impiegare nei processi decisionali a supporto della loro pianificazione, progettazione ed attuazione. La prima parte dello studio rappresenta un’introduzione al tema delle Aree Produttive Ecologicamente Attrezzate. In esso vengono definiti il contesto di riferimento, ovvero cosa si intende con il termine Apea, quali sono i capisaldi normativi nazionali e regionali, quali sono i principali fattori di competitività insiti nel nuovo modello industriale e quali possibili fonti di finanziamento è possibile attivare per incentivare queste iniziative. La seconda parte dello studio contiene una raccolta di esperienze Apea appartenenti a diversi livelli: le reti nazionali ed internazionali per la condivisione di know how in materia di Apea, le Linee guida regionali e provinciali, i modelli di gestione e monitoraggio di livello sovracomunale, le esperienze a livello comunale e le best practices internazionali. La terza parte dello studio ha assunto come principale riferimento il principio dello “sviluppo sostenibile”, di cui in via preliminare di cui sono stati esplorati i molteplici aspetti. Partendo da tale base, sono state dapprima precisate le problematiche applicative del principio della “sostenibilità” nello specifico caso delle Apea, e quindi individuate le azioni specifiche da porre in essere per realizzarlo. Lo specifico apporto delle discipline valutative, nel contesto tematico così delineato, è consistito nel definire un modello di valutazione in grado di assistere il decisore attraverso l’ordinamento alle azioni da attuare per realizzare il principio di “sostenibilità” in aree produttive industriali ed artigianali di nuova concezione. Il modello di valutazione si è avvalso del Macbeth approach (Measuring. Attractiveness by a Categorical Based Evaluation TecHnique) con l’obiettivo di individuare lo standard di riferimento che un’Apea dovrebbe possedere in relazione al proprio contesto territoriale, e di orientare e gestire il processo decisionale pubblico per l’allocazione di risorse. La sperimentazione svolta permette di evidenziare il contributo delle discipline valutative ai fini della pianificazione, progettazione e gestione delle Apea che intendono perseguire la coerenza con il principio di sostenibilità.

The question of how to enhance the Italian public real-estate assets is a topic widely debated by local authorities and the central government. The reuse and enhancement of a public asset of immense size no longer used for public purposes and at risk of abandonment is a challenge for the Italian territories and for the government finances. For a long time, the lawmaker's effort in this field has focused on facilitating the public procedures for the alienation of public buildings. The bases of these policies were the need to enter the property on the market to entrust them to operators which would hold the appropriate financial resources and knowledge able to redevelop the buildings and ensure new uses. At an ex-post evaluation, facilitation and market access measures through traditional valuation tools have not yielded the hoped outcome. Growing downturns on real estate sales may be similar to the market for non-performing loans - estimated at no more than 30% of their real value as reported by the Bank of Italy - imposes new solutions to avoid the sale and the abandonment of such assets. In public real-estate assets suspended among the negligence of the administrations and the exclusion from the traditional real estate market logic, in recent years innovative forms of enhancement of public real-estate properties took place. These are promoted by a citizenship that is eager to get involved in enhancing its territory. If traditional operators no longer have the interest or resources to transform public areas and buildings, the creative class, represented by associations, artists and companies, fab-lab, creative industries, digital manufacturing workshops, craft workshops and professional firms, rediscovers abandoned real estate assets to launch innovation projects with cultural and social purposes. At the core of these activities is the desire to restart the territories affected by the structural crisis that has hit our country through culture and the sharing of projects and ideas. The present research aims to study these innovative forms of enhancement of public real-estate properties promoted from bottom-up processes, from initiatives taken by local citizenship. In particular, the goal is to identify the conditions for predicting the success of such projects and, from a real-estate economics point of view, to what extent similar actors can generate new economic value in the enhanced real-estate assets. Often, governments encourage the development of similar initiatives that revitalize properties and establish new ecosystem with culture and enterprise, simultaneously promoting economic development and urban regeneration. From reserve of financial value, public properties are thus transformed into new commons, of which citizenship reappears to start new social and economic activities. Although bottom-up processes are a well-established procedure in Europe, in the literature the theme is still experimental. For this reason, research is based on the analysis and interpretation of some empirical successful experiences in Italy and it can be distinguished in three phases. A first experimental survey was conducted on fifteen successful case studies in Italy. The basics of descriptive statistics have allowed us to identify some of the elements common to most of the experiences. Among them, the importance of active citizenship, temporary uses, the conceptual framework of commons and the attractiveness of creative industries. The second step explores in more detail the dynamics of bottom-up processes and deepens some aspects of macro and micro-territorial scale. The dataset has been expanded through fifty experiences that have been explored through multivariate statistics techniques. In particular, cluster analysis has allowed identifying some internal groups to the datasets with similar characteristics. From the analysis emerged some elements that can represent many predictors for the success of the bottom-up enhancement experiences in Italy. From the macro-territorial point of view, the importance of the endowment of social capital in a territory has emerged. Large cities have always been characterized by a high level of social and human capital and, for this reason, bottom-up processes are typically an urban phenomenon. Nevertheless, similar mechanisms can also occur where social capital is latent. In this case, administrations have promoted specific public policies to stimulate citizenship to pursue such initiatives. From the micro-territorial scale, the cluster analysis allowed to identify some architectural, managerial and legal aspects. Bottom-up enhancement processes take place in small buildings in a good state of conservation. Such mechanisms require an emblematic figure, the social entrepreneur, to ensure their economic sustainability. From a legal perspective, flexibility is the necessary element to ensure contractual formulas that are appropriate to the needs of proprietary and the users of the assets. If the positive externalities that bottom-up processes generate locally (new jobs, urban regeneration, new community services) are clear, the economic benefits, from a purely real-estate point of view, are less evident. The third step concerns the value creation process that similar mechanisms are able to generate in the enhanced asset. The discounted cash flow analysis conducted on a case study is the procedure employed to estimate the value generated by bottom-up processes. To measure in the high degree of uncertainty associated with the value chain that characterizes bottom-up initiatives, the estimation model has been combined with the Monte Carlo simulation. The results show that from a near-zero initial value, bottom-up processes have contributed to increasing this value, demonstrating how similar processes represent a valid alternative to traditional administrative procedures for enhancing abandoned property assets. From a practical point of view, research highlights new perspectives for enhancing public property assets and provides a valid support for administrations to promote similar practices. Finally, scientific results link two issues - the enhancement of public real-estate assets and bottom-up processes - which are now treated distinctly in the literature and show the effectiveness of such practices in the regeneration of territories.
La questione su come valorizzare il patrimonio immobiliare pubblico è un tema ampiamente dibattuto dalle amministrazioni locali e dal governo centrale. Il riuso e la valorizzazione di un patrimonio pubblico di immense dimensioni non più utile ai fini pubblicistici e a rischio di abbandono è una sfida per i territori italiani e per le finanze delle amministrazioni. Per un lungo periodo, lo sforzo del legislatore in materia di valorizzazione è stato incentrato sull’agevolazione delle procedure di alienazione degli immobili pubblici. Alla base di queste vi era la necessità di immettere i beni sul mercato per affidarli a operatori che disponessero delle appropriate risorse finanziarie e conoscenze in grado di riqualificare gli immobili e assicurarne nuovi usi. A una valutazione ex post, le misure di agevolazione e di accesso al mercato attraverso i tradizionali strumenti di valorizzazione non hanno dato l’esito sperato. I crescenti tentativi di vendite al ribasso di beni immobili pubblici possono essere posti in analogia al mercato dei crediti deteriorati che sono stimati al massimo al 30% del loro reale valore così come segnalato da Banca d’Italia. Tali esiti fallimentari hanno imposto la ricerca di nuove soluzioni per evitare la svendita e l’abbandono di tali beni. In un patrimonio sospeso tra l’incuria da parte delle amministrazioni e l’esclusione dalle tradizionali logiche del mercato immobiliare negli ultimi anni hanno avuto luogo innovative forme di valorizzazione promosse da una cittadinanza desiderosa di mettersi in gioco per valorizzare il proprio territorio. Se gli operatori tradizionali non hanno più l’interesse né le risorse per trasformare aree e manufatti, la creative class, rappresentata da associazioni, artisti e imprese, fab-lab, industrie creative, atelier di manifattura digitale, laboratori artigianali e studi professionali, riscopre il patrimonio immobiliare abbandonato per avviare progetti d’innovazione a sfondo culturale e sociale. Alla base di queste attività vi è il desiderio di far ripartire i territori segnati dalla crisi strutturale che ha colpito il nostro paese attraverso la cultura e la condivisione di progetti e idee. La presente ricerca mira a studiare queste innovative forme di valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico promosse dal basso, dalle iniziative portate avanti dalla cittadinanza locale. In particolare, l’obiettivo è di individuare le condizioni in grado di predire il successo di simili progetti, e, dal punto di vista estimativo, in quale misura simili attori siano in grado di generare nuovo valore economico nel patrimonio immobiliare valorizzato. Spesso le amministrazioni favoriscono lo sviluppo di simili iniziative che rivitalizzano gli immobili a costi contenuti e instaurano inediti ecosistemi di cultura e impresa, promuovendo simultaneamente sviluppo economico e rigenerazione urbana. Gli immobili pubblici si trasformano così da riserva di valore finanziario in nuovi beni comuni, di cui la cittadinanza si riappropria per avviare nuove realtà sociali ed economiche. Sebbene i processi di valorizzazione dal basso siano una procedura ormai consolidata in ambito europeo, in letteratura il tema è ancora sperimentale e in via di definizione. Per questo motivo, la ricerca è basata sull’analisi e sull’interpretazione di alcune evidenze empiriche di successo in Italia e può essere distinta in tre fasi. Una prima indagine sperimentale è stata condotta su quindici casi studio di successo in Italia. Le metodologie a fondamento della statistica descrittiva hanno permesso di individuare alcuni elementi comuni alla maggior parte delle esperienze. Fra questi, l’importanza di una cittadinanza attiva, gli usi temporanei, il quadro concettuale dei beni comuni e l'attrattività delle industrie creative. Il secondo step indaga più dettagliatamente le dinamiche dei processi di valorizzazione dal basso e approfondisce alcuni aspetti a scala macro e micro-territoriale. Il dataset di esperienze di valorizzazione è stato ampliato passando a cinquanta esperienze che sono state esaminate attraverso le tecniche di statistica multivariata. In particolare, l’analisi cluster ha permesso di individuare alcuni gruppi interni al dataset con caratteristiche simili. Dall’analisi sono emersi alcuni elementi che possono rappresentare altrettanti predittori per il successo delle esperienze di valorizzazione dal basso in Italia. Dal punto di vista macro-territoriale è emersa l'importanza della dotazione di capitale sociale in un territorio. Le grandi città sono da sempre caratterizzate da un’alta dotazione di capitale sociale e umano e, per questo motivo, i processi di valorizzazione dal basso sono tipicamente fenomeni urbani. Ciononostante simili meccanismi possono avvenire anche in realtà dove il capitale sociale è latente. In questo caso le amministrazioni hanno promosso specifiche politiche pubbliche per stimolare la cittadinanza a portare avanti simili iniziative. A scala micro-territoriale, l’analisi cluster ha permesso di individuare alcuni aspetti a livello di architettonico, gestionale e giuridico. I processi di valorizzazione dal basso avvengono in edifici di piccole dimensioni in buono stato di conservazione. Simili meccanismi necessitano di una emblematica figura, quella dell’imprenditore sociale, per garantire la loro sostenibilità economica nel tempo. Dal punto di vista giuridico, la flessibilità è l’elemento necessario per garantire formule contrattuali appropriate alle esigenze dell’amministrazione proprietaria e degli ideatori del progetto. Se sono evidenti le esternalità positive che i processi bottom-up generano a livello locale (nuovi posti di lavoro, rigenerazione urbana, nuovi servizi per la comunità), i vantaggi economici, da un punto di vista puramente immobiliare, sono meno evidenti. Il terzo step riguarda il processo di creazione di valore che simili processi sono in grado di generare nel patrimonio valorizzato. L'analisi dei flussi di cassa scontati condotta su un caso studio è la procedura utilizzata per stimare il valore generato dai benefici che la mobilitazione dal basso genera per le amministrazioni proprietarie. Per misurare nell'elevato grado di incertezza associata alla catena del valore che caratterizza le iniziative bottom-up, il modello di stima è stato combinato con la simulazione Montecarlo. I risultati evidenziano che da un valore iniziale pressoché nullo, i processi bottom-up hanno contribuito ad accrescere del 60% tale valore, dimostrando come simili processi rappresentino una valida alternativa alle tradizionali procedure delle amministrazioni per valorizzare gli asset immobiliari abbandonati. Dal punto di vista pratico, la ricerca mette in luce nuove prospettive di valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e fornisce un valido supporto alle amministrazioni per promuovere simili pratiche. I risultati scientifici, infine, connettono due temi – la valorizzazione del patrimonio immobiliare pubblico e i processi di mobilitazione dal basso – ad oggi trattati distintamente in letteratura e dimostra l’efficacia di simili pratiche nella rigenerazione dei territori.

The analysis of the most recent regional urban planning laws, rules and court rulings on tax matters revealed a contradiction about the attribute of building areas. The new generation of urban plans provide for the separation between the strategic plan and can attribute to areas a destination of possible future building devoid of conformative character. The tax authorities, however, consider these areas as building areas for tax purposes (IMU in particular), although the conformative process of building capacity is not yet completed. On the basis of laws, the owners of these areas, therefore, are required to pay taxes for years for building land that did not have any potential buildable. It is clear the contradiction between planning instruments and tax rules. A fair taxation of real estate is essential to protect both the public and private: the study therefore aims to identify a model that allows to formalize the dynamic mechanism of consolidation of land value as a function of the different steps of the conformative process. The objective is to define a flexible model capable of broad generality and can thus be used in different regulatory environments and enable the government to manage a system of building areas taxation more equitable. The research is developed through the study of interdisciplinary literature, and legal and legislative sources through the analysis of several case of studies that relate to the application of local taxes in different areas of the country. Elaborations carried out then led to the preparation of a regression model that consider as the dependent variable the natural logarithm of unit prices and as independent variables the location of these areas and their related administrative process. The prepared model is very simply. The market value of building land is expressed as a function of two variables: the position and the progress of the conformative process of the property. The development of the model has allowed us to identify the difference between the value of building land characterized by different levels of the administrative procedure. The differences of the values confirm that the land market has implemented the directions of the regional legislature, has learned and assessed the levels of uncertainty associated with the new regulatory framework, the timing and uncertainty of new planning instruments and has segmented its value, therefore, of the assets to the indirect utility function of administrative legal proceedings.
L’analisi delle più recenti leggi urbanistiche regionali, delle norme e delle sentenze in materia tributaria ha evidenziato una contraddizione in merito all’attributo dell’edificabilità delle aree. I piani urbanistici di nuova generazione prevedono la separazione tra piano strategico e possono attribuire alle aree una destinazione di futura possibile edificabilità priva di carattere conformativo. L’amministrazione tributaria, tuttavia, considera tali aree edificabili ai fini dell’imposizione fiscale (IMU in particolare) anche se l’iter di conformazione della capacità edificatoria non è ancora concluso. Sulla base delle leggi vigenti, i proprietari di tali aree pertanto sono tenuti a pagare per anni imposte per un terreno edificabile senza disporre di alcun potenziale edificatorio. Appare evidente la contraddittorietà tra gli strumenti urbanistici e le norme in materia fiscale. Una equa tassazione dei beni immobili è fondamentale per tutelare sia i soggetti pubblici che privati: lo studio si propone pertanto di individuare un modello che consenta di formalizzare il meccanismo dinamico di consolidamento del valore dei suoli in funzione dei diversi passaggi in merito alla conformazione della capacità edificatoria. L’obiettivo è quello di definire un modello flessibile suscettibile di ampia generalità e che possa dunque essere impiegato in contesti normativi diversi e permetta alle amministrazioni di gestire un sistema di tassazione delle aree edificabili più equo. La ricerca si sviluppa attraverso lo studio della letteratura scientifica a carattere interdisciplinare, delle fonti legislative e giuridiche e attraverso l’analisi di diversi casi di studio che riguardano l’applicazione delle imposte locali in diversi comuni del Paese. Le elaborazioni svolte hanno quindi portato alla predisposizione di un modello di regressione che considera come variabile dipendente il logaritmo naturale dei prezzi unitari e come variabili indipendenti la localizzazione delle aree stesse e il loro relativo iter amministrativo. Il modello predisposto è dunque di estrema semplicità. Il valore di mercato dei terreni edificabili è espresso in funzione di due variabili: la posizione e l’avanzamento del processo amministrativo di conformazione della proprietà. Lo sviluppo del modello ha consentito di individuare lo scarto di valore tra terreni edificabili caratterizzati da diversi livelli della procedura amministrativa. Gli scarti di valore confermano come il mercato fondiario abbia recepito le indicazioni del legislatore regionale, abbia appreso e valutato i livelli di incertezza legati al nuovo quadro normativo, ai tempi e all’aleatorietà dei nuovi strumenti urbanistici e abbia segmentato il valore, di conseguenza, dei beni a utilità indiretta in funzione del procedimento giuridico amministrativo.

The activities carried out for this research have been developed following a methodological pathway that starts from a cultural question, i.e which planning "strategies" can be adopted in an alpine geographic area undergoing high depopulation trends despite a certain degree of economic maturity, such as in the case of Belluno province. To this end, all possible "policies" have been analysed with the goal to change this criticality, starting from the consideration that the geographical isolation of this territory is caused by the absence of an alpine road pass to the North and the infrastructural deficit of the whole Province. The main issues addressed are listed here below: • Accessibility, to understand how it can influence territorial disparities; • The social demands of the territory of Belluno Province with reference to the accessibility to the North; • The transport scenarios that are being strategically developed in relation to national and international connections (those we could define as "new communication strategies"); • The elaboration and application of a new evaluation model as a decision support, called Analytic Hierarchy Process (AHP), within a process of Strategic Environmental Assessment (SEA). In particular, the last aspect has been developed by identifying an evaluation model, among the many others in literature, which could ensure a better effectiveness of the SEA process, a general method to evaluate the sustainability of programming processes (as the "policies" of territorial development) and planning. In this sense the AHP has been considered, and it has been developed not only to test its effectiveness as an evaluation instrument, able to produce important results to support decisions, but also to verify whether this model can be used in the general SEA process. This experimentation of integrating the AHP model into the SEA has thus shown that the AHP can increase the effectiveness of the SEA (if the AHP model is applied during the ex ante stage of the SEA), by improving its strategic significance, in the sustainability checks of large-scale planning and programming actions.
Le attività condotte ai fini di questa ricerca sono state sviluppate seguendo un percorso metodologico che parte da un quesito di carattere culturale, ovvero quali "strategie" pianificatorie si possono adottare in un ambito geografico alpino oggetto di un elevato fenomeno di spopolamento, nonostante una certa maturità economica, come il caso della provincia di Belluno. A tal fine sono state indagate le possibili "politiche" da sviluppare per modificare tale criticità, partendo dalla constatazione che l'isolamento geografico di questo territorio è causato dall'assenza di un valico alpino a Nord e dal deficit infrastrutturale dell'intera provincia. I temi affrontati sono i seguenti: • l'accessibilità, per comprendere quanto essa possa influire sulle sperequazioni territoriali; • le domande sociali del territorio bellunese interessate al tema dell'accessibilità verso Nord; • gli scenari trasportistici che si stanno configurando a livello strategico riguardo alle connessioni nazionali ed internazionali (ossia quelle che potremmo definire come "nuove geografie delle comunicazioni"); • la costruzione e l'applicazione di un modello di valutazione di supporto alle decisioni, denominato Analytic Hierarchy Process (AHP), all'interno di un processo di Valutazione Ambientale Strategica (VAS). L'ultimo aspetto, in particolare, è stato sviluppato individuando un modello valutativo, tra i molti presenti in letteratura, che permettesse di migliorare l'efficacia del processo di VAS, metodo generale per valutare la sostenibilità dei processi programmatori (come le "politiche" di sviluppo territoriale) e pianificatori. In questo senso si è posta l'attenzione sull'AHP che è stata sviluppata non solo per testarne l'efficacia come strumento valutativo, ovvero capace di fornire risultati significativi nel supporto alle decisioni, ma anche per verificare se detto modello può essere collocato nel generale processo di VAS. Tale sperimentazione di integrazione del modello AHP nella VAS, ha quindi permesso di dimostrare che l'AHP può rendere maggiormente efficace la VAS (se il modello AHP viene applicato nella fase ex ante della VAS), aumentandone il significato strategico, nella verifica della sostenibilità di azioni pianificatorie e programmatorie a scala vasta.

La thèse a été originé par l’intérêt vers les politiques publiques (PP); plus précisément par la question de l’évaluation. Les décisions publiques ont été analysées et synthétisées en 4 éléments: horizons temporels; sources d’incertitude; aspect économique; flexibilité. La recherche a été dirigés vers l’étude des instruments nécessaires à la formation, gestion, monitorage des PP. La thèse s’est concentré sur l’étude des instruments normatifs: l’Analyse Coût Bénéfice; la Théorie Décisionnelle; la Théorie des Options Réelles. Dans la première partie nous avons présente l’étude de ces instruments par rapports aux PP et aux décisions du législateur. Cette étude a montré que les instruments sont inconvenables d’aborder les aspects caractérisant les PP. Dans la deuxième partie, nous proposons un nouveau instrument”. Cet instrument peut etre considéré une évolution des arbres décisionnels vu qu’il tien compte du temps de manière concrète: pas seulement par une construction de la politique et de la décision dans le temps, mais aussi à travers l’insertion d’un taux de remise subjectif
The thesis arise from the interest in the public policies (PP), and in particular from the problem of how to evaluate them. Public decisions can be analyzed and summarized in four elements: time horizons; sources of uncertainty; economics; flexibility. The study of these has pushed the research towards the study of the tools and the mechanisms necessary for the PP creation, management and monitoring. Therefore, the thesis is focused on the study of the normative tools: the Cost Benefit Analysis; Decision Theory, and Real Options Theory. In the first part we presented these tools in relation to PP and policy-makers decision. From that it became clear the inadequacy of the existent tools in addressing the different aspects that characterize PP. Thus in the second part we propose a "new instrument". Such tool could be considered an evolution of the decision tree, because it take into account the time in practical terms: not only through a policy construction and decision-making over the time, but also through the inclusion of a subjective discount rate

For over a century, the condition of neglect and lack of preservation of the architectural heritage has been the focus of political and legal discussions. During the years, the historical "things" have become heritage that needs of protection and enhancement measures. The historical heritage enhancement has been treated mainly focusing on the concept of cultural heritage, as presented by the regulations, which have taken place from the 800s to the present day. After the concept of cultural heritage and its values have been defined, it appeared necessary to explore the tools used to implement the enhancement projects, in particular, the alienation process. As regards the latter, the valuation moment and the role of the valuer are strategic. The comparison between the different historical assets highlights their heterogeneity and dissimilarity, for this reason it is possible to assert that it does not exist any kind of consolidated valuation methodology in literature. It is, therefore, necessary to dwell on a particular historical building type, such as that of the Venetian Villas. Therefore, the rationality of the valuers of this type of assets was explored, focusing on the study of the valuation process and its function, with the application of multiple linear regression. Then, it was first applied to the whole sample and then to its main homogeneous groups, to test and compare the prediction functions of the different created models, and for studying the more or less uniform trend, through the results about the variance and the coefficient of determination, R2. In the last part the research wants to check how the valuers' choices can change when the judgments are taken on an hypothetical level, because it doesn't exist a comparable asset. For this purpose, a multi-attribute model was used, specifically, an Analytic Hierarchy Process.
La condizione, in molti casi, di abbandono, mancata conservazione, utilizzo non idoneo in cui versa il patrimonio architettonico di interesse storico è, da oltre un secolo, al centro dei dibattiti politici e giuridici. Nel corso degli anni, le “cose” storiche hanno assunto la definizione di patrimonio che, essendo tale, necessita di misure di protezione e valorizzazione. Una volta definito il concetto di bene culturale e dei valori che esso incarna, è stato inquadrato il contesto legislativo italiano che regola la conservazione e la valorizzazione del patrimonio storico-architettonico. Successivamente, è stato approfondito il tema degli strumenti che, a livello nazionale, vengono utilizzati per attuare e concretizzare i progetti di valorizzazione di siti di interesse storico, studiando, nello specifico, il processo di alienazione. In merito a quest’ultimo, sono risultati determinanti il momento della stima ed il ruolo del valutatore. Poiché si tratta di un patrimonio del tutto eterogeneo l’attività di ricerca è, quindi, proseguita con lo studio di una particolare tipologia di beni storici, quali le Ville Venete. Nello specifico sono stati approfonditi l’analisi del processo decisionale e la formazione della funzione di valutazione di una Villa. A tal fine, è stato utilizzato il procedimento pluri-parametrico della regressione lineare multipla, applicato dapprima all’intero campione, successivamente, ai gruppi omogenei in cui è stato suddiviso, per poter, così, verificare e confrontare la funzione di stima dei diversi modelli, studiandone l’andamento più o meno uniforme, attraverso i risultati relativi alla varianza. Il lavoro di ricerca vuole, poi, verificare quanto si modificano le scelte dei valutatori quando devono esprimere giudizi a livello teorico, senza un bene concreto con cui confrontarsi. A tale scopo è stato utilizzato un modello di valutazione multi-attributo, nello specifico un approccio gerarchico (Analytic Hierarchy Process_AHP).

The main topic of this doctoral thesis is the co-benefit concept, here applied as an assessment paradigm to innovative urban projects. In this research, a co-benefit is defined as any positive impact or effect, regardless of the intentionality, exceeding the primary project goal. More specifically, because the projects here analyzed are those aiming at (re)developing smart and sustainable energy districts, CO2 emission reduction and energy savings are considered the twin primary goals. To investigate the applicability of the assessment paradigm, the work focuses both on methodological and operative issues, each developed in a single research. The general topic and the four papers are summarized in chapter 1 “Introduction and research papers presentation”, also including a brief overview of complementary research activities, and then further developed in as many chapters. The core of the work starts with two general investigations concerning (i) the co-benefits identification and classification under the smart-city perspective, and (ii) the application to them of the most suitable monetization techniques. Then, it concludes with two instances of investigative fieldwork into co-benefits, about (iii) the marginal implicit value of energy performance in residential properties, and (iv) the priorities declared by houseowners as they consider a deep-energy retrofit. To identify and classify the co-benefits, with respect to the various project activities, it is necessary to establish a common lexicon among the various expressions and definitions employed by projects. This phase is also needed to define the boundaries of the investigation, as well as the reference scale, and to avoid double counting. In chapter 2 “Overview and taxonomy of co-benefits based on European experiences”, I propose a classification rooted in practical experiences reported by projects dealing with the implementation of green neighborhoods and urban renewable-energy systems. Due to the vastness and diversity of urban projects labeled as smart, sustainable, or both, it was also necessary to identify a subset of them having similar characteristics, here named Smart and Sustainable Energy-District Projects (SSEDPs). Thus, the focus was on 36 finished or still-running SSEDPs funded by the European Union (EU) within two relevant initiatives: “Concerto” and “Smart Cities and Communities”. The anticipated or already experienced co-benefits were extracted by accessing official sources (e.g., websites, reports) and reviewing them with respect to the specialized literature, obtaining 156 different expressions referring to positive impacts. After a thorough and iterative comparison by a group of experts, a short list of 19 key urban co-benefits is extracted. Finally, to show how relevant is the contribution of these projects to improving the quality of life of citizens and urban competitiveness, a smart-city-based taxonomy is elaborated, by sorting the co-benefits into seven groupings: smart natural environment, smart services, smart community, smart governance, smart economy, smart built environment, and smart mobility. Chapter 3 “Economic assessment methodologies” faces the issue of providing an overview of suitable methodologies for economic assessment, and of creating a framework for evaluating the key urban co-benefits recognized by EU-funded SSEDPs. The aim is to explore the feasibility of a co-benefit approach to a cost-benefit analysis (CBA) being applied to the decision-making framework by quantifying, in monetary terms, all the positive effects (benefits or inflow), as well as the negatives (costs or outflow). Due to the specificity of some co-benefits, besides direct-market value, non-market techniques have been identified as applicable to price them. Such techniques investigate consumers’ preferences starting from individual purchasing habits (revealed preferences) or asking them directly about their preferences (stated preferences). It showed that, for a minority of co-benefits, even the monetization of the human capital should be assessed to complete the whole picture. As a result, looking at the reference literature and involving a multidisciplinary team of experts, an “assessment menu” is developed, suggesting indicators and techniques. The menu also includes some estimated values reported by other studies, examples of practical application in similar contexts, and techniques or approaches suggested by analogy to the reference literature. The chapter 4 “A hedonic price model of energy performance of buildings” is tested in the city of Bolzano. This estimation technique identifies price factors (transactions or asking prices) according to the premise that an asset’s price is determined both by the intrinsic characteristics of the good being sold and extrinsic ones. The research constitutes the first attempt at breaking down the local residential property price and including, among the relevant factors, internal characteristics such as the energy performance certificate (EPC) class. By accessing a specialized real-estate website, 1,130 selling advertisements are collected, then geolocated, and analyzed by using Geographic Information System (GIS) software. The aim was to test the presence of spatial autocorrelation, and to eventually correct the estimation based on the ordinary least-squares (OLS) method. In fact, a neglected consideration of spatial relationships, in the presence of spatial dependence would lead to biased results. After a careful refinement of the sample, the evaluation of the marginal contribution of EPC class in the determination of the asking price has been estimated in a 6.3% price premium, moving from lowest class (G) to middle classes (C or D), and a 9.5% when reaching the highest classes (A or B), ceteris paribus. Finally, the OLS-regression result is confirmed, after checking for spatial autocorrelation and testing the Spatial Lag model (the GIS software ArcMap and GeoDa were used). In chapter 5 “A multiple benefits approach to understanding citizen priorities for deep-energy retrofitting”, the focus shifts from a specific co-benefit to a specific target group. Here, priorities declared by houseowners approaching a deep-energy retrofit are shown and weighted, adopting a multi-criteria decision analysis (MCDA) method. According to the test-phase results, a decision tree with five criteria and 15 subcriteria has been designed: four in “thermal and hygrometric comfort”; three in “design and architectural quality”, “acoustic comfort”, and “economic benefits”; and two in “sustainability”. Then, a pool of ten experts in the field of energy refurbishment and building works (selected among those working in South Tyrol) has been interviewed by applying the Analytic Hierarchy Process (AHP) technique, which enables evaluation of qualitative criteria through pairwise comparison. The “Super Decisions” software was used, which is specifically designed to support the data collection and results’ validation of AHP. Not surprisingly, the “economic-benefits” side plays a relevant role (38% of the global importance). However, a cross-sector analysis of expected benefits dealing with better health and well-being of occupants reveals that they cover 41% of the overall motivation. These points should be carefully considered not only in the design phase of a private project but also in the communication strategies and within each participatory phase of any project where the decision-maker (private or public) differs from the occupant. The thesis culminates with chapter 6 “Conclusions”, where achieved results of all the four previously described investigations are briefly summarized and further developments are proposed as an impetus for deeper investigations or cross-cutting research.
Il tema principale di questa tesi di dottorato è costituito dal concetto di “co-beneficio” (in inglese co-benefit), qui inteso come un paradigma di valutazione di progetti urbani innovativi. In questa ricerca, il co-beneficio è definito come un qualsiasi impatto o effetto po-sitivo che ecceda l'obiettivo primario del progetto, indipendentemente dalla intenzionalità o meno con cui esso si manifesta. Nello specifico, poiché i progetti qui analizzati sono volti alla creazione di distretti energetici intelligenti e sostenibili (in inglese Smart and Sustainable Energy District Projects – SSEDPs) o alla rigenerazione di quartieri esistenti, il loro obiettivo primario può essere considerato duplice: riduzione delle emissioni di CO2 e raggiungimento di risparmi energetici. Per studiare l'applicabilità del paradigma di valutazione, il lavoro di tesi si concentra sia su questioni metodologiche che operative, ognuna sviluppata in una singola ricerca. Il tema generale e le quattro ricerche specifiche sono riassunti nel capitolo 1 "Introduzione e presentazione dei research papers", che offre inoltre un breve excursus su attività di ricerca complementari. Poi, le quattro ricerche sono sviluppate in altrettanti capitoli della tesi. Il nucleo del lavoro si apre con due indagini generali relative a (i) identificazione co-benefici e loro classificazione in una logica di smart city, e (ii) definizione delle più opportune tecniche di monetizzazione a loro applicabili. Da qui il lavoro procede con due attività di investigazione e analisi sul campo dei co-benefici, ovvero (iii) determinazione del valore marginale implicito della prestazione energetica nel prezzo di offerta degli immobili residenziali, e (iv) pesatura dei benefici attesi dichiarati dai proprietari immobiliari nel commissionare una ristrutturazione energetica radicale (in inglese deep energy retrofit) della propria residenza. Per identificare e classificare i co-benefici, in relazione alle differenti attività di progetto, è stato necessario stabilire un lessico comune tra le varie espressioni e definizioni rintracciabili in diversi contesti. Si è reso inoltre necessario, nella fase preliminare, definire i confini della ricerca, così come la dimensione di riferimento, per evitare un doppio conteggio dello stesso co-beneficio. Nel capitolo 2 "Descrizione e tassonomia dei co-benefici sulla base delle esperienze europee", si propone una classificazione fondata sulle evidenze riportate dai progetti riguardanti la realizzazione di quartieri sostenibili e di sistemi energetici urbani con integrazione di fonti energetiche rinnovabili. Data la vastità e diversità dei progetti urbani definiti smart, sostenibili, o da entrambe i termini, è stato necessario individuare un sottoinsieme di progetti con caratteristiche simili ed equiparabili. Ad essi è stata attribuita la dicitura di Smart and Sustainable Energy District Projects – SSEDPs. In tal modo, l'attenzione della ricerca si è concentrata su 36 SSEDPs, alcuni già conclusi, altri ancora in esecuzione, finanziati dall’Unione Europea (UE) all’interno di due importanti iniziative: "Concerto" e "Smart Cities and Communities". I co-benefici, attesi o già riscontrati, sono stati ottenuti accedendo alle fonti ufficiali (quali siti web e report) e incrociandoli rispetto alla letteratura specializzata di settore. Si sono così ottenute 156 diverse espressioni riferibili agli impatti positivi. Dopo un confronto approfondito e iterativo condotto da un gruppo di esperti, si è giunti alla formulazione di una lista sintetica di 19 co-benefici urbani di preminente interesse. Infine, per mostrare quanto rilevante sia il contributo di questi progetti al miglioramento della qualità della vita dei cittadini e della competitività urbana, è stata elaborata una tassonomia dei co-benefici basata sulle sette dimensioni della smart city (ambiente naturale, servizi, comunità, governance, economia, ambiente costruito, mobilità). Il capitolo 3 "Metodologie di valutazione economica" affronta il problema di fornire una panoramica di quali possano essere le metodologie adeguate per la valutazione economica dei co-benefici, e di creare un quadro di riferimento applicabile ai principali co-be-nefici urbani evidenziati dagli SSEDPs finanziati dalla UE. L'obiettivo è quello di esplorare la fattibilità di un approccio allargato, incorporante i co-benefici, nella formulazione di ana-lisi costi-benefici (in inglese Cost-Benefit Analysis - CBA), e pertanto di offrire al quadro decisionale una quantificazione monetaria di tutti gli effetti positivi e negativi. A causa della specificità di alcuni co-benefici, oltre alla identificazione diretta del valore di mercato, sono state ipotizzate le tecniche non di mercato strategicamente applicabili per la definizione del loro valore. Tali tecniche permettono di indagare le preferenze dei consumatori a partire da singole abitudini di acquisto (preferenze rivelate) o chiedendo loro diretta-mente di esprimersi sulle preferenze (preferenze dichiarate). Per una minoranza di co-benefici, anche una monetizzazione del valore del capitale umano dovrebbe essere inclusa per completare l'intero quadro. Come risultato, ancora una volta riferendosi alla letteratura scientifica specializzata e coinvolgendo un team multidisciplinare di esperti nel dibattito, è stato possibile sviluppare un "menù di valutazione", suggerendo indicatori e tecniche applicabili ai progetti esaminati. Il menù comprende anche alcuni valori stimati riportati da altri studi, esempi di applicazione pratica in contesti simili, e le tecniche o approcci suggeriti per analogia alla letteratura di riferimento. Nel capitolo 4 "Un modello di prezzo edonico per l’analisi della prestazione energetica negli edifici" è testato nella città di Bolzano. Questa tecnica di stima individua i fattori determinanti il prezzo dell’immobile (applicabile alle transazioni quanto ai prezzi di offerta, come in questo caso) in base alla premessa che esso sia determinato da caratteristiche intrinseche del bene stesso posto in vendita e da caratteristiche estrinseche. La ricerca costituisce un primo tentativo di scomporre il prezzo di offerta degli immobili residenziali di Bolzano comprendendo tra i fattori rilevanti intrinseci anche la classe riportata dall'attestato di certificazione energetica (in inglese Energy performance certificate - EPC). Ac-cedendo a un portale internet immobiliare specializzato, sono stati raccolti 1.130 annunci, successivamente geolocalizzati e analizzati utilizzando sistemi informativi geografici (in inglese Geographic Information System - GIS). Lo scopo di questo passaggio, aggiuntivo rispetto ad un classico modello edonico, è stato quello di verificare la presenza di auto-correlazione spaziale, ed eventualmente correggere la stima ottenuta sulla base del metodo dei minimi quadrati (in inglese Ordinary Least Squares - OLS). Questo poiché, come evidenziato dalla letteratura, una non considerazione delle relazioni spaziali, in presenza di forte dipendenza spaziale, porterebbe a risultati distorti della stima. Dopo un attento affinamento del campione, il contributo marginale della classe energetica nella determinazione del prezzo di offerta, prendendo come base di riferimento gli immobili in classe peggiore (G), è stato stimato in un aumento del 6,3% per le classi medie (C o D), e del 9,5% per le classi più elevate (A o B), ceteris paribus. Infine, il risultato del modello di regressione dei minimi quadrati è stato confermato, dopo averlo verificato nella componente di autocorrelazione spaziale testando il modello spatial-Lag (per queste fasi sono stati utilizzati i software GIS ArcMap e GeoDa). Nel capitolo 5 "Un approccio basato sui benefici multipli per la comprensione delle priorità dei cittadini nelle ristrutturazioni energetiche", l'attenzione è stata spostata dall’analisi di un co-beneficio specifico a quella di un target specifico. Qui, le priorità dichiarate dai proprietari di immobili residenziali che si approcciano ad un deep energy retrofit della propria abitazione sono espresse e ponderate adottando un metodo di analisi di decisone multi-criteri (in inglese Multi-Criteria Decision Analysis - MCDA). Sulla base dei risultati di una prima fase test, è stato disegnato un albero del processo decisionale articolato in cinque criteri e 15 sotto-criteri, così suddivisi: quattro in "comfort termico e igrometrico"; tre in "design e qualità architettonica", "comfort acustico", "benefici economici"; due in "sostenibilità". Successivamente, un gruppo di dieci esperti nel campo della ristrutturazione energetica e nel settore dell’edilizia residenziale (selezionati tra quelli attivi in Alto Adige), è stato intervistato applicando la tecnica dell’Analytic Hierarchy Process (AHP), che con-sente la valutazione di criteri qualitativi attraverso il confronto a coppie. In questo studio è stato utilizzato il software "Superdecision", che è specificamente progettato per suppor-tare la raccolta dei dati e la validazione dei risultati AHP. Dai risultati ottenuti emerge, come era intuibile dato il contesto normativo attuale, che la dimensione dei "benefici economici" gioca un ruolo considerevole nella scelta (38% della rilevanza globale). Tuttavia, un'analisi trasversale dei benefici attesi che coinvolgono aspetti della salute e del benessere degli occupanti rivela che questi coprono il 41% della motivazione complessiva. Lo studio evidenzia quindi come tali punti debbano essere attentamente considerati non solo in fase di redazione dei singoli progetti, ma anche nelle strategie di comunicazione e all'interno di ciascuna fase di partecipazione nel caso di progetti nei quali il decisore (pubblico o privato) non corrisponda all'occupante. La tesi termina con il capitolo 6 "Conclusioni", dove sonno riepilogati i percorsi delle quattro indagini precedentemente descritte e sono brevemente riassunti i risultati. Sono inoltre evidenziati possibili sviluppi futuri, proposti come un impulso per indagini più approfondite o per ricerche trasversali.

Il tema sullo sviluppo urbano sostenibile ricopre un ruolo centrale nelle politiche urbane di molte città europee e non. Le indicazioni dei documenti programmatici dell’Organizzazione delle Nazioni Unite (ONU), dell’Unione Europea e degli Stati Membri della Comunità Europea propongono linee guida al fine di «rendere le città e gli insediamenti umani più inclusivi, sicuri, resilienti e sostenibili». Ad una prima fase in cui il dibattito sulla sostenibilità ha riguardato la necessità di fronteggiare il rapido cambiamento climatico attraverso la salvaguardia e la tutela delle componenti ambientali e naturali, a partire dagli inizi del XXI secolo è seguita una fase in cui si è avvertita la necessità di indirizzare le trasformazioni insediative delle città considerando congiuntamente, quindi in chiave ecosistemica integrata, gli aspetti relativi sia alle risorse naturali e ambientali esistenti, sia ai servizi da essi generati, con gli effetti e le ricadute di tipo economico, sociale e culturale. La Commissione Europea propone iniziative volte a migliorare lo stato delle città per mezzo di ecologically sound urban design practices utili allo sviluppo economico del territorio, al benessere della collettività e alla salvaguardia della componente naturale esistente. L’integrazione di azioni di forestazione urbana e peri-urbana con gli aspetti urbanistici, architettonici, tecnologici, impiantistici, naturalistici e ambientali del progetto può contribuire ad innalzare il livello di qualità ambientale, sociale e culturale, nonché la capacità reddituale di porzioni di territorio urbanizzato. Si tratta di benefici plurimi per la collettività da valutare in termini di servizi eco-sistemici. La possibilità di progettare interventi ricomprendenti anche la forestazione urbana, definibili come Integrated Ecosystem Urban Projects (IEUP), richiede strategie d’azione volte alla sostenibilità urbana integrata. In questa prospettiva, s’intende proporre un protocollo di valutazione economica definito con logica multi-criteriale (integrated assessment framework). Si tratta di uno schema di analisi pluri-parametrico geo-referenziato a supporto dei meccanismi di progettazione e valutazione delle città in forza dei servizi ecosistemici generati dal verde urbano sul territorio. Il framework proposto fa da sfondo alla costruzione di modelli operativi a supporto delle decisioni di enti pubblici e/o privati all’atto di esprimere giudizi di convenienza in fase di programmazione e regolazione degli interventi per la crescita ecosistemica della città. Nello specifico, i modelli di cui vengono illustrate le componenti strutturali e metodologiche sono implementati con riguardo a contesti di analisi e di progetto differenti, rispettivamente a scala metropolitana ed urbana. Le relazioni funzionali tra obiettivi generali e specifici, indirizzi progettuali, targets e indicatori di sviluppo sostenibile di base a problemi valutativi pertinenti alla progettazione urbana ecosistemica sono costruite secondo gli stilemi della programmazione lineare propria della Ricerca Operativa. La valutazione, economica e non, dei servizi urbani ecosistemici è espletata ricorrendo ai Night-time lights data quale proxy di variabili socio-economiche ed ambientali. Nelle conclusioni si illustreranno limiti e potenzialità del integrated assessment framework, nonché dei modelli logicio-perativi proposti. Infine, si delineeranno prospettive di ricerca della tematica oggetto di tesi.