Academic literature on the topic 'Immobiliare'

La tassazione immobiliare in Italia rappresenta una quota importante della pressione fiscale che grava sui contribuenti, sia persone fisiche che persone giuridiche. Con l’attuazione della Legge delega sul federalismo fiscale si assiste ad una maggiore attribuzione di autonomia agli enti locali in particolare in ambito tributario, assumendo sempre più importanza la tassazione a livello comunale. Negli ultimi anni si assiste ad una forte incertezza in materia, dovuta in particolare al susseguirsi di modificazioni e introduzioni di nuovi tributi che gravano sul patrimonio immobiliare. Con il presente elaborato si è voluto analizzare l’imposizione immobiliare comunale introdotta dalla Legge di stabilità 2014, l’Imposta Unica Comunale (IUC). Tale imposta raccoglie tre tributi autonomi: l’imposta municipale propria (IMU), la tassa sui servizi indivisibili (TASI) e la tassa sui rifiuti (TARI). Viene analizzata l’evoluzione normativa e la disciplina di tali tributi al fine di portare maggiore chiarezza su una questione di interesse collettivo che fa discutere molto. Si tratta di una materia sulla quale il Legislatore interviene nuovamente con la Legge di stabilità 2015 per risolvere questioni di iniquità e incertezza normativa.

La teoria dei mercati efficienti si basa sul presupposto che l’investitore è razionale nell’effettuare scelte in condizioni di incertezza; pertanto le dinamiche di prezzo delle attività finanziarie riflettono cambiamenti dei fondamentali dei titoli stessi. Di contro, nell’ambito della finanza comportamentale il sentiment degli investitori e i limiti dell’arbitraggio hanno un ruolo importante nella determinazione dei prezzi delle attività finanziarie. I fondi immobiliari quotati (Real Estate Investment Trusts - REITs) sono di particolare interesse in tale contesto in quanto sono caratterizzati da un doppio livello di prezzo. Da un lato, le attività finanziarie rappresentative del veicolo di investimento sono scambiate sui mercati azionari (mercato immobiliare indiretto); dall’altro lato, le attività immobiliari che compongono il portafoglio d’investimento vengono negoziate nel mercato immobiliare diretto. Il contributo che questa tesi di dottorato intende offrire alla letteratura sul tema del pricing dei REIT è duplice. In primo luogo, viene affrontata la questione relativa al ruolo del sentiment degli investitori nelle dinamiche di prezzo delle attività finanziarie rappresentative del veicolo d’investimento del fondo immobiliare. A tal fine, viene analizzato l’effetto in termini di pricing sia della componente “razionale” del sentiment, ossia legata a cambiamenti dei fondamentali del mercato immobiliare, sia della componente "irrazionale" del mercato azionario. In secondo luogo, questa analisi rappresenta uno dei primi tentativi d’indagine circa il ruolo svolto dalle caratteristiche specifiche di ciascun fondo, con particolare attenzione alla struttura proprietaria, ai fini della determinazione della rispettiva sensibilità al sentiment degli investitori. A tal proposito è stata creata una misura di tale sensibilità rispetto al sentiment: il “sentiment beta”. Al fine della costruzione dell’indicatore di “sentiment” si ricorre all’analisi delle componenti principali (PCA) per poter misurare la varianza comune di alcune proxies del sentiment degli investitori individuate dalla letteratura (approccio “top-down”). Un Vector Error Correction Model (VECM) viene invece utilizzato al fine di analizzare sia la relazione di breve periodo, sia il processo di aggiustamento verso l’equilibrio di lungo periodo tra il mercato immobiliare diretto ed indiretto. Questa tesi di dottorato è strutturata come segue: dopo un’introduzione del ruolo del sentiment degli investitori nel mercato immobiliare, il capitolo 2 analizza più in dettaglio la letteratura esistente in tema di sentiment degli investitori con riferimento sia al settore finanziario sia a quello immobiliare; successivamente, il capitolo 3 illustra le metodologie di costruzione degli indici di sentiment individuate dalla letteratura esistente. L'analisi empirica circa l'influenza del sentiment sulla dinamica dei prezzi dei REITs nell’ambito del mercato statunitense è presentata nel capitolo 4, mentre il capitolo 5 è dedicato alla misurazione del sentiment beta al fine di testare l’ipotesi di "Hard-toarbitrage, Difficult-to-Value". Infine, nel capitolo 6 seguono le conclusioni finali, utili a sintetizzare l’influenza del sentiment sul pricing dei fondi immobiliari, nonché a proporre possibili sviluppi di indagine futuri.<br>In Neoclassical finance theory, there is no role for investor sentiment in valuation, markets are efficient and all movements in stock prices rationally reflect changes in cash flows or discount rates. In sharp contrast, the behavioral finance literature posits that investor sentiment and limits to arbitrage play a role in the determination of asset prices which is independent of market fundamentals. Real Estate Investment Trusts (REITs) are unique in that the pricing of the asset class parallels two markets. Specifically, a dual asset market situation exist for trading real estate assets in the private real estate market, trading properties directly, and the public real estate market for trading REIT shares that provides ownership of underlying properties indirectly. The contribution of this analysis to the existing literature of REIT pricing dynamic is twofold. First, this analysis address the question of whether REITs suffer from stock market sentiment following the presence of noise traders or the real market sentiment is an important force in REIT pricing. To this extent this work aims to disentangle the driving forces leading to sentiment as “rational” sentiment, related to fundamental changes and “irrational” stock market sentiment. Secondly, this analysis is one of the first attempts to investigate how REIT-specific characteristics are related to their sensitivity to investor sentiment (“sentiment beta”), focusing the attention on the role played by the institutional investors that are usually view as rational traders by the literature. Several econometric issues arise in the measurement of the investor sentiment index and the time series analysis; therefore, Principal Component Analysis (PCA) and Vector Error Correction Model (VECM) are used to address those issues. The remainder of this work is structured as follow: after an introduction of the role of investor sentiment in the real estate market, chapter 2 analyzes more in detail the investor sentiment literature in the finance and real estate field; subsequently, chapter 3 discusses the construction of the sentiment indices; the empirical analysis of the influence of sentiment on the dynamic pricing of REITs in the US Market is presented in chapter 4; chapters 5 focus on the development of the sentiment beta measure to test the “Hard-to-Arbitrage, Difficult-to-Value Hypothesis”. Lastly, Chapter 6 ends up with the main conclusions and future research developments.

L esigenza di ricorrere a strumenti che consentano di costituire patrimoni separati ed affidarli ad un terzo perché siano gestiti, sembra essere avvertita sempre di più dalla società moderna. Con riferimento al trend ora segnalato, la Convenzione dell Aja del 1985 relativa alla legge sui trusts ed al loro riconoscimento, ha svolto indubbiamente un ruolo importante. E'ben noto come l effetto più rilevante della Convenzione dell'Aja del 1985 sia stato quello di permettere ai trusts costituiti nei sistemi di common law di operare nei così detti paesi non trust. Dalla limitata operatività della convenzione è, inoltre, derivato un incentivo al trasferimento della gestione delle ricchezze in paesi dove esse possono essere gestite con strumenti più flessibili e snelli di quelli posseduti dai principali ordinamenti di civil law. Per questo motivo, il trust è stato inserito per via legislativa in molti sistemi giuridici cosiddetti misti e anche in alcuni di civil law; altri paesi come la Francia, invece, hanno introdotto nel proprio ordinamento istituti giuridici modellati in parte sull'esempio del trust (fiducie). Questi istituti possono essere studiati sotto una molteplicità di profili. La ricerca si propone di valutare l'impatto che essi hanno sulla circolazione dei beni che ne compongono il patrimonio. Nel primo capitolo si tenterà, dunque, di illustrare la disciplina del trust negli ordinamenti inglesi ed in particolare di spigare che esso non comporta uno sdoppiamento della proprietà, ma al contrario ha la funzione di ricompattare tutte le prerogative proprietarie nelle mani di un unico soggetto il trustee, il quale ha il potere di disporre dei beni che compongono il trust fund. Nel corso del secondo capitolo, ove si analizzeranno le soluzioni tramite cui l esperienza francese nel recepire il trust ha risolto il conflitto segnalato, emergeranno invece le difficoltà che gli ordinamenti di civil law avvertono nel replicare la disciplina del tracing. In particolare, se tutti gli istituiti modellati sull'esempio del trust che sono stati introdotti per via legislativa in molti sistemi giuridici «misti» e anche in alcuni di civil law prevedono, sebbene con tecniche diverse, la separazione del fund dal patrimonio del manger, quasi nessuna di queste discipline prevede un rimedio assimilabile al tracing. In questo contesto si colloca, inoltre, la Convenzione dell'Aja del 1985 il cui effetto primario, come si è accennato, è quello di permettere che un trust costituito secondo una legge straniera produca effetti in un altro ordinamento. Poiché lo schema tracciato dal trust prevede il trasferimento della proprietà dei beni che compongono il fund al trustee, sorge la necessità di elaborare dei rimedi efficaci nel caso di abuso di quest'ultimo alla luce del diritto interno. Infatti, in virtù del rinvio alla lex fori di cui all'art. 11, secondo comma, lettera d) della Convenzione, nel caso in cui i beni di cui il trustee abbia abusivamente disposto si trovino in Italia sarà applicabile il diritto italiano. Nel terzo capitolo ci si soffermerà, dunque, su tale problematica e si tenterà di tracciare una possibile soluzione avendo, in articolare, riguardo alla portata degli art. 11 e 12 della Convenzione dell'Aja del 1985 nonché ai principi in materia di trascrizione e le regole poste a tutela dei terzi acquirenti di buona fede. Infine, alla luce dei risultati ottenuti, si tenterà di individuare nel ordinamento italiano una disciplina che consenta all'autonomia privata di conseguire risultati paragonabili a quelli conseguibili con il trust (o con i cosiddetti trust-like devices) avendo particolare riguardo al negozio fiduciario e all art. 2645-ter c.c.

La difficoltà di riallocazione degli immobili che potrebbero essere lasciati vacanti dagli affittuari a causa dell’attuale crisi ha riportato alla luce un rischio spesso sottovalutato in passato dagli operatori: il rischio locatario. Scopo del presente lavoro è l’analisi del rischio tenant degli investimenti immobiliari nel mercato domestico, concentrandosi in modo particolare su tre aspetti specifici: dapprima viene presentata una fotografia del mercato italiano, con l’obiettivo di verificare se la durata “reale” dei contratti sia inferiore a quella pattuita inizialmente per via dell’esercizio delle opzioni di recesso anticipato da parte degli locatari. La seconda parte della ricerca è invece incentrata sulla verifica delle modalità con cui gli investitori professionali gestiscono questa componente aleatoria, al fine di verificare se le diverse asset allocation considerano anche tale fattore di rischio. L’ultima parte dell’analisi, infine, è dedicata all’impostazione di un modello statistico che mira ad individuare eventuali situazioni di tensione, ossia casi in cui le possibilità di abbandono dell’immobile da parte dei locatari sono particolarmente elevate.<br>Difficulties in relocating buildings that occupants could leave vacant due to the current crisis have induced landlords to consider a risk that in the past was in most cases underestimated: the tenant risk. The aim of this study is to analyze the tenant risk in the Italian real estate market, focusing especially on three different aspects: firstly, the study presents an overview of the Italian real estate market, in order to verify whether the effective contract lengths are lower than those ones agreed at the stipulation dates, due to the exercise of break options by tenants. Then the study analyzes in details if and how professional investors manage this kind of risk, in order to determine whether different asset allocations consider this risky factor. Finally, the last part of the study aims to build a statistical model which helps landlords in identifying possible critical situations, i.e. cases where the probability of the break option exercise by tenants is particularly high.

Il seguente lavoro di studio prevede la descrizione delle Società di Investimento Immobiliare Quotate e della loro evoluzione nel settore immobiliare nazionale. Viene analizzata la normativa che ne ha disciplinato la nascita, ossia la legge 296/2006, e le relative finalità e criticità. Alla luce del mancato sviluppo delle SIIQ, ne vengono discusse le cause principali e il superamento di esse attraverso la revisione normativa avvenuta con il d.l. 133/2014, il cosiddetto Sblocca Italia. Sulla base delle novità introdotte con il nuovo regime, vengono in seguito analizzate le implicazioni sociali che l’operato delle SIIQ potrebbe determinare, e gli sviluppi futuri di utilizzo dello strumento, ad esempio come mezzo per lo spin-off del patrimonio immobiliare non strumentale di istituti bancari ed assicurativi oppure come veicolo per la dismissione degli immobili pubblici. Vengono descritti i tratti principali di fondi immobiliari nazionali e Reits europee, ossia gli strumenti a cui il legislatore ha fatto riferimento per definire la disciplina SIIQ. In conclusione, l’intero percorso di analisi è volto allo studio della disciplina delle SIIQ e alla valutazione del potenziale ruolo di strumento di rilancio per l’intero settore immobiliare.

In Italia il trend di realizzazione di nuovi edifici da decenni è costantemente in decrescita, ne consegue un progressivo aumento dell’età media del parco immobiliare pubblico e privato. Quindi, si intensificano le operazioni di manutenzione, gestione e riqualificazione degli edifici. Conoscere in modo approfondito l’edificio quale contenitore di attività, conoscere gli obiettivi strategici e patrimoniali ad esso legati, i costi che genera, la normativa tecnica di riferimento è una necessità tassativa per tutti gli operatori che li devono governare la sua funzionalità e il suo esercizio, oltre a garantire la sicurezza degli utenti. Il professionista che ha la responsabilità degli immobili aziendali e dei relativi impianti riveste un ruolo complesso che implica plurime competenze e richiede un’approfondita e corretta conoscenza dei beni gestiti. A fronte di questo problema, si è delineata la figura del Facility Manager, che, assieme allo sviluppo di nuove metodologie, tecnologie e normative nel campo manutentivo, è chiamato a mantenere i livelli prestazionali degli edifici adeguati a garantire lo svolgimento delle attività previste. Nella prima parte della trattazione viene presentata una panoramica generale sul tema manutenzioni e gestione dei grandi parchi immobiliari, in particolare: le diverse tipologie di manutenzione, il censimento immobiliare e la normativa. Nella seconda parte, la Tesi analizza il caso studio del sistema informativo realizzato all’Ausl della Romagna, aderendo al progetto “Multiservizio di manutenzione degli immobili in uso alle aziende sanitarie della Regione Emilia Romagna”, promosso da Intercent-ER. Vengono quindi fornite informazioni sulla progettazione e realizzazione del sistema di anagrafica tecnica dei principali asset immobiliari dell’Azienda, che ne considerale dotazioni di tipo edilizio, meccanico ed elettrico, allo scopo di fornire la base per una corretta conoscenza dei beni gestiti.

La ricerca si propone di indagare il tema dell’ammissibilità di una c.d. rinunzia abdicativa alla proprietà immobiliare, e di illustrarne i principali profili e aspetti problematici, alla luce dei principi generali che conformano e governano l’attuale ordinamento giuridico. La tesi si struttura complessivamente in tre capitoli. Il primo capitolo, partendo in via di premessa da un generale esame del significato giuridico-concettuale della rinunzia alle situazioni giuridiche soggettive, si sofferma specificatamente sull’analisi di tutte quelle ipotesi di rinunzia (o abbandono) aventi ad oggetto il diritto di proprietà (o comproprietà) su beni immobili disciplinate espressamente dal legislatore, al fine di valutarne l’eventuale portata e rilevanza sistematica e, al contempo, di meglio delimitare l’oggetto precipuo di indagine. Il secondo capitolo si articola in due sezioni. La prima sezione è dedicata, in particolare, alla ricostruzione tanto del profilo “strutturale” quanto del profilo “effettuale” della rinunzia (meramente) abdicativa alla proprietà, condotta – anche in una logica storico-evolutiva, e di raffronto con la fattispecie dell’abbandono (derelictio) dei beni mobili – alla stregua dei principali indici normativi e giurisprudenziali che utilmente si offrono all’interprete. La seconda sezione mira invece, anzitutto, a porre in luce la natura complessa del diritto dominicale e, in particolare, a evidenziare il c.d. “lato passivo” della proprietà immobiliare, ossia quell’insieme di poste negative, costi, oneri, obblighi e responsabilità (sia di natura pubblicistica che privatistica) strutturalmente connessi al bene, anche ove rinunciato, e, in secondo luogo, a far emergere una possibile dinamica di conflittualità della rinunzia, ossia di contrapposizione tra diversi interessi, da svolgere e risolvere – nel segno di un adeguato e virtuoso componimento – in ossequio al principio costituzionale della “funzione sociale” della proprietà. In considerazione di quanto emerso e alla luce dei risultati ottenuti, il terzo e ultimo capitolo si propone di individuare un momento di bilanciamento e di incontro tra la tutela dell’autonomia privata del proprietario e la tutela di interessi altrui coinvolti e pregiudicati dalla vicenda dismissiva nella possibilità di qualificare – sia pure all’esito di un giudizio da svolgersi caso per caso, e in considerazione della singola vicenda concreta – in termini di abuso (o di emulazione) l’attività dispositivo-rinunziativa del dominus avente ad oggetto il diritto di proprietà immobiliare.

In Cina, la casa ha rappresentato a lungo per la maggior parte delle persone un bene collettivo; tuttavia a partire dall’avvio dell’era postmaoista, passando per i cosiddetti "periodi di riadattamento" e di sperimentazione degli anni Ottanta e affrontando le novità portate dagli anni Novanta, l’avvento del mercato immobiliare ha costituito storicamente una tappa importante. Esso ha favorito di fatto una serie di riforme e modifiche costituzionali a lungo attese e allo stesso tempo necessarie, affinché il passaggio dalla proprietà pubblica alla proprietà privata fosse regolarizzato al meglio. Mentre tra la fine del XX e l'inizio del XXI secolo sono state superate una serie di sfide, portate dall'apertura cinese al mondo e dall'inarrestabile crescita economica, il mercato immobiliare con “caratteristiche cinesi”, seppur ritenuto ancora imperfetto, negli ultimi anni ha raggiunto la sua maturazione e ha avuto un impatto non indifferente sulla popolazione. E’ possibile affermare ciò poiché una delle sue conseguenze dirette è stata la nascita di alcuni fenomeni socio-economici che riguardano due macrocategorie ben precise, i giovani e le donne, che si rapportano in maniera particolare all’acquisto di una casa. Questi gruppi in base al loro stile di vita e al loro atteggiamento vengono classificati con un nome cinese ben preciso, che seppur di recente coniazione è diventato, grazie ai social network, di uso comune e caratteristica distintiva della popolazione cinese. L’obiettivo della ricerca è quello di mostrare la stretta relazione esistente fra l’attuale mercato immobiliare e i fenomeni socio-economici che ne derivano, approfondendone le relative caratteristiche.

La tesi si propone di analizzare la nascita e lo sviluppo del sistema immobiliare urbano in Cina, partendo dal comunismo di Mao, per poi passare attraverso il periodo riformatorio di Deng Xiaoping, sino a giungere ai giorni nostri. In particolare, vengono approfonditi quei processi che negli ultimi quindici anni hanno incrementato la compravendita immobiliare residenziale, portando agli incredibili risultati osservabili nelle città cinesi di oggi. A tal scopo, vengono analizzati i percorsi istituzionali, i processi economici, gli approcci psicologici ed infine le dinamiche sociali che hanno concorso all’avvio dell’acquisto immobiliare da parte dei cittadini cinesi. Si conclude che l’intercorrere e la concomitanza di una serie di fattori socio-economici, combinati agli ideali e ai valori classici della cultura cinese, abbiano contribuito alla crescita esponenziale (e talvolta irrazionale) dell'acquisto residenziale urbano in Cina. Tra questi fattori possiamo elencare la stabilità e la coerenza delle istituzioni, la ristrutturazione e modernizzazione dell’apparato economico con il conseguente boom, il bisogno piscologico di sicurezza e di privatezza in una fase di profondo cambiamento, la necessità di affermazione sociale e individuale. Si tratta del più grande cambiamento avvenuto in Cina nel corso di una generazione.

Devant les remarques critiques dont fait l’objet la profession d’agent immobilier, il a paru intéressant à un agent immobilier à la retraite de faire le point sur la fonction de l’agent dans la vente d’immeuble achevé. Le sujet ne saurait se limiter au seul examen des rapports contractuels compliqués qui se nouent entre le vendeur, l’acheteur et l’agent immobilier. En effet, en menant à bien les projets de vente ou d’achat que lui confient ses clients, l’agent ne se contente pas d’accomplir la tâche d’un intermédiaire fiable sur un marché dont il a une bonne connaissance ; il devient véritablement un rouage structurant du marché immobilier. Naturellement, après l’étude du rôle de l’agent immobilier sur le marché immobilier, c’est son rôle dans le processus qui conduit à la conclusion du contrat de vente qui mérite de retenir l’attention, et cela depuis le moment où quelqu’un lui confie un mandat, qu’il soit de vente ou de recherche, jusqu’au moment où l’une des parties à la vente, mécontente de l’opération, se retourne contre l’agent immobilier<br>Faced with the criticism hurled at real estate agents, it has appeared useful for a retired real estate agent to review the role of the agent in the sale of completed buildings. The topic is wider than the mere review of complex contractual relationships between seller, buyer and estate agent. As he takes care of the purchase or sale projects of his clients, the agent indeed acts as more than a reliable middleman with comprehensive knowledge of the market he operates in; he actually becomes part and parcel of the structure of the real estate market. After studying the role of the real estate agent in the real estate market, his role in the process leading to clinch a sales contract will be looked into, from the moment he is commissioned to sell or search, until the time when one of the parties in the sale turns against the estate agent in displeasure