Dissertationen zum Thema „The Swedish Planning and Building Act“

A detailed development plan (DDP) is a legally binding plan that regulates the municipalities land use on a detailed level. The purpose with the DDP is to evaluate the suitability for development on land access, in order for municipalities to manage spatial planning and minimize environmental harm. If a DDP would likely cause a significant impact on the environment, an Environmental Impact Assessment (EIA) has to be produced. The aim of this thesis was to investigate how DDP and EIA processes are working on a local level in Sweden, and how the quality is reflected in the processes. More specifically, I investigated the role of EIA actors involved in the DDP process, as well as whether these processes are inadequate from an environmental conservation perspective. To investigate these issues, a document study was conducted as well as an interview study. The results from the study presents several shortcomings in both processes; examples of shortcomings were the lacking knowledge among the DDP and EIA actors in how to conduct the process, as well as interpreting and understanding the law.  Other observed shortcomings were the different levels of engagement among the plan administrators, the EIA performers and the County Administrative Board reviewers. Three important factors were recognized for achieving good processes. Firstly, the people involved need to have broad knowledge and good qualifications. Secondly, the actors must be able to communicate in a good and clear manner. Lastly, the third factor is a good process leader who brings together the DDP and EIA process.

Today, there is a housing shortage in the larger cities. This together with the long housing waiting lists makes it difficult for younger people to make a housing career and invest in a condominium. In 2014, the Swedish Parliament introduced the reform of attefallshus with the aim of reducing the housing shortage in the country and facilitating entry into the housing market. The work studies whether an attefall block can be a favorable housing concept and an example of such a housing concept is designed. The purpose of the study is to analyze which legal obstacles limit a block of attefall houses and whether the housing concept can possibly reduce the housing shortage. To answer the study's purpose and questions, interviews were conducted with experienced people in the field. The results show that very few attefallshus are currently used as dwellings. Instead they have other functions. Furthermore, the results show that the legal obstacles that limit an Attefall block are, according to the study, availability to existing one- or two residential buildings that allows additional buildings of in total 30 on the plot. The interviewees believe that the concept should change the name to single-family neighborhoods and establish detailed development plans specifically for this. The conclusions are that an attefall block will not be economically favorable, is impracticable and not a solution for housing shortages.

1 januari 2015 infördes en ny paragraf i plan- och bygglagen som säger att de kommuner som avser att ingå exploateringsavtal ska upprätta riktlinjer som anger förutsättningarna för hur dessa avtal skrivs. Riktlinjerna ska ange vilka mål som finns samt hur kostnader, intäkter och andra åtaganden ska fördelas mellan parterna som ingår avtalet. Drygt ett år har gått sedan den nya bestämmelsen infördes och flera av landets kommuner har nu upprättat dessa dokument. Studien syftar till att undersöka hur landets kommuner hittills tillämpat regeln i plan- och bygglagen 6 kap. 39 §. Avsikten är att kartlägga vilka kommuner som har antagit riktlinjer för exploateringsavtal, vad dessa riktlinjer innehåller, hur de är utformade samt vilka åtaganden, intäkts- och kostnadsfördelningar som tydliggörs i dem. Sveriges samtliga 290 kommuner har kontaktats varav 193 kommuner har svarat på frågan om de antagit riktlinjer eller inte. De riktlinjer som har tagits med i studien är de som författarna tillhandahållit mellan datumen 2016-03-16 och 2016-04-16 och som antagits efter lagändringens ikraftträdande, det vill säga efter 2015-01-01. Totalt tillhandahölls 37 antagna riktlinjer. Texten i riktlinjerna kan enligt studien delas upp i följande tre huvudkategorier: - Generell informativ text som inte enbart är knuten till kommunen i fråga - Kommunspecifik informativ text - Text som tydliggör hur kostnader och andra åtaganden ska fördelas mellan kommun och exploatör i exploateringsavtal Den sistnämnda av de tre huvudkategorierna kan delas upp i ytterligare 33 underkategorier för att belysa vilka åtaganden och kostnadsfördelningar som tas upp i de olika riktlinjerna. Studien tyder på att flera kommuner har börjat tillämpa plan- och bygglagen 6 kap. 39 §. Riktlinjernas innehåll och omfattning skiljer sig åt mellan kommunerna. Slutligen tyder resultatet på att de flesta kommuner i sina riktlinjer tydliggör vilka åtaganden och kostnadsfördelningar som gäller mellan kommunen och exploatören vid ingående av ett exploateringsavtal. Ett fåtal av kommunerna tydliggör inte i riktlinjerna vem av kommunen och exploatören som kommer få bekosta eller vidta en åtgärd utan beskriver endast vilka poster av kostnader och andra åtaganden som kommer att behandlas vid själva ingåendet av exploateringsavtal. Ingen av de undersökta riktlinjerna behandlar intäktsfördelning, vilket riktlinjerna ska enligt plan- och bygglagen 6 kap. 39 §.
In 1 January 2015 a new paragraph was added to the Swedish planning and building act (PBL). According to the new paragraph, Swedish municipalities, are obliged to establish special guidelines for Land Development Agreements. Almost a year has passed since the new law was incorporated and today has several of the Swedish municipalities adopted the guidelines. The aim of the study is to investigate how the Swedish municipalities, so far, has applied PBL 6:39. The study intends to investigate which of the municipalities that has adopted guidelines, what these guidelines contains, how they are designed and which commitments, gains and costs they regulate. All 290 municipalities were contacted and 193 of them responded wheter they had adopted guidelines or not. The study contains of those guidelines that the authors recieved between 2016-03-16 and 2016-04-16. The study do only refers to guidelines, adopted after 2015-01-01. Totally 37 guidelines were received. According to this study, the texts of the received guidelines could be subdivided into three main categories: - General informative text - Informative text about the municipalities - Text about commitments, benefits and costs The last category was later on divided into 33 subcategories. The study shows that several municipalities have started to apply the new paragraph, but not yet all of them. Finally, most guidelines divides the commitments, gains and costs between the municipality and the land developer. But a few of them only make it clear which commitments, benefits and costs the municipality intends to regulate in a Land Management Agreement. None of the guidelines regulate benefits from land development, even though they are supposed to, according to PBL 6:39.

År 2018 ska betydelsen av biologisk mångfald och värdet av ekosystemtjänster vara allmänt kända och integreras i ekonomiska ställningstaganden, politiska avväganden och andra beslut i samhället där så är relevant och skäligt. Så lyder ett av etappmålet som beslutades av regeringen år 2012. Idag vet vi att endast delar av målet kommer kunna nås. Denna studie omfattar en kartläggning av begreppet ekosystemtjänst i Sveriges samtliga översiktsplaner och fördjupade översiktsplaner. Vidare har en granskning av tre bostadsbyggnadsprojekt i Stockholms län genomförts, där ekosystemtjänster i planeringen från översiktsplan till genomförande varit fokuspunkt. Av studiens första del, kartläggning av begreppet, framgick det att 116 av 290 kommuner har använt begreppet ekosystemtjänst i sin översiktsplan. De senaste tre åren är det totalt fler antagna översiktsplaner där begreppet behandlas än utan. I studiens andra del granskades översiktsplaner, planhandlingar och genomförandeavtal från projekt i Täby, Nacka och Haninge kommun. Granskningen är baserad på textanalys och platsbesök, resultatet visade att kommunerna har en hög ambition gällande arbetet med ekosystemtjänster. Det finns samband mellan visioner i översiktsplan och bestämmelser i detaljplan. I avtalen för genomförandet av detaljplanerna binds exploatörerna till att arbeta efter gestaltningsprogram och hållbarhetsprogram vilka reglerar hänsynstagandet av ekosystemtjänster. Begreppet ekosystemtjänst används för att visa den nytta människan får från naturens arbete. Vi är beroende av att ekosystemen fortsätter producera tjänster, de är livsviktiga för vår folkhälsa och vårt välbefinnande. Ett gemensamt arbete och hänsynsfullt nyttjande behövs för att säkerställa ekosystemtjänsterna. Det kan resultera i stora samhällsvinster att bevara, utveckla och nyskapa tätortsnära natur och grönområden. Att integrera ekosystemtjänster i den fysiska planeringen är ett steg på vägen. Översiktsplaneringen visar inriktningen för kommunens samhällsplanering och konturerna av den framtida fysiska strukturen, den vägleder kommande detaljplaner och bygglov. Översiktsplanen spelar en nyckelroll för ekosystemtjänsternas framtid eftersom det där finns stora möjligheter att belysa deras mycket betydelsefulla värde. För att uppnå visionerna i översiktsplaneringen krävs möjlighet att förverkliga dessa i detaljplanen. För att säkra ekosystemtjänsternas producerande förmåga krävs en tydlig och ändamålsenlig lagstiftning. Kunskapen och medvetenheten om dess livsviktiga förmåga måste öka. Alla måste se sin del i det gemensamma ansvaret och arbeta för ett hållbart samhälle.
In 2018 the meaning of biodiversity and the value of ecosystem services should be general knowledge and integrated into economical standpoints, political considerations and other decisions where relevant and reasonable. This is one of the milestone targets that the Swedish government decided in 2012. We know today that only parts of this target will be reached. This study includes a survey regarding the concept of ecosystem service in Sweden, all the local authority comprehensive planning, and an examination of three housing projects in Stockholm’s county where ecosystem services were the focal point during the comprehensive planning. In the first part of the study, which concentrates on surveying the concept of ecosystem services, it can be shown that 116 of 290 municipalities have been using the concept in their local authority comprehensive planning. Furthermore, the concept is used more often than not during the last three years in local authority comprehensive planning. In the second part of the study the outline planning was examined, plan handlings and implementation contracts from projects in Täby, Nacka and Haninge municipality. The research was based on text analysis and on-site inspection. The results from the research showed that the municipalities have a high ambition regarding working with ecosystem services, and that there exist a correlation between the visions in the local authority comprehensive planning and regulations in the detailed developed plan. In the agreement the developers are bound to work according to implementation contracts and sustainability program which regulate the considerations of ecosystem services. The concept of ecosystem services is used to show which benefits we humans receive from nature’s work. We are dependent on continual ecosystem services, which are also essential to the public health and wellbeing. Joint effort and a considerate use of ecosystem services is needed to keep them intact. It can result in large profit for society to preserve, develop and recreate nature and green areas in population centers. To integrate ecosystem services in the physical planning is a step in the right direction. The local authority comprehensive planning show the direction for the municipality’s community planning, and the outline of the future physical structure, it also serves to guide upcoming detailed development plans and building acts. The local authority comprehensive planning plays a key part in the ecosystem services future, since its importance can be illustrated within. To reach the visions of the local authority comprehensive planning and the opportunity to actualize it in the detailed development plan is required. To secure the continued functionality of the ecosystem services, a clear and purposive legislation is required. An increase in knowledge and awareness of ecosystem services is essential, and everyone must see their part in the in our common responsibility and work toward a sustainable society.

When new buildings are constructed, the municipality create a zoning plan that regulate the land and water use. While creating the zoning plan, the municipality also needs to complete different investigations so that the land can be built on. The effectivity of the municipal planning process is often criticized and some of the criticism is pointed towards the investigations. Investigations take long time and is often contributing to high costs. The aim of this study is therefore to examine what type of investigations that are made before and during the planning process. The result shows that the investigations occurs during three different periods of the planning process; before the process, during the process and after the consultation of the plan. Many of the investigations are common through every plan, however some of them differs depending on the conditions of the building area.
Vid ny bebyggelse upprättar kommunen en detaljplan som reglerar mark- och vattenanvändningen. Vid framtagandet av en detaljplan krävs även att olika utredningar görs för att marken ska kunna bebyggas. Effektiviteten av den kommunala planeringsprocessen kritiseras och en del av kritiken är riktad mot utredningar. Utredningarna drar ut på tiden och bidrar ofta med höga kostnader vid upprättande av detaljplaner. I denna studie undersöks därför vilka utredningar som görs, både före och under detaljplaneprocessen. Undersökningen är en fallstudie som behandlar sex detaljplaner i tre olika kommuner. De utvalda detaljplanerna är bostadsområden som har vunnit laga kraft och är upprättade enligt Plan- och bygglagen (2010:900). Resultatet visade att utredningar sker vid tre olika skeden i planprocessen; innan planbesked, under planarbetet och kompletterande utredningar efter samrådet. Många utredningar var liknande i samtliga detaljplaner, men en del skiljde sig beroende på förutsättningarna av planområdet.

Genom 2011 års plan- och bygglag (PBL) infördes krav på handläggningstiden för lov och förhandsbesked, vilket tidigare inte funnits i svensk lagstiftning. Enligt PBL 9:27 ska en ansökan om lov handläggas skyndsamt och sökanden ska meddelas beslut inom tio veckor från det att en komplett ansökan har kommit in till byggnadsnämnden. Syftet med kravet var att effektivisera handläggningsprocessen och minska skillnader i handläggningen mellan olika kommuner. I samband med införandet valde man att inte koppla någon sanktion till kravet med motivet att målet med en effektivare handläggningsprocess skulle uppfyllas ändå. Efter flera anmälningar till JO kan man konstatera att kommunerna i flera fall inte uppfyller kravet på en handläggningstid inom tio veckor. Eftersom det inte finns några sanktioner kopplade till kravet kan kommunerna utan risk ta den tid de anser sig behöva för handläggning. Därigenom motverkas även syftet med en enhetlig bygglovsprövning i Sverige. Syftet med studien är att undersöka hur långa handläggningstiderna är vid bygglov. Genom ett omfattande granskningsarbete av bygglovsärenden hos sju kommuner i Västra Götalands län skulle huvudfrågan om kommunerna handläggningstider uppfyller kravet i PBL 9:27 besvaras. Studien avgränsar sig till ärenden från 2014 med åtgärder gällande nybyggnation av byggnad. Materialet sammanställdes i en datamatris för respektive kommun. Utöver datamatrisen fick respektive kommun besvara ett frågeformulär angående arbetsbelastning. Syftet med formuläret var att koppla resultatet från granskningen till hur arbetssituationen såg ut för de anställda under år 2014. Av de 436 granskade ärendena var det 44 ärenden som inte uppfyllde kravet på en handläggningstid inom tio veckor, vilket motsvarar cirka 10 % av antalet granskade ärenden. Av de ärenden som inte uppfyllde kravet i PBL 9:27 var 32 fastigheter belägna inom detaljplan eller områdesbestämmelser och resterande tolv var belägna utanför detaljplanelagt område. Av de 32 ärendena vars fastigheter var belägna inom detaljplan eller områdesbestämmelse innebar 13 ärenden en liten avvikelse från gällande bestämmelser och resterande 19 överensstämde med detaljplanen eller områdesbestämmelserna. Utifrån resultatet är slutsatsen att kommunerna även fortsättningsvis behöver arbeta med sina handläggningstider. Under granskningen noterades även att det brister i kommunernas dokumentation kring viktiga datum och att kommunerna har olika syn på huruvida en ansökan ska anses vara komplett. Förslagsvis bör tydligare riktlinjer upprättas kring dokumentation och när en ansökan ska anses vara komplett.
With Swedish planning and building act (PBL) of 2011 a new demand was adopted for handling time before permits and advance rule, called PBL 9:27. Following PBL 9:27 an application for permits shall be processed promptly and the applicant shall be informed of the decision within ten weeks from the moment a complete application has been submitted to the local building committee. Previously this demand had not been included into Swedish law. The purpose of this demand was to speed up the handling time and to reduce differences in handling time between municipalities. When this demand was adopted a decision was made not to connect it with any form of sanction, should the demand not be met. The argument being that a more effective handling time would be met even without sanctions. Following several notifications to the legal ombudsman one may conclude that in several cases, municipalities do not meet the demand for a handling time within ten weeks. While there are no sanctions connected to the demand municipalities, may without any risk, take as much time they fell needed for the handling of each case. Thereby one of the key purposes of PBL 9:27, that is, reduced differences in handling time between municipalities is counteracted. The purpose of this study is to investigate whether handling time in building permit cases are in compliance with PBL 9:27. In order to answer this question building permit cases were examined thoroughly in seven municipalities in Västra Götaland County. The study has focused cases from 2014 and cases pertaining to construction of buildings. The collected information was compiled in one data matrix for each municipality. Beside of the information compiled in the data matrix each municipality answered a questionnaire focusing workload. The purpose of the questionnaire was to relate the results from the investigation of handling time to a possible explanation, that is, the workload of employees during 2014. Out of 436 examined cases 44 did not meet the demand of handling tie within ten weeks, or approximately 10 % of the cases. Of these 44 cases that did not meet PLB 9:27, 32 were real estates that were located within areas regulated by detailed municipal plans and twelve were located outside of planned areas. Out of the 32 real estates located within planned areas 13 accounted for a minor deviance from the detailed municipal plan while 19 were in compliance with the detailed plan and regulation areas. The results indicate that municipalities need to speed up their handling time for building permit cases regulated by PBL 9:27. An additional result of this study is that several municipalities have flaws in relation to documentation of significant dates. Also, municipalities tend to make different assessments of when an application is considered complete. This study suggests that clearer guidelines are adopted pertaining to documentation of cases and the demands for how to assess if an application is complete.

The aim of this thesis is to examine whether law reforms in the detailed planning process can be an aspect that gets in conflict with the citizens rights to participate in the Swedish planning through dialogue, and how five chosen municipalities are working with citizen participation. To be able to answer the aim of the thesis a literature study and five semi-structured interviews was performed in purpose to get wide-ranging information from municipal officials working with detailed planning handling.   Law changes that aims to make the detailed planning process more efficient has been implemented partly to satisfy the needs of dwellings since the detailed planning process among master builders seems to be slow and inefficient, which to the them means higher costs. The requirement on having a detailed planning program was taken away when the new planning law was adopted year 2011. The planning program was including a moment of citizen dialogue. The case studied municipalities have not been affected in this law change arguing that it’s still possible to bring a program if needed. 1st of January 2015 new procedures were implemented in the planning process in purpose to make the process more efficient, where most of the respondents argue that the process don’t have to be more efficient because of the reform, but that the room for citizen dialogue will probably be smaller. The best way of dialogue among municipalities is to include citizens early in the communication process. Nevertheless there are divided meanings whether how there is enough room for dialogue.

My point in this essay has been to look beyond the regulations governing urban develop-ment - this by focusing on how the laws are interpreted and translated into physical action. Is there room for a more effective organization of urban development? By studying how Nacka municipality in Stockholm County has organized its urban con-struction process has three distinct areas with scope for efficiency improvements been identified. The political role in urban development  Increased public dialogue at an early stage in urban development process.  Focus political control towards this vision, the early stages and conceptual planning of urban construction.  Reduce the number of political detail decisions during the planning process. Purify the division of responsibility between management and policy. Urban planning as a process  City development is a process, with several stages. This should be reflected in the planning organization and management.  The vision phase before the formal planning process begins and management stage after the implementation stage ends should be more closely integrated into the ur-ban planning process. Knowledge management in urban development  Ensure that the right conditions are organizationally for a structured experience- reversal work - regarding quality and IT support, resources, incentives, and under-standing of the importance of the individual to the whole.
Min utgångspunkt i denna uppsats har varit att titta bortom regelverken som styr stadsbyg-gandet - detta genom att fokusera på hur lagarna tolkas och omsätts till fysisk handling. Finns det utrymme för en effektivare organisation av stadsbyggandet och dess ingående processer? Genom att studera hur framförallt Nacka kommun har organiserat sin stadsbyggnadspro-cess har tre avgränsade områden med utrymme för effektivisering kunnat utpekas. Den politiska rollen i stadsbyggandet  Ökad medborgardialog i tidiga skeden i stadsbyggandet.  Fokusera den politiska styrningen mot visionen, tidiga skeden och översiktliga pla-nering av stadsbyggandet.  Minska antalet politiska detaljbeslut under planprocessen. Renodla ansvarsfördel-ningen mellan förvaltning och politiken. Stadsbyggandet som en process  Stadsbyggandet är en process, med flera ingående skeden. Detta bör speglas i stadsbyggandes organisation och styrning.  Idéskedet innan den formella planprocessen börjar och förvaltningsskedet efter ge-nomförandeskedets slut, bör i större utsträckning integreras i stadsbyggnadsproces-sen. Erfarenhetsåterföring i stadsbyggandet  Säkerställ att rätt förutsättningar finns organisatoriskt för ett strukturerat erfaren-hetsåterföringsarbete – gällande kvalitets- och IT-stöd, resurser, incitament och för-ståelse av individens betydelse för helheten.

Till stor del bygger samhällsplanering på förändring och utveckling av den fysiska miljön, vilket närboende kan ha olika synpunkter på. För att uppnå acceptans vid en förändring är det viktigt att berörda känner delaktighet i processen samt att informationen är tydlig och begriplig även för den som inte är kunnig inom området. Vid framtagande av en detaljplan ska planbeskrivningen ange de organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga åtgärder som krävs för dess tänkta genomförande. För att de berörda fastighetsägarna ska kunna läsa och förstå hur de påverkas av en detaljplan måste planbeskrivningen tydligt och begripligt redovisa det tänkta genomförandets konsekvenser. Syftet med studien är att få svar på i vilken omfattning konsekvensredovisning av genomförandefrågor förekommer och om kraven i 2011 års Plan- och bygglag (PBL) kan anses vara uppfyllda. PBL-kommittén konstaterar år 2005 att beskrivningarna av genomförandet av detaljplaner många gånger är bristfälliga eller saknas helt. Införandet av en ny PBL den 2 maj år 2011 syftade bland annat till att stärka genomförandefrågornas status. I studien undersöktes omfattningen av redovisningen med avseende på organisatoriska, tekniska, ekonomiska och fastighetsrättsliga frågor samt om redovisningen sker summariskt eller fastighetsvis. Studien omfattar 84 detaljplaner från Västra Götalands och Stockholms län som var i granskningsskedet under vecka 14 och 15, år 2014. För att få en bild av tillämpningen av 2011 års PBL 4:33 § skapades 19 frågor. Till dessa frågor togs ett antal kategorier/svarsalternativ fram som användes för att klassificera innehållet i planbeskrivningarna. Resultatet visar att det förekommer en stor variation på omfattningen av konsekvensredovisning i planbeskrivningen. Ett genomsnittligt värde på hur vanligt det är med bristfällig konsekvensredovisning (i de applicerbara fallen) i respektive huvudgrupp ger följande resultat:  Organisatoriska frågor: 49 %  Tekniska frågor: 30 %  Ekonomiska frågor: 68 %  Fastighetsrättsliga frågor: 13 % Studien visar också att fastighetsvis redovisning förekommer i mycket begränsad omfattning. Med ovanstående resultat är det tveksamt om ett flertal av detaljplanerna uppfyller lagens krav på redovisning och skulle klara en prövning i domstol
Community planning is often based on changes and development of the physical environment which local residents may have different opinions on. To achieve acceptance of a change it is important that concerned feel involved in the process and that the information is clear and understandable even for those who are not proficient in the area. Within the process of developing a detail plan a description shall specify the organizational, technical, financial and real estate law actions necessary for its intended implementation. To make it possible for concerned property owners to be able to read and understand how they are affected by a detail plan the description must be clear and comprehensible explain the intended implementation consequences. The purpose of this study is to find out the extent to which impact description of implementation issues exist and if the requirements of Swedish planning and building act (PBL) from 2011 can be considered fulfilled. The PBL Committee noted in 2005 that the description of the implementation of detail plans is often weak or lacking. The introduction of a new PBL May 2, 2011 aimed to strengthen the status of the implementation issues. In the study the extent of the descriptions was examined with respect to organizational, technical, financial and real estate law issues as well as if the description is done summarily or per property. The study includes 84 detail plans from Västra Götaland and Stockholm County who were in the examination phase during weeks 14 and 15, 2014. There were 19 questions created to provide a picture of the application of PBL 4:33 §. A number of categories were created for these questions to classify the content of the plan descriptions. The result shows a large variation in the extent of the content in the plan descriptions. An average value of how common it is with insufficient content of description (in applicable cases) in each division gives the following result:  Organizational issues: 49 %  Technical issues: 30 %  Economic issues: 68 %  Real estate law issues: 13 % The study also shows that "per property" reporting occurs in a very limited extent. With the above results, it is doubtful if many of the detail plans meet the legal requirements of description and could withstand a judicial review

This study analyzed and evaluate the locating structures according to the building Act. The theoretical part comprises the building Act, forms of the territorial decisions with their detailed structure, general requirements of plots use and zoning permit process. In the practical section, examples about the placing of building with subsequent evaluation are included. Objectives and the result of the work are summarized in the end of this dissertation.

Sweden is currently experiencing major population growth, focused predominantly in and around its major cities. This has created an ongoing challenge for municipalities to ensure housing supply meets demand, in turn increasing the required rate of construction. Furthermore, new property prices are increasing which has led to lower and middle-income earners being pushed out of the market. The thesis examines the relationship between the sale price and unit construction price of new condominiums, and to what degree Swedish building regulations influence construction costs. The design of both new and re-developed housing is influenced by various Swedish laws, regulations and guidelines, where the Planning and Building Act and the National Board of Housing, Building and Planning's Building Rules govern, which are all recognized nationally. According to the Planning and Building Act, it is not permitted for municipalities to set their own requirements. However, the results of the study show that developers experience different interpretations of these rules and regulations when working within different municipalities, or even between different case officers within the same municipality. This then results in projects being difficult to plan, resulting in higher costs. Sweden has, when compared to other European countries, high production costs, which according to the literature review is considered to have a direct connection to construction requirements and market competition. Additionally, the results show that the requirements make it difficult to produce and implement standard designs and construction methods. This has led to the construction industry finding it difficult to develop in regards to construction technology and from a cost perspective. Lack of predictability has driven costs up when it comes to accessibility, housing design and fire protection. Finally, the study shows that lower production costs can lead to greater competition by making it easier for more developers to establish themselves in the market. This would result in more homes being built at lower production costs, which motivates developers to invest in new projects. As the results indicate that production costs do not affect final prices – but rather the willingness of developers to invest – a greater supply of housing would push down final prices.
Befolkningen ökar ständigt i Sverige och framför allt i storstäderna. En pågående utmaning för landets kommuner är därför att se till att utbudet av bostäder möter efterfrågan och att det rådande underskottet på bostäder hämtas upp. För att göra det krävs en hög och jämn byggtakt. Vidare har de höga slutpriserna som i dagsläget föreligger på bostadsrätter, försatt låginkomsttagare utanför bostadsmarknaden och även skapat problem för medelinkomsttagare att förvärva en bostad. I detta examensarbete undersöks relationen mellan slutpriser på bostadsrätter och produktionskostnaderna för flerbostadshus samt om de svenska byggreglerna påverkar produktionskostnaderna. I förlängningen undersöker examensarbetet huruvida kraven i de svenska byggreglerna genererar merkostnader som i sin tur leder till dyrare priser på bostadsrätter. Hur ny- och ombyggnation ska utformas regleras i ett antal lagar, föreskrifter och allmänna råd, där Plan- och bygglagen och Boverkets Byggregler styr. Reglerna ska i sin tur verka nationellt och det är därmed enligt Plan- och bygglagen inte tillåtet för kommunerna att ställa egna särkrav. Dock visar resultatet av examensarbetet att byggbolagen upplever att det finns en viss tolkningsfrihet och lokala formuleringar av de rådande kraven. De menar att detta leder till att processen skiljer sig åt beroende på i vilken kommun nyproduktionen projekterats för samt vilken bygglovshandläggare som hanterar ärendet. Vidare resulterar detta i projekt som är svåra att planera och i vissa fall ger högre kostnader. Sverige har jämfört med övriga länder i Europa höga produktionskostnader vilket enligt litteraturöversikten anses ha en direkt koppling till bland annat kravställningarna och konkurrensen på marknaden. Dessutom presenterar resultatet att kravställningarna försvårar produktionen samt implementeringen av standardprodukter och innovationer. Detta leder till att byggbranschen generellt sett får det svårt att utvecklas industriellt, byggtekniskt och ur ett kostnadsperspektiv. Bristande förutsägbarhet är framför allt kostnadsdrivande när det handlar om tillgänglighet, bostadsutformning och brandskydd. Slutligen visar studien att lägre produktionskostnader kan leda till större konkurrens genom att det underlättar för fler byggbolag att etablera sig på marknaden. Detta skulle resultera i att fler bostäder skulle kunna byggas till lägre produktionskostnader vilket motiverar byggbolagen att investera i nya projekt. Eftersom resultatet tyder på att produktionskostnaderna inte påverkar slutpriserna utan snarare investeringsviljan hos byggbolagen, skulle också ett större utbud av bostäder pressa ned slutpriserna.

Den 1 januari 2015 trädde en del ändringar i plan- och bygglagen i kraft. Detta då den dåvarande regeringen ville uppnå en effektivare planprocess, för att öka bebyggandet i riket. Lagändringen påverkade planprocessen samt förutsättningarna till upprättandet av genomförandeavtal. Genom övergångsbestämmelserna lades dock ett förbehåll in, för att reglera i vilka situationer äldre lagstiftning skulle användas. Detta förbehåll är att en detaljplan ska vara ”påbörjad” innan 1 januari 2015. Denna studie syftar till att undersöka när en detaljplan är ”påbörjad”.  Studien grundar sig på att nu gällande plan- och bygglag (fortsatt kallat PBL) samt tillämpningen av denna undersöks utifrån olika metoder. För att tolka juridiken kring begreppet, har ett rättsdogmatiskt förhållningssätt använts genom olika tolkningsmetoder. För att få en förståelse för hur juridiken tillämpas har ett rättssociologiskt förhållningssätt nyttjats. Detta har skett genom att en enkätundersökning utförts, där Sveriges samtliga kommuner tillfrågats hur de tolkar begreppet.  Undersökningen har påvisat att begreppet ”påbörjats” är oklart. I PBL regleras inte vad en ”påbörjad” detaljplan är. De definitioner som Boverket och regeringen har tagit fram är oklart formulerade. Den enkätundersökning som skickades ut till alla Sveriges kommuner gav ett varierande resultat som styrker teorin om att begreppet ”påbörjad” detaljplan är oklart. De befintliga definitionerna är i behov av förtydligande, för att likrikta kommuners tillämpning av dessa övergångsregler. Enkätundersökningen visade att 67 % av kommunerna tolkat begreppet ”påbörjad” efter de definitioner som Boverket samt regeringen utformat. Det som också framkommit genom studien är att skillnaderna i PBL innan och efter 1 januari 2015 är stora, vilket bland annat innebär att kommunens förutsättningar att upprätta detaljplaner och exploateringsavtal har förändrats.
1st of January 2015 some changes were made in the Planning and Building Act. This was made because of the Swedish government wanted to make the planning process easier. The law changes include the planning process and the development contracts for detailed development plans. The transitional provisions, however, made a reservation to regulate the situations in which older legislation would be used. The regulation is that older legislation should be used if the detailed development plan were initiated prior to 1 January 2015. The purpose of this study is to investigate when a detailed development plan is initiated.  The study is based on current legislation and its application, this will be investigated using various methods. To interpret the law about the concept, legal dignity approach has been used through different interpretation methods. In order to gain an understanding of how the law is applied, a legal sociological approach has been used. This was done by conducting a questionnaire survey, where all the municipalities in Sweden were asked how they interpret the concept.  This has shown that the term is unclearly defined, as evidenced by the varying answers received from the municipalities in the survey. However, the majority of municipalities interpret the concept "initiate" according to the definitions that the National Board of Housing, Building and Planning and the government have formulated. What is also evident from the study is that the differences in the different legislation are large and that the municipality's conditions change significantly depending on when a detailed plan is "initiated". The study also shows that the units within the municipality interpret the term in a generally similar manner. The result of the legal interpretation and compilation of the survey shows that National Board of Housing, Building and Planning and the government's definitions of "initiated" detailed development plan are unclear. And that the existing definitions are in need of clarification for the application of these transitional rules by similar municipalities.

The housing shortage is currently one of our most significant societal challenges and the low housing production levels is one of the reasons behind this. The slow planning process is often assigned part of the blame for this and appeals of decisions to adopt detailed development plans for new development is often accused for obstructing and delaying such new development. This study has aimed at clarifying how the right to appeal detailed development plans is being used in practice and – especially – by whom? Furthermore, the study has aimed to clarify what the outcome of the appeals actually is. All 292 decisions to adopt new detailed development plans taken by any of the 26 municipalities of the county of Stockholm in 2013 have been studied. The study has showed that about 27 percent of the decisions were appealed. However, plans of especial importance, either due to containing many housing units or being of special significance to society in other ways were appealed in much greater extent. For example, 5 000 out of the total 10 000 housing units planned were appealed. Furthermore, the study has shown that the people appealing are not representative for the general population neither concerning age, education, purchasing power nor country of birth. However, the appellants have turned out to have an equal gender distribution. The study has also shown that the appeals to a very limited extent jeopardize the implementation of the plans. Although 5 percent of the appealed decisions were revoked, only one was revoked as a consequence of something that an appellant had actually stated in the appeal. In the remaining cases the decisions were revoked due to some other reason "evident from the circumstances". Out of the 689 individual appeals made concerning the studied plans only one and a half per mille (1 of 689) resulted in a revoked decision due to a reason actually stated in an appeal. An additional 2 percent (14 of 689) of the individual appeals resulted in a revoked decision due to some other reason "evident from the circumstances". In all cases where a decision to adopt a plan has been revoked, the municipality has commenced a new planning process in which the municipality assert to meet the demands of the county administrative board or the court. However, no such assertion has been made concerning the demands of the appellants whenever these differ from the ones of the authorities.
Bostadsbristen är för närvarande ett av våra största samhällsproblem och det låga bostadsbyggandet är en av orsakerna bakom detta. Den långsamma planprocessen pekas ofta ut som en anledning till det låga bostadsbyggandet och överklaganden beskylls ofta särskilt för att förhindra och försena byggprojekt. Denna studie har syftat till att klargöra hur rätten att överklaga antagandebeslut för detaljplaner utnyttjas i praktiken och – framför allt – av vem? Vidare har studien syftat till att klargöra vad utfallet av överklagandena faktiskt blir. Alla de 292 antagandebeslut för detaljplaner som fattades i någon av Stockholms läns 26 kommuner under 2013 har studerats. Studien har visat att cirka 27 procent av antagandebesluten överklagades men att särskilt samhällsviktiga planer samt bostadsplaner överklagas i betydligt större utsträckning än så. Till exempel överklagades totalt 5 000 av alla de 10 000 bostäder som antogs. Vidare har studien klargjort att de som överklagar inte är representativa för befolkningen vare sig vad gäller ålder, utbildning, köpkraft eller födelseland. Däremot har de om överklagar visat sig ha en jämn könsfördelning. Studien har även visat att överklaganden i en mycket begränsad utsträckning äventyrar detaljplaners genomförande. Även om 5 % av de överklagade detaljplanerna upphävdes var det enbart en som upphävdes till följd av något som de klagande faktisk angett i sin överklagan. I övriga fall upphävdes planerna av andra skäl som "framgår av omständigheterna". Av de 689 enskilda överklaganden som studerats ledde endast en och en halv promille (1 av 689) till att planen upphävdes till följd av något de klagande angett. Ytterligare cirka 2 % (14 av 689) ledde till upphävande av andra skäl som "framgår av omständigheterna". I samtliga fall där detaljplanen upphävts har kommunen i fråga påbörjat ett nytt planarbete där man säger sig avse att gå länsstyrelsens eller domstolens synpunkter till mötes, dock aldrig de klagandes där dessa skiljer sig från myndighetens.

Det har nu gått 5 år sedan den nya plan- och bygglagen trädde i kraft, där bland annat det obligatoriska arbetsplatsbesöket infördes. Införandet grundade sig i att myndigheterna tidigare inte hade så bra insyn i byggnationerna runt om i landet. För att öka myndigheternas insyn infördes obligatoriska arbetsplatsbesök. Vid ett arbetsplatsbesök som utförs av en handläggare som representerar byggnadsnämnden är den kontrollansvarige och oftast en byggherre närvarande. Syftet med denna uppsats är att undersöka kontrollansvarigas och byggherrars tankar om kvalitéten på arbetsplatsbesöken motsvarar plan- och bygglagskommitténs intention till att införa obligatoriska arbetsplatsbesök. Detta har gjorts genom intervjuer med kontrollansvariga och byggherrar i två olika kommuner. Intervjuerna visar att införandet av det obligatoriska arbetsplatsbesöket upplevs positivt men det finns fortfarande förbättringspotential. En av utvecklingspotentialerna handlar främst om brist på erfarenhet hos de yngre handläggarna. Det har även framkommit att det råder brist på resurser för att kunna utföra arbetsplatsbesöken i den omfattning som önskas. Det framkommer också att den nya plan- och bygglagen lämnar ett stort utrymme för egen tolkning av lagen, vilket har lett till att det är svårt att avgöra om ett arbetsplatsbesök har utförts på ett korrekt sätt.
It has now been five years since the new Planning and Building Act (Plan- och bygglagen) came into force, in which the mandatory workplace visit was introduced. The introduction was based in that the authorities had not previously had such a good insight into the construction work around the country. To increase transparency, the authorities introduced mandatory workplace visits. At a workplace visit conducted by an officer who represents the building committee is the control manager, and usually a developer present. The purpose of this essay is to examine the control manager´s and developer´s thoughts on the quality of workplace visits corresponds to the Planning and Building Committee's intention to introduce mandatory workplace visits. This has been done through interviews with control managers and developers in two different municipalities. The interviews show that the introduction of the mandatory workplace visit is perceived positively but there is still potential for improvement. One of the development potential is mainly about the lack of experience of the younger officers. It has also emerged that there is a lack of resources to carry out workplace visits, to the extent desired. It also emerged that the new Planning and Building Act (Plan- och bygglagen) leaves a lot of room for your own interpretation of the law, which has led to difficulties to determine whether a workplace visit has been carried out correctly.

Subject of this thesis is analysis of regional planning issue in practice in municipalities with a link to their development opportunities. The thesis contains the issue analysis and process of regional planning according to legal standards of the Czech Republic. It examines the influences which affect municipal councils while regional planning and how the municipal councils can use it in connection with the municipality development possibilities. Comparison of theory with practical application and demonstration of the influences is shown on the municipality Knínice u Boskovic.

Vi lever i ett samhälle under ständig utveckling där byggnation av fastigheter och infra-struktur är av stor betydelse. Med hjälp av detaljplaner kan exploateringsområden planeras och ligga till grund för utveckling. I samband med genomförande av dessa planer uppstår ofta situationer där de befintliga fastighetsägarna i området inte samtycker. I plan- och bygglagen, vilken reglerar detaljplaneprocessen, finns inte heller någon reglering kring kompensation eller annan ersättning till intilliggande fastigheter som lider skada av detaljplanen.  Syftet med det här arbetet är att utreda om kompensation med stöd i plan- och bygglagen borde utgå till intilliggande fastighetsägare, så kallade grannar, som berörs vid införande av en ny detaljplan. Detta besvaras genom att titta närmare hur grannar hanteras vid genomförande av nya detaljplaner, om de kompenseras då de drabbas negativt samt vilka för- och nackdelar en lagreglering av kompensation till grannar skulle medföra. I studien analyseras detta med hjälp av befintlig lagstiftning, detaljplanefall från verkligheten och intervjuer med verksamma personer inom byggprocessen. Uppsatsen har avgränsats till att endast behandla rättsfall i eller omkring större städer och ger exempel på planers påverkan på grannar, där vissa har resulterat i kompensation.  Sammanfattningsvis visar denna studie på att kommunens tillmötesgående till grannars åsikter kan leda till planförändring, som skulle kunna vara av sådan grad att den skulle anses utgöra en form av kompensation. Samtidigt visar den även på att många drabbas negativt vid plangenomförande utan att ersättas. Ekonomisk kompensation till grannar har visat sig förekomma, trots avsaknat stöd i plan- och bygglagen. Teoretiskt sett hade en lagreglering verkat rättviseutjämnande – inte bara för de fastighetsägare som drabbas utan även sett till de olikheter som finns i rådande lagstiftning. I komplexa och samhällsviktiga detaljplanefall, där vissa betydande olägenheter är svåra att undvika, hade ersättning kunnat utgöra en lösning. I praktiken däremot är det svårare att avgöra om en lagreglering hade lett till en förbättring av det system som redan finns idag. I nödvändiga fall har det, trots uteblivet lagstöd i plan- och bygglagen, visat sig finnas en kompensationshantering i form av överenskommelser, varpå behovet av lagregleringen i praktiken kanske inte är lika stort som i teorin.
We live in a society under constant development where construction of real estate and infrastructure is of great importance. With the help of local plans, exploitation areas can be planned and be the basis for development. In correlation to the implementation of these plans, situations occur where the existing property owners in the area do not agree. The planning and building act, which regulates the local planning process, does not regulate compensation or other remuneration to neighbouring properties that suffer due to the local plan. The purpose of this thesis is to investigate whether compensation with support in the planning and building act should be given to adjacent property owners, so-called neighbours, who are concerned with the introduction of a new local plan. This is answered by looking closely at how neighbours are handled when implementing new local plans, if they are compensated when they are adversely affected, and what the pros and cons of a legislation of compensation to neighbours would entail. In the study, this is analysed by means of existing legislation, local plan cases from reality and interviews with individuals actively working in the construction process. The approach has been limited to only deal with cases in or around major cities and gives examples of plans' impact on neighbours, some of which have resulted in compensation.  In summary, this study shows that the municipality's courtesy to neighbour’s stand points can lead to change of a plan, which could be of such a degree as to be considered a form of compensation. At the same time, it also shows that many people that suffer negatively due to a plan do not get compensated at all. Financial compensation to neighbors has been shown to exist, despite the lack of support in the planning and building act. Theoretically, law enforcement would be a fair solution - not only for the neighbours who suffer but also the differences in existing legislation. In complex important societal plans, where some significant inconveniences are difficult to avoid, compensation could be a solution. In practice, on the other hand, it is more difficult to determine whether law enforcement would lead to an improvement of today. In necessary cases, despite the lack of legal support in planning and building act, compensation is found in agreements, in which case the need for law enforcement may not be as great as in theory.

I början av 2015 skedde en lagändring av plan- och bygglagen. De s.k. exploatörsbestämmelserna togs bort och regler om exploateringsavtal infördes. I statens offentliga utredningar framkom att exploateringsprocessen ofta blev oförutsägbar både tids- och kostnadsmässigt och att exploatörerna var i en stark beroendeställning till kommunerna. Denna studie har fokuserat på att identifiera om exploatörer upplevt att lagändringen lett till att problematiken minskat och om det idag finns ett starkare samarbete i framtagandet av genomförandeavtal. Syftet med denna studie är att bidra till att samarbetet mellan kommun och exploatör ska bli bättre och leda till mindre obalans i förhandlingarna om genomförandefrågor i detaljplaneprocessen. Frågeställningarna i denna studie besvarades genom två enkätundersökningar samt genom semistrukturerade intervjuer, både kommuner och exploatörer fick delta i dessa. Samtliga kommuner i Sverige har tillfrågats att delta i en webbenkät, och 99 exploatörer har tillfrågats att besvara en annan webbenkät. 5 kommuner och tre exploatörer har intervjuats. Intervjuerna tillsammans med enkäterna gav en helhetsbild över hur lagändringen av PBL påverkat exploateringsprocessen och exploatörers inställning till kommunen. Studien visar att exploatörerna inte uppfattar exploateringsprocessen som mer tidseffektiv eller mer förutsägbar. Viss ökad tydlighet och transparens har uppnåtts genom införandet av krav på riktlinjer. Det största problemet i förhandlingarna är kommuntjänstemännens avsaknad av erfarenhet och kompetens, vilket kan härledas till en god marknad där det är ruljangs på personal mellan kommunal och privat sektor. Det kvarstår fortfarande att ta fram juridiskt korrekta lösningar på problematiken i hur s.k. social infrastruktur ska kunna tillhandahållas av kommun på privatägd mark. Slutsatsen av denna studie blev att lagändringen idag endast fått liten effekt, och att problematik kvarstår. Genomförandeavtalen innefattar inte längre s.k. social infrastruktur i de flesta fall, men åtgärder som t.ex. uppföra skola eller vårdhem åläggs fortfarande exploatörer vid sidan om avtalen. Beroendeställningen till kommunen kvarstår vilket lett till att rättslig prövning av avtalen inte skett, och kommunen tar sig fortfarande friheter med avtalens innehåll.
At the beginning of 2015 there was an amendment of the Planning and Building Act. The so-called developer provisions were removed and rules on development agreements were introduced. The Swedish Government Official Reports revealed that the development process was often unpredictable both cost- and time wise and that the developers were in a strong dependency to the municipalities. This study has focused on identifying if the developers have perceived that the amendment has led to a reduction of the problems and if there is a stronger cooperation today in the producing of implementation agreements. The purpose of this study is to contribute to improved cooperation between municipalities and developers and lead to less inequity in the negotiations on implementation issues in the detailed planning process. The questions in this study were answered through two surveys and semi- structured interviews, both municipalities and developers were asked to participate. All municipalities in Sweden have taken part in one web survey, and 99 developers have been asked to answer another web survey. Five municipalities and three developers have been interviewed. The interviews along with the surveys gave a comprehensive picture of how the changes of the PBA influenced the development process and developers' attitude towards the municipalities. The study shows that developers do not perceive the developing process as more time-efficient or more predictable than before. Some increased clarity and transparency have been achieved through the introduction of requirements for guidelines. The biggest problem in the negotiations is the lack of experience and qualification in the municipality staff. This can be derived from a good market, where many municipal employees take employment in the private sector instead. It remains to provide legal solutions to the problem of how social infrastructure can be provided by municipalities on private land. The conclusions of this study were that the amendment has had little effect, and that problems remain. Implementation agreements no longer include so-called social infrastructure in most cases, but actions such as to build a school or shelter are still imposed on developers alongside the agreement. The dependence on the municipality remains unchanged, which means that judicial review of the agreements has not taken place. The municipalities still take great liberties with the content of the agreements.

The National Board of Housing, Building and Planning have been conducting housing needs assessments since 1995 (Boverket 2015). The latest assessment was conducted in 2015 and showed that 71,000 homes will need to be built annually by 2020. To be able to contribute to building more homes, Willhem AB is carrying out a project called ”Så bygger vi för alla”. As part of the work, this thesis will examine the building rules and how they can contribute to innovation. The purpose of this thesis is to investigate which rules, laws and norms we have to keep to in Sweden regarding housing construction. The aim of the work is to investigate whether the regulatory framework can create creativity amongst the players in the market. This thesis is limited to examining which laws, government policies and eventual municipal requirements that exist in Sweden. Therefore, industry rules, such as the AMA, and contracting regulations, such as AB and ABT, will not be taken into consideration. The survey is also limited to newly built multifamily houses only. Finally, the reference objects that are studied in the thesis will be in Sweden and be limited to being either construction-technical or plan-based innovative and have been recently executed. This thesis is based on the existing regulations and theories from previous studies. The data collected for this survey will be studied from a qualitative point of view. The survey aims to investigate a number of reference objects more thoroughly and conduct interviews with key people involved in the project, which means a qualitative approach is best suited. In 1987, Sweden received a new building legislation according to Örnhall (2017), which has resulted in a transition from specification requirements to functional requirements in order to increase the liberty in housing production. However, according to Örnhall (2017 the new legislation has contributed to a wider picture of the regulatory framework. The National Board of Housing, Building and Planning is the authority that has the overall responsibility for community planning, urban development, construction and housing (Nordstrand 2008). The most important laws and government policies that the social planning sector primarily have to obey are the Planning and Building Act (PBL), the Planning and Building Regulation (PBF) as well as and the Swedish National Board of Housing, Building and Planning (BBR) (Örnhall, Swedish Construction Service 2017a). The Planning and Building Act (SFS 2010:900), PBL, regulates the planning for land and water whilst the responsibility for maintaining the regulations lies with the municipalities. The purpose of PBL is to promote social development for long-term, equal, social and environmental sustainable development for today’s society and future generations (SFS 2010: 900). When creating new homes, special consideration should be given to long term use of the home (Boverket 2016). At the interview stage, six areas emerged that were considered to be particularly problematic or interesting for the development of innovative and cheap housing. These areas were; accessibility, municipal requirements, rules, advice and interpretations, energy, innovation and development, and the ability to build for everyone. I perceived the accessibility aspect as very complex. Several interviewees argue that the accessibility requirements entail an increased cost for new builds, in one case it was even expressed that today’s availability requirements means the housing becomes less accessible to a larger group. The rules for creating an inclusive society also emerged at the interview stage while another recurring opinion is the renewal of the legislation. Several interviewees stated that they consider the regulations to be outdated and need to be updated according to today’s society. Based on this, I found The National Board of Housing, Building and Planning requirements contradictory whilst providing support for innovation, many requirements inhibits the development of housing. Therefore, extensive research should be carried out on how people in Sweden want to live today; thereafter the regulations can be updated according to today’s needs. In one way or another, all reference objects have been at the forefront when it comes to housing development. A common factor for the various reference objects is that a major problem was identified in all projects, which led to a product or solution being developed. They show that there is not one solution to the problem, but that different solutions can be found to achieve the same goal: better housing for more people.

Med den nya plan- och bygglagen (PBL) som trädde i kraft den 2 maj 2011, blev det möjligtatt redovisa fastighetsindelningsbestämmelser i en detaljplan på motsvarande sätt somgjordes genom fastighetsplan i 1987 års PBL. Den särskilda planformen fastighetsplan togsdärmed bort. Syftet med de nya bestämmelserna var att förenkla tillämpningen.Bestämmelserna möjliggör en mer detaljerad reglering i detaljplan, men medför också enskyldighet att göra en prövning redan i planarbetet enligt lagvillkor som finns utanför PBL.Syftet med detta arbete var att bidra med ny empiri avseende hur och i vilken utsträckningsvenska kommuner har tillämpat bestämmelser om fastighetsindelning i plan- ochbygglagstiftningen, samt vilken betydelse tillämparna haft för implementeringen avfastighetsindelningsbestämmelser i plan- och bygglagstiftningen. Genom att tillämpa ettimplementeringsperspektiv är avsikten att bidra med ett nytt perspektiv på tillämpningen avplan- och bygglagstiftningen.Målsättningen var att genom att undersöka och besvara min frågeställning vidareutveckladenna nyvunna kunskap i form av ett förslag till en metodbeskrivning för tillämpningen avlagstiftningen. Då examensarbetet utförts på Halmstads kommunsSamhällsbyggnadskontor var tanken att slutprodukten ska vara ett användarvänligt redskapför dem vid tillämpande av bestämmelser om fastighetsindelning. Metodbeskrivningenresulterade i ett flödesschema och en checklista.En fallstudiemetod tillämpades där implementering av fastighetsindelningsbestämmelservar det ”fall” som studerades och analysenheten bestod av Sveriges 290 kommuner.Datainsamling har skett genom en webbaserad enkät till landets alla kommuner.Det är endast drygt ett år sedan nya PBL trädde i kraft och det är fortfarande tidigt att dranågra slutsatser kring lagstiftningens genomslag. Mina slutsatser är att kommunerna inteanvänder sig av bestämmelserna i så stor utsträckning. Majoriteten av de bestämmelser sominförs avser fastighetsindelning och gemensamhetsanläggningar. Lantmäteriet spelar ennyckelroll vid tillämpandet av bestämmelserna, det är oftast lantmäteriet som prövar attbestämmelsen är förenlig med villkor i förrättningslagstiftningen. Och i de fåtal fall man tagit fram rutiner har man låtit lantmäteriet utarbeta dem. Tillämparna inverkar på implementeringen av lagstiftningen främst på två vis. För det första genom att tillämparna inte till fullo förstår lagparagraferna som reglerarfastighetsindelningsbestämmelser. Konsekvensen av det är att nödvändig villkorsprövninginte görs eller att kommunerna inte använder sig av fastighetsindelningsbestämmelser överhuvudtaget. För det andra genom att det är oklart vilka tillämparna av lagparagrafenfaktiskt är. Det innebär att implementeringsprocessen på lokal nivå kommer att tolkas iljuset av olika professionella perspektiv, exempelvis arkitekter, fysiska planerare, ingenjöreroch samhällsplanerare med en mängd olika utfall. I viss mån påverkas tillämparna av kulturoch tradition hur man tidigare arbetat med fastighetsplan i kommunen.
With the new Planning and Building Act (PBA), which came into force on 2 May 2011, it became possible to account for provisions on property division in a detailed developmentplan in the same way as was done in a property regulation plan in the former legislation.The property regulation plan then ceased as a separate plan. The purpose of the provisionswas to simplify the process and only have one planning process instead of two. Theprovisions on property division allow for a more detailed regulation of the detaileddevelopment plan, but also means a duty to conduct an investigation already in planningwork according law terms that is outside the PBA.The purpose of this work was to contribute new empirical evidence regarding how and towhat extent the Swedish municipalities have applied the provisions on property division,and the importance the implementing officers at the local authorities had for theimplementation. By applying an implementation perspective, the intention is to provide anew perspective on the application of planning and building act. The aim was to investigate and answer my questions and by that further develop this newfoundknowledge in the form of a proposal for a methodology for implementing thelegislation. Since this thesis work was performed at Halmstad Municipality Planning Office,the idea was that the end product will be a user-friendly tool for them in the application ofthe provisions on property division. Method disclosure resulted in a flow chart and achecklist.A case study method was used where the implementation of the provisions on propertydivision was the “case” that was studied and the analysis consisted of 290 municipalities inSweden. Data was obtained from a web based survey among the country's municipalities.It is only just over a year ago, new PBA entered into force and it is still early to draw anyconclusions about the regulatory impact. My conclusions are that the municipalities do notuse the provisions as much. The majority of the provisions introduced concerns propertydivision and joint facilities. The cadastral authority plays a key role in the application of theprovisions, it is usually the cadastral authority which examines that the provision isconsistent with law terms outside the PBA. And in those few cases they have developedroutines it is prepared by the cadastral authority. The implementing officers at the local authorities affect the implementation mainly in twoways. Firstly, by the users not fully understanding the provisions. The consequence of thisis that necessary testing of conditions is not done or that the municipalities do not applythe provisons at all. Second, in that it is unclear which the users of the legislation actually is. This means that the implementation process at the local level will be interpreted in light ofdifferent professional perspectives, such as architects, physical planners, engineers andplanners with a variety of outcomes. To some extent the users are affected by culture andtradition how the municipality previously worked with real estate plan.

Umeå University, Sweden, 2013 Title: Mindre avvikelse från detaljplan - Kartläggning och undersökning av tillåtna mindre avvikelser från detaljplan i Umeå kommun år 2012 English title: Minor deviation from local plan – Survey and analysis of allowed minor deviations from local plan in the municipality of Umeå, Sweden year 2012 Author: Elise Ljung Language: Swedish, with an English abstract Department: Department of Geography and Economic History   The aim with this essay is to analyse the frequency of minor deviations from the local plans in the municipality of Umeå year 2012. The analysis includes what kind of building arrangements that are deviating from the local plan, in what way these buildings are deviating, what kind of buildings that are concerned of deviations and what kind of applicants that apply for building permits that are deviating from the local plan. The provisions that are concerning minor deviations are presented in the results. The analyse is also investigating why deviations are made from the social plans and how the spatial distribution of minor deviations are in the municipality of Umeå and the urban areas of Umeå.   The survey is made from datasets provided by the office of building permits in the municipality of Umeå. The data has been encoded and categorised into four main categories; Type of applicant, type of building, type of building arrangement and type of deviation from local plan. The mapping of data has been made using the property map provided by the Ordnance Survey of the municipality of Umeå.   According to the survey extensions of buildings applied for by private housing owners are the most common minor deviations that are allowed and the deviation from the plan are placement of the extension part. The minor deviations are not a spatial phenomenon in the municipality of Umeå. The occurrence of minor deviations is evenly distributed in the municipality and in the urban areas as well. Provisions of the Planning -and Building act says that a minor deviation from the local plan can be made under conditions that the deviation is small and do not contradicts against the aim of the local plan.

The diploma thesis describes theoretical issues of land-use planning with applicable legislation, analyzes the current state of land-use planning documentation, evaluates development goals of village and proposes practical solution to their inclusion to the land-use plan.

Detaljplaner reglerar hur Sveriges mark och vatten ska användas. Detaljplanering regleras i plan- och bygglagen (2010:900). En detaljplan ska ange vad som är allmän plats, kvartersmark och vattenområde. Allmän plats får beträdas av allmänheten och ägs av kommunen. Kvartersmark kan ägas av olika aktörer men framförallt av privatpersoner. På kvartersmark kan ändamål såsom bostäder, kontor, handel, skola m.m. förekomma. Frivilliga planbestämmelser kan tillämpas i en detaljplan. Den här studien handlar om den frivilliga planbestämmelsen "x". Ett gement "x" i en detaljplan symboliserar ett markreservat för allmän gång- och cykelväg vilken planläggs på kvartersmark. Vid planläggning av "x", inskränks den berörda fastighetsägaren i sin äganderätt.Genom att bilda en rättighet för x-området undviks fastighetsägarens möjlighet att stänga ute allmänheten från fastigheten. Oklarheter rörande drift och underhåll undviks också när en rättighet bildats. Rättigheten i fråga skapas lämpligast genom bildande av servitut eller nyttjanderätt. Det finns två olika typer av servitut, avtalsservitut och officialservitut. Officialservitut skrivs in automatiskt i fastighetsregistret och är ett säkrare alternativ än avtalsservitutet. Bildande av officialservitut sker efter ansökan till lantmäterimyndigheten som bland annat prövar om servitutet är av väsentlig betydelse för den fastighet som får förmån av servitutet. Vid bildande av servitut för x-område bör den fastighet som får förmån av servitutet (härskande fastighet) vara en kommunal fastighet, med tanke på dess allmänna ändamål. Genomföranderegler saknas för x-områden vilket medför en risk för att en rättighet aldrig bildas för dem. När en rättighet inte bildas finns det ingen rätt för kommunen att använda marken för allmän gång- och cykelväg. Det medför även oklarheter rörande drift och underhåll i och med att gång- och cykelvägen är lokaliserad till en fastighet som inte ägs av kommunen men som nyttjas av allmänheten.Vid avsaknad av bildad rättighet kan fastighetsägaren om så önskas stänga ute allmänheten, till exempel genom förbudsskyltar eller bommar vilket antagligen bidrar till att x-området inte uppfyller sin funktion. Tidigare studier har visat att x-områden används i större utsträckning än vad som var ämnat med införande av bestämmelsen. Det har även tidigare framgått att "x" kombineras med "g" med syfte att undvika kostnader, som istället överlåts från kommunen på de delägande fastighetsägarna i gemensamhetsanläggningen. Ett "g" i en detaljplan innebär att en gemensamhetsanläggning ska bildas inom området. Det har även uttryckts under föreläsningar vid Högskolan Väst att oklarheter gällande vem som ansöker om officialservitut förekommer vid exploateringar. Syftet med studien är att undersöka förändring av användningsfrekvensen för "x". Studien gäller beslut mellan 1 januari 2002 och 31 december 2011 i de tre kommunerna Motala, Linköping och Mjölby i Östergötlands län. Syftet är även att utreda hur många av x-områden som ett officialservitut har bildats för.Resultatet av studien visar att inrättande av x-områden minskar. De två sista åren i studien har få inrättningar av x-områden ägt rum. Motala kommun har till skillnad från Linköpings och Mjölby kommun en uppåtgående trendlinje. Dock avviker 2011 i Motala då inga x-områden inrättats. Det avvikande resultatet tyder på en förändring även i Motala kommun. Resultatet från de intervjuer som hållits med planarkitekter i de olika kommunerna kompletterar resultatet ovan. Planarkitekterna bekräftar att de inrättar "x" mer sällan idag än för några år sedan. Av samtliga x-områden i studien har 44 % inte genomförts genom bildande av officialservitut. Markåtkomst kan ha lösts genom annan rättighet eller saknas helt.
Detailed development plans regulate how Sweden's land and water should be used. Statutes on detail planning are to be found in the Swedish planning and building act. A detailed development plan must specify public area, private property area and water area. Everybody may enter the public areas which the municipality owns. The private property area is private and has owners like a housing company or an individual. Optional rules can be used in the detailed development plan. This study deals with the optional regulation "x", which is a land reserve for public pathways. "X" is located on the private property areas.The private property owner may suffer from a restriction of their property rights by getting an "x" over the property. To avoid the risk that the public is prevented from passing through the x-field, a right is formed. If no right is formed, the owner of the property can choose to shut the public out. The right in question occurs appropriate by official easement which occurs by an application. An application can be made to the land survey to create an official easement. The land survey investigates if the official easement has an essential use for the property that has the advantage of the easement.Implementation rules are missing for x-areas, which results in that no right is formed. When no rights are formed there is no legal right for the public to use pedestrian and bicycle pathways. The property owner can choose to put up prohibiting signs and barriers to exclude the public, which results in that the x-areas are not filling their purpose. Previous studies have shown that the x-areas are used more often than intended. Its also used as a combination with "g", to avoid costs for the municipality. A "g" in a detail development plan means that a joint facility will be formed, that consist of the property owners in the area. The cost transfer to the members instead. During lectures at University West it has aroused uncertainties who it is that applies for official easement. The purpose of this study is to investigate how often x-areas have been applied for in the three municipalities of Motala, Linköping and Mjölby in Östergötland County, January 1, 2002 – December 31, 2011. The purpose is also to see how many official easements that have been formed for the x-areas.The result of this research shows that the use of x-areas decreases. The last two years very few x-areas have been established. Motala municipality has unlike Linköping and Mjölby an increasing trend of x-areas. However, in 2011 Motala municipality had no establishment of x-areas. The abnormal result indicates a change, even in Motala. Interviews with plan architects in the different municipalities confirm the result above. The plan architects admit to establish fewer x-areas today than a few years ago. Of all x-areas in the study, 44 percent have no official easement. It may have another easement but it is also possible that they have no easement at all.

The ongoing trend with urban infill often implicates a conflict with urban green areas, which becomes a problem when green areas in cities are declining and when biodiversity is threatened on a global scale. This case study investigates how green areas and existing biological values are prioritized in an area in Malmö where infill is taking place (Översiktsplan för del av Kirseberg). Specifically, planning process and dialogue, on detailed comprehensive planning level, between the municipality and the landowner is analysed and compared with the policy plan for the area. The methods used are semi-structured interviews combining qualitative and quantitative data.The results show that many of the planning policies regarding green areas are prioritized and considered. However, when it comes to preserving existing vegetation and biological values, these policy goals are prioritized lower than the other policies, which leads to postponed conservation measures. Arguments for planning green areas are about structural concerns and attractivity. Municipal planners are concerned about the low amount of green areas and they find that policies and the planning and building act for green areas give a poor support in the planning process.Vague policy goals for green areas make it difficult for planners to balance between the many policy goals they need to consider. Although the actors have common interests and two-sided compromises are done, profit and a high exploitation level are the priorities of the landowner,which leads to fewer green areas. Landownership therefore limits municipal influence to planfor public interests like green areas. Furthermore, the political focus on high exploitation is another reason for this. Insufficient and outdated policies and planning material are also concerns that affects the planning of green areas.Green areas and biological values are not prioritized enough on the detailed comprehensive planning level neither in the policies of the plan, in the planning process nor in other policies. To change this, both planning laws, policies and political will need to prioritize green areas higher. Many studies state that the planning and building act is insufficient for planning green areas that support ecosystem services on private properties. This seems to apply to this case study as well.

2009/2010 infördes i Miljöbalken och Plan- och Bygglagen ett nytt begrepp, landsbygdsutveckling i strandnära lägen (LIS). Lagändringen genomfördes med motiveringen att områden med låg exploateringsgrad samt god tillgång till stränder skulle få en möjlighet till lättnader i strandskyddet, detta för att kunna erbjuda attraktiva lägen för boende och verksamhet inom kommunen. Sedan denna ändring infördes har kommunerna huvudansvaret för att pröva dispenser för strandskydd inom kommunen, Länsstyrelsen har huvudsakligen en granskande roll. När lagändringen 2009/2010 kom infördes det i Plan- och Bygglagen en möjlighet för kommunerna att sedan 1 februari 2010 peka ut LIS-områden inom kommunen i sin översiktsplan, tematiskt tillägg till översiktsplanen eller i en fördjupad översiktsplan. Syftet med denna studie är att jämföra och kartlägga hur 44 kommuner runtom i landet använder sig av LIS. Studien syftar även till att kartlägga hur olika Länsstyrelser i olika län runtom i landet arbetar tillsammans med kommunerna i frågan om LIS. Studiens första del är kvantitativ för att sammanställa den statistik som ligger till grund för studiens resultat. Studien innehåller även en kvalitativ del som syftar till att analysera den statistik som framställts inom studien. Studien mynnar ut i slutsatsen att kommunerna och Länsstyrelsen har olika syn på LIS i helhet, vilket syns genom de synpunkter som Länsstyrelsen lämnar till kommunen via sitt granskningsyttrande. Ett mönster för vilka synpunkter som är vanligast att Länsstyrelsen lämnar har uppmärksammats inom studien. De vanligaste synpunkterna från Länsstyrelsen är att kommunerna inte tillgodosett syftet med LIS, syftet med strandskyddet samt ett eller flera riksintressen som påverkar tillämpningen av LIS. Studien visar att kommunerna följer den lagstiftning som reglerar var LIS-områden får pekas ut. Studiens fördjupande del visar att kommuner med olika politisk styrning arbetar med LIS på varierande sätt. De huvudsakliga skillnaderna i hantering av LIS-områden beroende av politisk styrning är antalet områden som pekas ut. Den politiska styrningen inom en kommun har större inverkan på utpekande av antalet LIS-områden än kommunens geografiska läge i Sverige, enligt den fördjupande delen i studiens resultat.
2009/2010 a new concept was brought into Environmental code and Planning and Building Act, which was countryside development in areas close to shores (LIS). This amendment was motivated by that areas which have a low degree of exploited land area and high access to seaside areas would get an opportunity to reliefs in coastal protection regulations, in order to be able to offer attractive areas for living and establishing different activities within the municipality. Since the amendment came into force the main responsibility for approval of exceptions from costal protection regulations is on the county. The county administrative board main responsibility is to keep an eye on the granted approvals of the municipalities. The amendments in the Planning and Building Act resulted in the possibility for the municipalities to present areas in with a relief in coastal protection regulations, as a part of the comprehensive plan, an addition to the comprehensive plan or an extensive version for a part of the comprehensive plan. The purpose of this study is to investigate and compare how the legislation about LIS is applied, by studying 44 municipalities including the documents of comments from the county administrative board. The first part of the study is the quantitative part which contains collecting and compile information and statistics in which the study will be founded. The study also contains a qualitative part of analyzing the results obtained in the quantitative part. Overall the study shows that there is a disagreement between the municipalities and the county administrative board regarding costal protection regulation. The conclusion is based on the results from the study presenting the comments from the county administrative board to the municipalities during the final examine before the comprehensive plan is adopted by the municipal council. The results in the study show a pattern in the most frequent comments from the county administrative board compiled. The most common comment from the county administrative board is that the municipality has not fulfilled the purpose of the legislation about LIS. Furthermore, the municipality has not considered national interests in the municipal areas meant for LIS. The study shows that different political ideology has an influence on the execution of the legislation about LIS in municipalities. The results in the study show that the political ideology has an impact on the numbers of areas which the municipalities present as LIS. As a matter of fact, the impact of political ideology is greater than the impact of geographical similarities between two municipalities, according to the results in the study.

Purpose: In Sweden, a municipal plan monopoly is used to regulate what, how and where you can or cannot build. How the plans, in the shape of comprehensive and detailed development plans, are formed is in turn regulated by the Planning and Building Act (PBL). Throughout history, Swedish building regulations have gone through many more or less extensive changes with the overall goal to improve our built environment and simplify or streamline the planning and building processes. From this comes the term small deviation, which in PBL is used to allow building permits that deviate from the detailed development plan, provided that the deviation is small. There is, however, no explanation in the law as to what this might mean in practice, and so there are large differences in terms of interpretation and application. The goal of this study is to analyse how the term small deviation according to PBL, chapter 9 § 31b is interpreted and applicated in building permit trials. Method: The methods used in this study are interviews (with building permit officers) and document analysis (of building permit decisions from quarter two, 2016, and court cases from the Land and Environment Court of Appeal). Findings: How deviations are interpreted does indeed vastly differ, and while the municipalities do work in a similar manner to determine whether a deviation could be considered small, there are significant differences. Only in the matter of built area on a property, the three studied municipalities all have different practices in what size of violation may be considered small, and the building permit officers in one of these municipalities still deviate from this. In eight out of 13 court cases, the Land and Environment Court of Appeal judged differently from the previous authorities. Only in one did all authorities agree. Implications: The findings implicate the following: There are remarkable differences in how small deviation is assessed. De biggest differences are between the local building permit officers and the Land and Environment Court of Appeal. The factors that affect the assessment on a municipal level the most are experience, precedent cases and discussion with colleagues. Limitations: A wider study containing more information from several municipalities and an analysis of the material accessible to the municipalities for guidance to assess deviations would provide a clearer answer as to what affects the interpretation. Keywords: PBL, Planning and Building Act, building permits, law interpretation, interpretation, deviation, small deviation, deviation from detailed development plan, sensemaking, the Land and Environment Court of Appeal
Syfte: I Sverige används ett kommunalt planmonopol som regleras av Plan- och bygglagen (PBL) 2010:900. Planerna i form av översikts- och detaljplaner reglerar vad, hur och var man får eller inte får bygga. Genom åren har PBL många gånger genomgått mer eller mindre omfattande förändringar med det övergripande syftet att förbättra svensk byggd miljö och förenkla eller effektivisera plan- och byggprocessen, därför har begreppet liten avvikelse tillkommit i PBL. I författningen framgår att det trots avvikelser från planbestämmelser är möjligt att bevilja bygglov, förutsatt att avvikelsen är liten. Det saknas dock förklaringar i PBL kring vad detta kan innebära, och stora skillnader i bedömningen kring vad som kan anses vara en liten avvikelse finns. Målet med arbetet är att analysera hur begreppet liten avvikelse enligt PBL, kap 9 § 31b tolkas och appliceras vid bygglovshandläggning. Metod: De metoder som använts i undersökningen är intervjuer (med bygglovshandläggare) och dokumentanalys (av bygglovsbeslut kvartal två, 2016, och rättsfall i Mark- och miljööverdomstolen från 2016). Resultat: Resultatet visar att det finns stora skillnader i hur liten avvikelse tolkas och appliceras, både mellan olika instanser och på kommunal nivå. Medan kommunerna använder dylika metoder för att avgöra om en avvikelse kan anses vara liten, finns det även avsevärda skillnader i bedömningen. Bara när det gäller byggrätt har kommunerna i undersökningen riktvärden det är stor skillnad på. I åtta av 13 fall bedömde Mark- och miljööverdomstolen olika från samtliga tidigare instanser, och bara i ett fall var samtliga överens om graden av avvikelse. Konsekvenser: De slutsatser som kan dras från resultatet är att: Det finns anmärkningsvärda skillnader i hur liten avvikelse bedöms. De största skillnaderna är mellan den lokala nämnden och Mark- och miljööverdomstolen. Det som främst påverkar bedömningen på kommunal nivå är erfarenhet, prejudicerande rättsfall och diskussion med kollegor. Begränsningar: En bredare undersökning med fler kommuner och bygglovsbeslut från en längre tidsperiod i kombination med en analys av det material som finns för att hjälpa bygglovshandläggare bedöma avvikelser hade kunnat ge ett tydligare svar på vad som påverkar tolkningen. Det hade också gett ett tydligare svar på hur skillnaderna huvudsakligen ser ut, vilket i sin tur gjort det möjligt att ta fram förslag till lösningar. Nyckelord: PBL, Plan- och bygglagen, bygglov, lagtolkning, tolkning, avvikelse, liten avvikelse, avvikelse från detaljplan, meningsskapande, MÖD, Mark- och miljööverdomstolen

I denna uppsats studeras hur avvägningarna mellan allmänna och enskilda intressen hanteras avde dömande organen och hur de olika sakägarna resonerar utifrån de olika intressena. Arbetet har genomförts som en fallstudie där fyra olika byggprojekt studerats. Gemensamt för alla är att de ligger i Stockholms innerstad och har mött motstånd i form av överklaganden. Det finns lite olika definitioner för vad allmänintresset är, somliga menar att allmänintresset är ensammanslagning av flera enskilda intressen medan andra definierar att det bestäms av folkets valda representanter. Det ideologiska tillvägagångsättet som diskuteras är utilitarism, enhetligt, rättighetsbaserad ochdialogbaserad. För att tolka domstolarna domslut används fjäder- och balansvågsmodellen där fjädervågsmodellen symboliserar gränsen för vad man som sakägare är skyldig att tåla. Balansvågsmodellen symboliserar det beslut som tas baserat på de sammanvägda för- och nackdelarna. Det första fallet är kvarteret Plankan 24 där Svenska Bostäder vill bygga nya bostäder i den oexploaterade innergården, planen har mötts av kritik från de boende som menar att luftkvaliteten, bullernivåerna, ljusinsläpp, rekreationsytor, barnens miljö och kulturmiljön avsevärt kommer att försämras. Mark och miljööverdomstolen anser att de skäl som de klagande åberopat inte är tillräckliga för att planen inte ska genomföras. Fall nummer två handlar om Orgelpipan 6, en hotellbyggnadskomplex och en av citybanans uppgångar mittemot centralstationen. De klagande menar bland annat att ett nytt hotell kommer att skapa obalans på en redan obalanserad marknad, att ljusförutsättningarna kommer att försämras och att byggnaden kommer att för skada Stockholm. Länsstyrelsen anser inte att deklagomål som kommit in är tillräckliga för att planen inte ska vinna laga kraft. Det tredje fallet handlar om Mårtensdal 6, ett kontorskomplex som ska bli 125 meter högt. De klagande är befintliga hyresgäster som anser att deras verksamhet inte ska behöva flytta och Fortum Värme AB som anser att höjden på byggnaden riskerar att inskränka deras verksamhet pga. att den är högre än deras egen skorsten. Mark- och miljööverdomstolen beslutar att Fortums överklagande bör accepteras och upphäver därför planen pga. av allmänintresset. Det sista fallet är byggandet av Nobel Center på Blasieholmen bakom Nationalmuseum. De klagande är gemensamt emot planen då det kommer påverka riksintresset och kulturmiljön. I Mark- och miljödomstolens domslut går man på de klagandes linje och upphäver planen för att planen innebär påtaglig skada på kulturmiljön och riksintresset. Den ideologi som tycktes vara den som tillämpades mest var en blandning mellan utilitarismenoch enhetliga. Den rättighetsbaserad ideologin användes inte alls och den dialogbaserade är något som används tidigare i planprocessen. Något entydigt samband i domstolarnasbedömningar har dock inte kunnat konstaterats, det kan bero på att varje fall är unikt och har dess egna förutsättningar. Kommunen och övriga sakägare resonerar på olika sätt när det kommer till avvägningar mellan allmänna och enskilda intressen. Generellt gör kommunen avvägningar genom ett utilitaristiskt och enhetligt tillvägagångsätt medan sakägarna använder olika tillvägagångssätt beroende påom de representerar ett företag, en förening eller är en privatperson.
This paper examines how the balances between public and private interests are handled by the appeals court and how the different stakeholder’s reason based on the different interests. The work has been carried out as a case study in which four different construction projects were studied. Common to all is that they are in Stockholm's inner city and have met with resistance in the form of appeals. There are slightly different definitions for what the public interest is,some believe that the public interest is a combination of several individual interests, while others define that it is decided by the elected representatives of the people. The ideological approach under discussion is utilitarianism, unitary, rights-based and dialogical. To interpret the court's verdict, the dynanometer and beam scale model is used wherethe dynamometer model symbolizes the boundary of what you as a stakeholder are obliged toendure. The beam scale model symbolizes the decision that is made based on the weighted pros and cons. The first case is Kv. Plankan 24, where Svenska Bostäder wants to build new housing in the undeveloped courtyard, the plan has been met by criticism from the residents who believe that the air quality, noise levels, day light, recreation areas, children's environment and the cultural environment will deteriorate significantly. The Land and environmental court consider that the reasons cited by the complainants are not sufficient for the plan not to be implemented. Case number two is about Kv. Orgelpipan 6, a hotel building complex and one of the new entrances for the new commuter track, Citybanan. The complainants believe, among otherthings, that a new hotel will create imbalance in an already unbalanced market, that the lighting conditions will deteriorate and that the building will harm the character of Stockholm. The County Administrative Board does not consider that the complaints received are sufficient for the plan not to get implemented. The third case is about Mårtensdal 6, an office complex that will be 125 meters high. The complainants are existing tenants who feel that their business should not need to relocate and Fortum Värme AB who believes that the height of the building risks reducing their business because it is higher than their own chimney. The Land and environmental court decide that Fortum's appeal should be accepted because the public interest of Fortums appeal is greater than the office building to be higher than the chimney. The last case is the construction of the Nobel Center at Blasieholmen behind the NationalMuseum. The complainants jointly oppose the plan as it will affect the national interest and the historical culture environment. The Land and Environmental Court cancels the plan because it involves significant damage to the historical cultural environment and the national interest. The ideology that seemed to be the one most applied for the court was a mix between utilitarianism and unitary. The rights-based ideology was not used at all and the dialogue-based is something that is used earlier in the planning process. However, no clear connection in the judgments of the courts has been found, it may be because each case is unique and has its ownconditions. The municipality and the other stakeholders reasoning in different ways when it comes to the delimitation of public and private interests. In general, the municipality balances through autilitarian and uniform approach, while the business owners use different approaches depending on whether they represent a company, an association, or a private person.

碩士
國立臺北大學
地政學系
91
The Agricultural Development Act (ADA) was revised by the Legislative Yuan on Jan. 4th 2000 and soon promulgated by the Presidential Decree in the same month on Jan. 26th. Focus of this revision is the adjustment of land policy, the point of policy were transferred from “the right to own and use farmland being limited to the farmer” to “the release of the restriction on farmland transferee and realization of the substantial farmland uses.” The restrictions on farmland transferee were thus released but “the realization of the substantial farmland uses” is till now the primary goal of government’s farmland policy. In the process of revision, the regulatory policy of building constraints of farmhouses provoked a wide-scale concern and even resulted in the resignation of an executive officer. It is for this reason that the adequacy of this policy becomes questionable and its related statutes are worthy of a further reconsideration. The lands in urban-planning areas are particular lands differing from those outside urban-planning areas. Farmlands in these areas not only tend to be the targets of the land-jobbers, due to the impact of urbanization and scarcity of land resource, but also most likely be transferred into non-agricultural use or evaluated for sale. According to what is stated above, besides the ADA and its related regulations, object of this survey is to present the attitudes from all aspects, including that of the regulators, the regulated and the scholars toward the regulatory policy of building constraints of farmhouses. This survey is based on the “theory of regulatory policy”, and its materials were acquired through in-depth interviews with the regulators and the regulated and the questionnaires completed by scholars. Attempts are made in this survey to advance concrete suggestions about policies and statutes, hope it can be a reference for statute revisions in the future. The conclusions of this survey can be stated as what follows: ‧Plans to build concentrated villages should be developed continually and much has to be done in this respect for now. ‧A policy consideration should be made that the primary function of farmhouses must be transferred into habitation and agriculture business its secondary function. ‧In the present stage, few people show the willingness to build farmhouse or to cultivate. ‧For now, a revision is still needed in the regulatory policy of building constraints of farmhouses.

1 Abstract This thesis analyzes and describes legal possibilities, which are given to the public for participation in land-use planning. The aim of this thesis is to reach to conclusion, if the public can, as one of the subjects of land-use planning, play a crucial role in this matter or if her role is rather marginal. The author firstly defines the basic terms as "public" and "land-use planning". Besides, he outlines the issue of the status of environmental associations, which is one of the main topics of this thesis. Subsequently, he categorizes land-use planning tools into conceptional and implementation tools. Further, he continues with basic characteristic of individual tools and their mutual relations. For each tool, he describes its function, content and typical features. In following chapters, author detailly describes and analyzes concrete public possibilities, means and tools for participation in land-use planning. He always doing so in the relation to specific land-use planning tools. The analysis is not limited only to the current state of legislation, but also examines its development since the adoption of the Building Act in 2007. The crucial object of the analysis is the relevant court case law, which is in this thesis detailly described and discussed and which in last few years has undergone...

Legal standing of neighbours in the procedures to grant planning permission The Diploma Thesis Zuzana Jílková Abstract The Diploma Thesis entitled "Legal standing of neighbours in the procedures to grant planning permission" presents an analysis of the concept of the "neighbour" in the individual procedures to grant a planning permission under the Building Act, namely the planning permission proceedings, the summary planning permission proceedings, the planning consent issuance, the conclusion of a public contract and the regulatory plan issuance. Procedural rights of the neighbour are analysed in detail. The neighbour, in its capacity as an interested person, may actively use these rights and thereby influence the course and outcome of the proceedings. The thesis focuses primarily on the planning permission proceedings and objections which neighbours may raise against the construction project under the conditions set out in the Building Act. The aim of the thesis is to create an image of the neighbour by means of an analysis of the various procedures and to outline the problematic aspects of the current legislation regarding in particular the defence before the administrative courts in the simplified procedures. The utilized sources were legislation, literature, case law and official opinions of the...

The aim of diploma thesis titled The Building Act and the protection of archeological heritage is the introduction of preservation of archeological sites related to contemporary building boom. Sources of law devoted to this topic are primarily the Building Act which regulates town and country planning as the instrument of preventive protection of archeological heritage and secondly the Preservation of Monuments Act that enshrines rights and duties of builders concerning to their activities due to the protection of archeological sites. Keywords Archeological heritage, Building Act, Preservation of Monuments Act, Town and country planning, Civic engineering

The main subject of my thesis is concerning housing construction and it`s development influence upon the village Dolní Třebonín. This kind of housing construction was for village Dolní Třebonín of high importance. The village Dolní Třebonín is a small village with no more than 600 inhabitans. As a result of this small number of inhabitans a real apprehension occured {--} rescission of the local school, post ofiice, traffic and other improtant services. This could have substantial effect of the life quality in this village. To impove this dissatisfying situation was a suggested to build new housing possibilities and so increase the number of inhibitans in the village. The aim of this activity should be higher income for the willage{\crq}s budget and also to keep important services and to extend the platform of these services.